עסקת המגרש בחד נס שהסתבכה הסתיימה בחיוב המוכרים בתשלום דמי היוון בלתי צפויים
בית משפט השלום בחיפה הכריע במאבק משפטי ממושך סביב רכישת מגרש ביישוב הקהילתי. למרות טענות לרשלנות מצד עורך הדין שייצג את הצדדים, השופט הבכיר רמזי חדיד קבע כי האחריות לתשלום דמי ההיוון בסך כ-142 אלף ש"ח מוטלת על המוכרים בלבד: "החוב הוטל בעקבות אי-ביצוע עבודות בנייה בתקופה שקדמה למסירה"
בית משפט השלום בחיפה פרסם לאחרונה (9 בינואר 2026) פסק דין רחב יריעה המסיים סכסוך משפטי מורכב שהחל בעסקת מקרקעין ביישוב חד נס שבגולן. במרכז התביעה עמדה השאלה על מי מוטלת האחריות לתשלום דמי היוון בסך עשרות אלפי שקלים שנדרשו על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כתנאי להשלמת רישום הזכויות בנכס.
תחילתו של הסיפור בשנת 2017, אז ביקשו בני הזוג יעקב ולבנת לוי לרכוש מגרש ביישוב חד נס לצורך בניית בית מגוריהם. הם התקשרו בהסכם עם בני הזוג רונן וגליה הר אבן, שהיו בעלי הזכויות במגרש, כאשר התמורה סוכמה על סך של 700,000 ש"ח. הצדדים פנו לעו"ד שי אוכמן על מנת שיערוך את ההסכם ויטפל ברישום העסקה.
אלא שהדרך לרישום הבית המיוחל הייתה רצופה קשיים. התנאים המתלים שנקבעו בהסכם – וביניהם רישום הזכויות על שם המוכרים והארכת חוזה הפיתוח מול רמ"י – לא התקיימו במועד המתוכנן. רק בשנת 2019, לאחר שהתמורה כבר שולמה כמעט במלואה, נתקלו הצדדים בדרישה מפתיעה מרמ"י: תשלום דמי היוון בסך של למעלה מ-122 אלף ש"ח (סכום שתפח עם השנים לכ-142 אלף ש"ח) כתנאי להעברת הזכויות.
במהלך המשפט התברר כי הדרישה לתשלום דמי ההיוון נבעה משינוי מדיניות של המדינה במטרה "להילחם בספסרות על הקרקע". נציגת רמ"י העידה כי מאחר שהנכס עבר מספר ידיים מבלי שנבנה עליו בית במשך למעלה מעשור, הוחלט להגביל את העברת הזכויות ולהתנותה בתשלום ההנחה המקורית שנתנה המדינה.
בני הזוג לוי הגישו תביעה בסך 287,000 ש"ח נגד המוכרים ונגד עו"ד אוכמן. לטענתם, הנתבעים פעלו נגדם בקנוניה, לא גילו להם על חובות קיימים, ועורך הדין פעל ברשלנות כשלא התריע על הסיכונים ולא וידא את תשלום המיסים בזמן.
עו"ד שי אוכמן טען מנגד כי לא ניתן היה לצפות את שינוי המדיניות הפתאומי של רמ"י, שכן במשך שנים הוארכו חוזי הפיתוח ללא דרישת תשלום כזו. המוכרים, משפחת הר אבן הפנו את האצבע המאשימה כלפי עו"ד אוכמן וטענו כי הוא זה שעיכב את הליכי הרישום ובכך חשף אותם לדרישת התשלום החדשה.
השופט הבכיר רמזי חדיד בחן את הסוגיה לעומק והחליט לדחות את התביעה נגד עו"ד אוכמן. למרות הביקורת שהוטחה על התנהלות המקצועית של עורך הדין, השופט קבע כי לא הוכח קשר סיבתי עובדתי בין פעולותיו לנזק. השופט הסביר כי משפחת לוי הייתה כה נחושה לרכוש את המגרש (עד כדי תשלום מעבר למחיר שפורסם במקור), ומשפחת הר אבן הייתה חייבת למכור אותו בשל מגבלות של החזקת שני נכסים ביישובים קהילתיים, כך שסביר להניח שהצדדים היו מתקשרים בהסכם בכל מקרה, גם לו היו מוזהרים מראש.
עם זאת, השופט קיבל את התביעה בכל הנוגע לאחריות המוכרים (משפחת הר אבן) לתשלום דמי ההיוון. הוא הסתמך על סעיף 19 להסכם המכר, הקובע כי המוכר יישא בכל המיסים וההיטלים החלים על המגרש עד למועד מסירת החזקה. מכיוון שדמי ההיוון הוטלו בגין "שנים עברו" שבהן המוכרים וקודמיהם נמנעו מבנייה, הרי שמדובר בחבות שחלה עליהם.
בסיומו של פסק הדין, הורה השופט חדיד למשפחת הר אבן לשלם לידיו הנאמנות של ב"כ הקונים את דמי ההיוון המעודכנים, בסך של 142,171.84 ש"ח, לצורך סילוק החוב לרמ"י והשלמת העברת הזכויות. בנוסף, חויבו המוכרים לשלם לקונים הוצאות אגרה ושכר טרחת עורך דין בסך של כ-15,340 ש"ח. התביעה נגד עו"ד אוכמן נדחתה, אם כי בנסיבות העניין החליט השופט שלא לחייב את התובעים בהוצאות לטובתו.
פסק הדין מהווה תזכורת חשיבותו של ניסוח סעיפי המיסוי בחוזי מקרקעין, במיוחד באזורים המנוהלים על ידי רמ"י שבהם מדיניות התשלומים עשויה להשתנות.
ת"א 53659-04-21
