מהפכה בדיני התיווך: העליון קבע – שותף יחויב בדמי תיווך גם אם לא חתם על ההסכם
בפסק דין עקרוני שניתן השבוע, דחה בית המשפט העליון את ערעורו של עורך הדין שרכש את "קולנוע דוד" בהרצליה. נקבע כי חרף דרישת הכתב הנוקשה בחוק המתווכים, דיני השותפות והשליחות גוברים ומחייבים שותף לשלם דמי תיווך עליהם התחייב שותפו, גם אם הוא עצמו לא חתם על ההזמנה
בית המשפט העליון הציב השבוע תמרור אזהרה בוהק בפני יזמים ורוכשי נדל"ן המנסים לחמוק מתשלום דמי תיווך באצטלה של דרישת הכתב. בפסק דין שניתן ביום רביעי האחרון (21.1.2026), דחה בית המשפט העליון (בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים) את בקשת רשות הערעור שהגישו עו"ד גונן קסטנבאום וחברת "אדוונסד ווב סלושנס" שבבעלותו, וקבע כי עליהם לשלם דמי תיווך מלאים למתווך שי יעקובי, וזאת אף שקסטנבאום מעולם לא חתם על הסכם התיווך.
את פסק הדין המנומק כתב כבוד השופט יחיאל כשר, בהסכמתן של כבוד השופטת יעל וילנר וכבוד השופטת רות רונן. ההחלטה מסיימת סאגה משפטית ארוכה סביב נכס היסטורי ומוכר בהרצליה – "קולנוע דוד".
ראשיתה של הפרשה בשנת 2016, אז ניסו בעלי הנכס המיתולוגי ברחוב סוקולוב בהרצליה למכור את המבנה שעמד נטוש. המתווך שי יעקובי, באמצעות מתווך נוסף, הציג את הנכס לרוכש פוטנציאלי בשם לירן קופלר. קופלר חתם על הסכם תיווך מול יעקובי, שבו התחייב לשלם עמלה של 500,000 ש"ח בתוספת מע"מ אם העסקה תצא לפועל.
בשלב זה נכנס לתמונה עו"ד גונן קסטנבאום אשר הוצג תחילה כעורך דינו של קופלר וניהל את המשא ומתן מול נציג המוכרים. אולם, בעוד קופלר עצמו נסוג מהעסקה (ולטענתו כלל לא ידע על התקדמותה), קסטנבאום המשיך במגעים ולבסוף רכש את הנכס בעצמו, באמצעות חברה בבעלותו, תמורת 2.5 מיליון ש"ח.
משנודע למתווך יעקובי על השלמת העסקה, הוא דרש את דמי התיווך. קסטנבאום סירב בתוקף, בטענה המרכזית כי חוק המתווכים דורש "הזמנה בכתב" חתומה על ידי הלקוח כתנאי לתשלום. מאחר שרק קופלר חתם, וקסטנבאום לא, טען האחרון כי הוא פטור מתשלום.
התיק התגלגל מבית משפט השלום, דרך המחוזי ועד לעליון. בערכאות הקודמות נקבע עובדתית כי במועד החתימה על הסכם התיווך, קופלר וקסטנבאום פעלו כשותפים לכל דבר ועניין בכוונת הרכישה. בית המשפט המחוזי קבע כי השותפות הזו מחייבת את קסטנבאום בחיוביו של קופלר.
קסטנבאום טען בערעורו כי פסיקת בתי המשפט הקודמים מהווה "ריכוך" מסוכן של דרישת הכתב בחוק המתווכים, בניגוד להלכות קודמות (כגון הלכת מזרחי), וכי לא ניתן לחייב אדם בדמי תיווך אם לא חתם על מסמך הזמנה.
בפסק דינו, עשה השופט יחיאל כשר אבחנה משפטית חדה וחשובה. הוא קבע כי המקרה כלל אינו עוסק ב"ריכוך" דרישת הכתב, שכן קיים הסכם תיווך כשר, כתוב וחתום (על ידי קופלר). השאלה המשפטית האמיתית, הסביר השופט כשר, היא שאלת "ייחוס החיוב" – האם ניתן לייחס הסכם חתום זה גם לאדם שלא חתם עליו פיזית.
התשובה לכך נמצאת בדין הכללי ולא בחוק המתווכים. השופט כשר הפנה לסעיף 14 לפקודת השותפויות, הקובע כי פעולה של שותף אחד (במקרה זה, חתימתו של קופלר על הסכם התיווך) מחייבת את השותפות ואת יתר השותפים, כל עוד נעשתה בדרך העסקים הרגילה.
"ברי כי התקשרותו של קופלר בהסכם תיווך, כאשר קסטנבאום וקופלר שותפים לכוונה לרכוש את הנכס… הינה פעולה 'בדרך הרגילה'", כתב השופט כשר. הוא הוסיף כי יש קושי ממשי במצב שבו עורך דין שנחשף להזדמנות עסקית אגב ייצוג, רוכש את הנכס לעצמו ומבקש לפטור עצמו מדמי תיווך.
השופטת רות רונן הצטרפה למסקנה והוסיפה נדבך משפטי נוסף. היא הבהירה כי בדיוק כפי שחוק השליחות קובע כי "שלוחו של אדם כמותו", כך גם בדיני שותפויות – כל שותף נחשב לשלוח של יתר שותפיו. לכן, חתימתו של קופלר נעשתה כשלוח של קסטנבאום, והיא מחייבת אותו משפטית כאילו חתם בעצמו.
בית המשפט העליון הדגיש כי הכרעה זו עולה בקנה אחד עם פסיקות עבר (הלכת מזרחי), שם נקבע כי לא ניתן לחייב שותף שהצטרף לאחר מעשה, אך במקרה דנן השותפות הייתה קיימת בעת החתימה על הסכם התיווך.
בסופו של יום, הערעור נדחה. קסטנבאום חויב לשלם את דמי התיווך המלאים כפי שנקבעו בערכאות הקודמות (סכום העולה על 600 אלף ש"ח בצירוף ריבית והצמדה), וכן חויב בהוצאות משפט בסך 15,000 ש"ח לטובת המשיבים.
פסק הדין מהווה מסר ברור לשוק הנדל"ן: בתי המשפט לא יאפשרו שימוש טכני בדרישת הכתב כדי להתחמק מתשלום דמי תיווך, כאשר מהות היחסים בין הצדדים – שותפות או שליחות – מלמדת על התחייבות תקפה.
רע"א 42119-02-25
