בשורה לתושבי שכונות השיקום: בית המשפט העליון קבע כי הפטור מהיטל השבחה יינתן גם בעת מכירת הנכס

בשורה לתושבי שכונות השיקום: בית המשפט העליון קבע כי הפטור מהיטל השבחה יינתן גם בעת מכירת הנכס

בפסק דין תקדימי ומפורט, הכריעו שופטי העליון כי הפטור הסוציאלי המיועד לשיקום שכונות מצוקה לא יישלל מבעלי נכסים המבקשים למכור את ביתם. עם זאת, נקבעה "נוסחת איזון" המגבילה את הפטור רק לרכיב ההשבחה הנובע משיפור המבנה הקיים, בעוד שזכויות לבנייה חדשה יחויבו בהיטל

ביום 22 בינואר 2026 ניתן פסק דין דרמטי בבית המשפט העליון, המשרטט מחדש את גבולות הפטור מהיטל השבחה באזורים שהוכרזו כשכונות שיקום. פסק הדין, שניתן על ידי השופט עופר גרוסקופף ובהסכמת הנשיא יצחק עמית והשופט יחיאל כשר, דן בשאלה עקרונית שהעסיקה את עולם התכנון והבנייה מזה שנים: האם תושב המתגורר בשכונת שיקום זכאי לפטור מהיטל השבחה גם כאשר הוא מממש את זכויותיו בדרך של מכירה, ולא רק בדרך של בנייה בפועל?.

הוראת הפטור שבמרכז הדיון, המעוגנת בסעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, קובעת כי לא יוטל היטל השבחה על מקרקעין למגורים בשכונות שיקום מוכרזות. בעבר, בפרשת "עמאש", קבע בית המשפט כי הפטור נועד לעודד את שיפור תנאי המגורים הקיימים של התושבים ולא להעניק הטבות ליזמים המקימים יחידות דיור חדשות מאפס.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו טענה כי מרגע שהמימוש נעשה בדרך של מכר לצד שלישי, התכלית הסוציאלית של הפטור פוקעת. לפי גישה זו, הפטור צריך להינתן רק לתושב הבונה בעצמו את הרחבת ביתו. מנגד, המשיבים, בעלי זכויות בנכסים בשכונות שיקום (כגון כפר שלם), טענו כי אין בלשון החוק כל הבחנה בין מכירה לבין בנייה, וכי שלילת הפטור בעת מכירה תפגע דווקא בשכבות החלשות ביותר.

השופט עופר גרוסקופף דחה את עמדת הוועדה המקומית ואת עמדת היועצת המשפטית לממשלה שביקשה להחריג באופן גורף עסקאות מכר מהפטור. בפסק הדין נקבע כי אין עוגן לשוני בחוק להבחנה בין דרכי המימוש, וכי שלילת הפטור במכירה עלולה להוביל לתוצאה אבסורדית: רק תושבים אמידים, שיש להם הון עצמי לבנות ולהרחיב את ביתם, ייהנו מהפטור, בעוד תושבים עניים ייאלצו להישאר בדירות רעועות כי לא יוכלו לשלם את ההיטל בעת המכירה.

יחד עם זאת, בית המשפט אימץ מודל שמאית מורכב. נקבע כי הפטור במכירה לא יהיה אוטומטי על מלוא ההשבחה, אלא יוגבל אך ורק ל"שיפור הקיים". השופט גרוסקופף חילק את המקרים לשלוש קבוצות עיקריות לצורך חישוב המס:

1. שיפור הקיים בלבד: מצבים בהם התכנון מאפשר רק את הרחבת הדירה הקיימת – במקרה כזה יינתן פטור מלא גם במכירה.

2. הפרדה ברורה: מצבים בהם התכנון מאפשר גם הרחבה וגם בניית יחידות חדשות בנפרד – הפטור יינתן רק על רכיב ההרחבה.

3. חוסר וודאות: מצבים בהם לא ידוע מה הרוכש יעשה (יהרוס ויבנה מחדש או ירחיב) – כאן נקבע כלל לטובת הנישום, לפיו יינתן פטור בגובה הרכיב המקסימלי שניתן היה לנצל לשיפור הקיים.

פסק הדין מבהיר כי גם במקרים של "הריסה ובנייה מחדש", ניתן ליהנות מהפטור כל עוד הבנייה החדשה מחליפה את יחידת הדיור הקיימת (בתוספת הרחבה), אך לא על יחידות דיור נוספות המגדילות את הציפיפות במגרש.

באשר למשיבים הספציפיים בתיק זה החליט בית המשפט להותיר את הפטור שניתן להם על כנו בשל חלוף השנים הרבות והצורך בסופיות הדיון, למרות שהמבחן החדש עשוי היה להוביל לתוצאה שונה בחלק מהמקרים.

לסיכום, פסק הדין מעניק ודאות כלכלית לאלפי בעלי נכסים בשכונות שיקום ברחבי הארץ. הוא מאפשר להם לממש את ערך הנכס שלהם מבלי להיקנס על ידי הרשויות, תוך שמירה על האיזון שבין הסיוע הסוציאלי לתושב לבין האינטרס הציבורי בגביית מס על התעשרות מנדל"ן יזמי.

בר"ם 2041/21