החלום על מיליוני שקלים התפוגג בשדות גדרה: ביה"מ קבע – פיצוי על קרקע חקלאית יישאר חקלאי
בית המשפט המחוזי מרכז דחה תביעת ענק בסך 24.5 מיליון ש"ח שהגישו יורשי חקלאי נגד רשות מקרקעי ישראל; השופט אורן שוורץ הבהיר: שינוי ייעוד לתעשייה לא מקנה לחוכר הפרטי זכות להתעשר על חשבון הקופה הציבורית
סיפור המאבק המשפטי שהגיע לסיומו השבוע בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד, יכול לשמש כשיעור מאלף בניהול ציפיות ובפרשנות חוזים מול רשויות המדינה. בלב הפרשה עומדת חלקה 61 בגוש 2218 בעיר גדרה – שטח בן כ-35 דונם שהיה בייעוד חקלאי במשך עשרות שנים. כאשר הושלמו הליכי התכנון בשנת 2017 וייעוד הקרקע שונה למטרות מסחר ותעשייה, נדמה היה לחוכרים כי מדובר ב"זכייה בלוטו" נדל"נית. אלא שפסק הדין שניתן ביום 3 בפברואר 2026, הבהיר כי המרחק בין שווי השוק החדש לבין הפיצוי החוזי הוא רב מאוד.
התובעים, ארז מעודד, נאווה מעודד ואיריס בר, יורשיו של המנוח אבנר מעודד, יוצגו בהליך על ידי עורך הדין גלעד אבני. מנגד, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) יוצגה על ידי עורכת הדין שרון לייב פלג.
עם שינוי הייעוד לתעשייה, דרשה רמ"י מהתובעים להשיב את הקרקע לידיה, כפי שמתחייב בחוזי החכירה החקלאיים. רמ"י הציעה לתובעים פיצוי בסך של כ-1.64 מיליון ש"ח, המבוסס על ערכה של הקרקע כחקלאית בתוספת תמריצים שונים. אלא שהתובעים, חמושים בחוות דעת שמאית מטעמם, דרשו לא פחות מ-24.5 מיליון ש"ח. טענתם המרכזית הייתה כי לפי הסכם חכירה היסטורי משנת 1963, יש לחשב את הפיצוי לפי ייעוד המקרקעין ביום השבתם – כלומר, לפי ערכם כקרקע לתעשייה ומסחר.
סגן הנשיא, כבוד השופט אורן שוורץ, נדרש לבחון לעומק את "שרשור הזכויות" במקרקעין. במהלך הדיון התברר כי התובעים ניסו להסתמך על הסכם משנת 1963, אך זה כלל לא התייחס לחלקה המדוברת בתביעה (חלקה 61), אלא לחלקה סמוכה וקטנה יותר (חלקה 8) שכבר הושבה לרמ"י והפיצוי בגינה שולם.
השופט קבע כי ההסכם הרלוונטי לחלקה בת ה-35 דונם הוא הסכם שנחתם בשנת 1986. סעיף 15 באותו הסכם היה חד-משמעי: במקרה של שינוי ייעוד, החוכר יהיה זכאי לפיצוי עבור זכותו "כקרקע חקלאית" בלבד. "לשון החוזה היא ברורה וחד משמעית", כתב השופט שוורץ בפסק הדין, והדגיש כי היא משקפת את אומד דעת הצדדים בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים.
מעבר לניתוח החוזי היבש, השופט שוורץ הקדיש חלק ניכר מפסק הדין לסוגיית "הדואליות הנורמטיבית" החלה על חוזי רשות. הוא הסביר כי כאשר המדינה מחכירה קרקע למטרת חקלאות, מדובר בניהול קניין ציבורי לטובת הכלל. מתן פיצוי לפי ייעוד חדש (תעשייה) לאדם שחכר את הקרקע למטרת מטעים בלבד, יהווה התעשרות של הפרט על חשבון הציבור.
השופט ציין כי רמ"י פעלה בהתאם ל"החלטה 1470" של מועצת מקרקעי ישראל, שהיא החלטה מיטיבה. החלטה זו נועדה לתמרץ חקלאים להשיב את הקרקע במהירות בתמורה לפיצוי קבוע מראש הגבוה לעיתים ממה שנקבע בחוזה המקורי. השופט התרשם לחיוב מעדותה של נציגת רמ"י, גב' יעל סרי, שהסבירה כי הרשות פודה זכויות חוזיות (חקלאות) ולא את פוטנציאל הקרקע.
נקודה מעניינת נוספת בפסק הדין נוגעת לטקטיקה המשפטית של התובעים. המנוח בחר בזמנו במסלול של "שומה פרטנית" במקום לקבל את הפיצוי הקבוע בהחלטות המועצה. אולם, התובעים סירבו לקבל את שומת הרשות שקבעה ערך חקלאי, ולא הגישו שומה נגדית מטעמם שהתייחסה לערך חקלאי (אלא רק לערך מסחרי). בכך, קבע השופט, הם איבדו את זכאותם לתמריצים הנוספים שמעניקה החלטה 1470, שכן הם לא עמדו בתנאי השבת הקרקע בתוך 60 ימים.
השופט דחה גם טענות לאפליה מצד התובעים, שהשוו את מצבם למושבים כמו חרות וכפר הס, והבהיר כי באותם מקרים היסטוריים היה למושבים חלק משמעותי ברכישת המקרקעין, מה שלא התקיים במקרה של משפחת מעודד.
בסיכומו של יום, בית המשפט דחה את התביעה על כל מרכיביה. השופט שוורץ קבע כי רמ"י פעלה כדין, בגדר סמכותה ותוך הקפדה על עקרונות המשפט המנהלי. מעבר לאובדן הפיצוי המוגדל שיכלו לקבל לו היו משתפים פעולה עם מתווה רמ"י מלכתחילה, חויבו התובעים לשלם למדינה שכר טרחת עורך דין בסך 39,000 ש"ח.
המסר המהדהד מפסק הדין הוא שגם בעידן של זינוק בערכי הנדל"ן, חוזה חכירה חקלאי נותר כזה – חוזה לעיבוד האדמה, ולא כרטיס הגרלה לעושר המבוסס על שינויי ייעוד תכנוניים שהמדינה עצמה מובילה.
ת"א 69411-06-23
