הבעלות במבואה הוכרעה: בית המשפט המחוזי שם סוף לסכסוך השכנים המורכב ברחוב אלעזר המכבי בירושלים
השופט ערן שילה דחה את טענות הנתבעים לקיומה של "זיקת הנאה" או בעלות בשטח המבואה המשותף, וקבע כי השטח שייך לתובעים; פסק הדין חושף מסכת של מאבקי שליטה בבית משותף בירושלים ותביעות לביצוע עבודות בנייה שנויות במחלוקת.
סכסוכי שכנים בבתים משותפים בירושלים אינם מחזה נדיר, אך פסק דין חדש שופך אור על המורכבות המשפטית והרגשית המלווה מאבקים על שטחים קטנים אך משמעותיים בנכסי מקרקעין. במוקד המחלוקת עמד שטח בצורת האות L בקומה השנייה של מבנה ברחוב אלעזר המכבי, המשמש כמבואה לדירות.
הפרשה עוסקת בבית משותף המורכב משני מבנים מחוברים. התובעים בתיק – עזיז ואילנה אליסיאן ואיילת כהן, ביקשו מבית המשפט להצהיר כי שטח המבואה (ה"פוייר") הצמוד לדירותיהם נמצא בבעלותם המלאה. מנגד התייצבו הנתבעים יצחק גלזר, אברהם עמר ואלכסנדר פרקש, אשר טענו כי מדובר בשטח משותף או לחלופין שטח שיש להם בו "זיקת הנאה" מכוח שנים.
המאבק קיבל משנה תוקף כאשר התובעים ביקשו לבצע הרחבות בנייה על הגג, עבודות שחייבו שימוש וסגירה של חלק מהמבואה. הנתבעים, מצדם, התנגדו נחרצות וטענו כי המבואה משמשת אותם למעבר חופשי ואחסון מזה עשרות שנים, וכי סגירתה תפגע בזכויותיהם הקנייניות וההיסטוריות במבנה.
בפסק דין יסודי ומנומק, בחן כבוד השופט ערן שילה את ההיסטוריה הרישומית של הנכס ואת התנהלות הצדדים לאורך השנים. השופט דחה את טענת הנתבעים לפיה המבואה היא "רכוש משותף". הוא קבע כי על פי הרישומים ונסח הטאבו, השטח הוצמד באופן מפורש לדירות התובעים עוד בעת רישום הבית המשותף.
אחת הנקודות המרכזיות בפסק הדין הייתה הדיון ב"זיקת הנאה מכוח שנים" לפי סעיף 94 לחוק המקרקעין. הנתבעים טענו כי מאחר שהשתמשו במבואה למעלה מ-30 שנה, הם קנו לעצמם זכות להמשיך ולהשתמש בה. אולם, השופט שילה קבע כי השימוש שנעשה לא היה "שימוש הנוגד את זכות הבעלים" באופן שמקים זיקת הנאה. הוא ציין כי התובעים אפשרו את המעבר מתוך יחסי שכנות טובים ורשות מכללא, וברגע שזו בוטלה – אין לנתבעים זכות קנויה להמשיך בכך.
"הוראת המפקחת על רישום המקרקעין, שאסרה בעבר על התובעים לבצע את ההרחבה, התייחסה לעבודות הבנייה עצמן ולא הכריעה בסוגיית הבעלות המהותית," הבהיר השופט שילה בפסק דינו, ובכך הפריד בין ההיבט התכנוני (היתרי בנייה) לבין ההיבט הקנייני (מי הבעלים של הקרקע).
חלק נוסף ודרמטי בפסק הדין עסק בדרישת התובעים לסגור פתח שנוצר בין המבואה לבין גרם מדרגות המוביל לדירת אחד הנתבעים. השופט קיבל את עמדת התובעים וקבע כי הם רשאים לסגור את המעבר, ובכך למעשה "להפריד כוחות" בין הדירות באופן סופי. השופט ציין כי המשך המצב הקיים יוצר חיכוך מתמיד ופגיעה בפרטיות התובעים בשטח השייך להם כדין.
עם זאת, בית המשפט סייג את קביעתו וציין כי פסק הדין אינו מהווה "צ'ק פתוח" לבנייה גורפת. כל בנייה עתידית במבואה או על הגג תצטרך לעבור את צינורות התכנון המקובלים ולקבל את אישור המפקחת או הוועדה המקומית, אך כעת בסיס היציאה של התובעים איתן יותר – הם הבעלים המוכרזים של השטח.
בסיכומו של יום, בית המשפט המחוזי קיבל את עיקרי התביעה. לצד ההצהרה על הבעלות, הטיל השופט שילה על הנתבעים לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של עשרות אלפי שקלים.
פסק הדין מהווה תזכורת חשובה לבעלי דירות בבתים משותפים: שימוש ארוך שנים בשטח של שכן, גם אם נעשה ללא התנגדותו, אינו הופך את המשתמש לבעלים ואינו מקנה לו בהכרח "זיקת הנאה" קבועה. כוחו של הרישום בטאבו נותר עקרון על בדיני המקרקעין בישראל.
ת"א 4874-11-22
