ניצחון דרמטי ליזמים: בית המשפט פסק כי חברות הבנייה ב"מחיר למשתכן" אינן חייבות במס רכישה על הקרקע
ועדת הערר בחיפה קיבלה את ערעורה של חברת "אשדר" וקבעה באופן תקדימי כי המדינה אינה רשאית לגבות מס רכישה על שווי המקרקעין בפרויקטי הדגל של משרד השיכון; השופטת אורית וינשטיין מתחה ביקורת על רשות המיסים וקבעה: "מה שאינו נראה כמו ברווז ואינו מגעגע כמו ברווז – איננו ברווז, גם אם יקראו לו כך"
בפסק דין תקדימי ורחב היקף שיצא לאחרונה תחת ידיה של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בחיפה, נקבע כי חברות יזמיות הזוכות במכרזי "מחיר למשתכן" אינן רוכשות "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק, ולפיכך אינן חייבות בתשלום מס רכישה על מרכיב הקרקע. ההחלטה, שניתנה על ידי יו"ר הוועדה, כבוד השופטת אורית וינשטיין, יחד עם חברי הוועדה עו"ד רפאל מרסיאנו ועו"ד אילן תמאם, צפויה להוביל להחזרי מס בשווי עשרות מיליוני שקלים ליזמים ולשינוי מהותי בכללי המיסוי של פרויקטים ממשלתיים.
תחילתו של ההליך בשלושה עררים מאוחדים שהגישה חברת "אשדר חברה לבניה בע"מ" בעקבות זכייתה במכרזי "מחיר למשתכן" בטירת כרמל, חיפה (קריית אליעזר) וקריית אונו. במועד הזכייה בשנת 2016, דיווחה אשדר על העסקאות כרכישת זכויות במקרקעין ושילמה מס רכישה בסך כולל של מיליוני שקלים. אולם, בשנת 2019, לאחר קבלת ייעוץ משפטי חיצוני, פנתה החברה למנהל מיסוי מקרקעין בבקשה לתיקון השומה לפי סעיף 85 לחוק, בטענה כי נפלה טעות משפטית בסיווג העסקה.
לטענת אשדר, למרות שהחוזים מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כונו "חוזי חכירה", המציאות הכלכלית והמגבלות הדרקוניות שהוטלו עליה מנעו ממנה לקבל "זכות במקרקעין" אמיתית. מנגד, מנהל מיסוי מקרקעין (חיפה ומרכז) דחה את הבקשה, בטענה כי מדובר בהסכם חכירה סטנדרטי ל-98 שנים וכי החברה מושתקת מלטעון אחרת לאחר שדיווחה על העסקאות ככאלה בזמן אמת.
בפסק דין מנומק המשתרע על פני 129 עמודים, דחתה השופטת וינשטיין את עמדת המדינה. השופטת הדגישה כי חוק מיסוי מקרקעין מחייב בחינה מהותית וכלכלית של העסקה ולא רק בחינה צורנית של כותרת החוזה.
במרכז פסק הדין עמדה הקביעה כי המגבלות ב"מחיר למשתכן" הן כה עמוקות, עד שהן שוללות מהיזם את "מירב ההנאות הכלכליות" מהקרקע. השופטת פירטה כי המדינה היא זו שקובעת ליזם את הכל: את זהות הרוכשים (זכאי משרד השיכון), את מחיר המכירה המקסימלי, את המפרט הטכני המדויק ללא אפשרות לסטייה, ואת לוחות הזמנים המהודקים לבנייה ומסירה.
"הלכה למעשה, המדינה היא הגורם האמיתי המוכר לרוכשים הזכאים את הזכויות בדירות", נכתב בפסק הדין. "החברות הקבלניות… הינן ה'מוציאות לפועל' של פרויקט מחיר למשתכן, ומשמשות כפרויקטוריות של המדינה". בצעד ציורי השתמשה השופטת בדימוי הברווז המפורסם כדי להבהיר כי זכות החכירה שניתנה ליזם היא "רזה" ואינה עולה כדי חכירה לצרכי מס: "מה שאינו נראה כמו ברווז, אינו הולך כמו ברווז, ואינו מגעגע כמו ברווז – איננו ברווז, גם אם יקראו לו בשם ברווז".
בית המשפט קבע כי אשדר עמדה בנטל להוכיח כי נפלה טעות משפטית בדיווחיה, וכי זכותה לתקן את השומה ולקבל את כספה בחזרה. מעבר לכך, פסק הדין צפוי להשליך על למעלה מ-150 עררים דומים שהוגשו על ידי עשרות חברות נדל"ן ברחבי הארץ, אשר המתינו להכרעה בתיק זה כתיק עקרוני ומנחה.
המדינה חויבה לבטל את שומות מס הרכישה בגין מרכיב הקרקע בפרויקטים אלו ולהחזיר לאשדר את המסים ששילמה. בנוסף, נפסקו לחובת המשיבים הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בסך של 100,000 ש"ח.
ו"ע 26310-08-21, ו"ע 72884-10-21, ו"ע 10167-11-21 אשדר חברה לבניה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין
