על חובת תום הלב המוגברת של הרשות בדיני הפקעות – עו"ד מיכאל דבורין

דיני ההפקעות בישראל נתפסים לעיתים קרובות כזירה שבה הפרט ניצב חסר אונים מול עוצמתה הדורסנית של המדינה או הרשות המקומית. המחשבה ש"הצורך הציבורי" גובר באופן אוטומטי על זכות הקניין הפכה לכמעט אקסיומה. אולם, פסק דינו המהדהד של כבוד השופט גלעד הס בפרשת שמואלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו (ת"א 1137-03-22), מזכיר לכולנו שגם לכוחה של הרשות יש גבולות, ושחובת תום הלב המוטלת עליה אינה המלצה בלבד – היא לב לבו של המשפט המנהלי והחוקתי.

סיפור המעשה מתחיל לפני עשרות שנים. בני הזוג שמואלי רכשו בשנת 1965 זכויות חכירה לדורות בבית מגורים ברחוב נס הרים בתל אביב. בשנת 1980 אושרה תוכנית שייעדה את שטחם למבני ציבור, וקבעה כי עליה להתבצע בתוך 5 שנים. אלא שהרשות המקומית בחרה להמתין. היא המתינה שנה, עשור, ולבסוף – 41 שנים שלמות עד שפרסמה את הודעת ההפקעה בפועל בשנת 2021.

במהלך כל התקופה הזו, הרשות לא רק שקפאה על שמריה, אלא אף הגדילה עשות: היא הוציאה היתרי בנייה ליזמים במגרשים סמוכים, מה שהפך את חייהם של בני הזוג הקשישים לסיוט של עבודות בנייה, חסימת גישה וחניה, ומפגעים בטיחותיים קשים. כתוצאה מכך, נאלצו התובעים לעזוב את ביתם לטובת דיור מוגן זמן קצר לפני הודעת ההפקעה הרשמית.

השיא בפרשה זו לא היה רק בשיהוי האדיר, אלא בהתנהלות הרשות לאחר הגשת התביעה. עיריית תל אביב והוועדה המקומית טענו כי לתובעים כלל לא מגיעים פיצויים. הנימוקים היו יצירתיים ככל שהיו מקוממים: נטען כי אין לתובעים זכויות קנייניות תקפות, וכי מאחר שהם עזבו לדיור מוגן לפני צו ההפקעה, הם אינם עומדים בתנאי "המגורים בפועל" המזכים בפיצוי עבור דיור חלוף לפי סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה.

בית המשפט לא קנה את התזה הזו. השופט הס קבע כי מדובר בהתנהלות בחוסר תום לב קיצוני. הוא הבהיר כי עצם שינוי הייעוד בתכנית אינו מעביר את הקניין לרשות עד לביצוע ההפקעה בפועל, ולכן זכויות החכירה נותרו בידי המשפחה.

פסק הדין משרטט כמה מסקנות קריטיות לכל מי שעוסק או נפגע מדיני הפקעות:

• חובת תום לב מוגברת: על הרשות המפקיעה חלה חובה לנהוג בהגינות יתרה. הניסיון לקבל לידיים מקרקעין בשווי מיליונים ללא כל פיצוי הוגדר על ידי בית המשפט כפעולה ש"לא ראוי שתינקט על ידי רשות מנהלית".

• חריג המגורים בדיור חלוף: פסק הדין הכיר בחריג חשוב לכלל הדורש מגורים פיזיים בנכס בעת ההפקעה. אם העזיבה הייתה כפויה עקב מחדלי הרשות או מצוקה אמיתית שנוצרה כתוצאה מהליכי התכנון, הנפקע עדיין יהיה זכאי לפיצוי מלא עבור דיור חלוף.

• השיטה הדו-שלבית אינה קרדום לחפור בו: הרשות אינה יכולה להשתמש ב"ייעודי ביניים" ציבוריים כדי להפחית את שווי הפיצוי בשלב ההפקעה. המטרה היא תמיד "השבת המצב לקדמותו".

• שיהוי של עשרות שנים: המתנה של ארבעה עשורים לביצוע הפקעה היא התנהלות פגומה המטילה אחריות על הרשות לנזקים שנגרמו לבעלי הנכס כתוצאה מהקפאת מצבם.

השופט הס בחר לחתום את פסק דינו בהשוואה נוקבת למקורות. הוא הזכיר כי אפילו המלך אחאב הציע לנבות היזרעאלי פיצוי הוגן או כרם חלופי תמורת כרמו. הנתבעות בתיק זה, כך נקבע, ביקשו לעשות את "מעשה איזבל" – ליטול את קניינם של התובעים שנרכש בזעת אפם, מבלי לשלם תמורה כלשהי.

פסק הדין הסתיים בפסיקת פיצויים בסך כולל של למעלה מ-5.1 מיליון ש"ח עבור דיור חלוף, בתוספת הוצאות נלוות ושכר טרחה ריאלי בשיעור 18%. זוהי תזכורת חשובה לכל אזרח: זכות הקניין שלכם אינה הפקר, וגם מול רשות חזקה – הצדק יכול וצריך להיעשות.

נתקלתם בבעיה דומה? חשים כי הרשות המקומית מנסה לפגוע בזכויותיכם בנדל"ן או מפקיעה את רכושכם מבלי להציע פיצוי הולם? משרדנו מתמחה בליווי משפטי מורכב מול רשויות התכנון והבנייה. פנו למשרדנו עוד היום לקבלת ייעוץ מקצועי וחד.