מהות מול צורה: המהפכה בענף הנדל"ן וקריסת הקונספציה של רשות המיסים
פסק הדין שיצא לאחרונה תחת ידיה של ועדת הערר בחיפה בעניין חברת "אשדר" (ו"ע 26310-08-21), הוא שיעור מאלף המזכיר לכולנו מושכלת יסוד שנשכחה מעט במסדרונות רשות המיסים: החוק אינו כלי ריק שניתן למתוח אותו לפי צרכי הקופה הציבורית, ומהות כלכלית תמיד תגבר על כותרות ריקות מתוכן.
לב המחלוקת בפרשה זו עסק בשאלה פשוטה לכאורה: האם יזם הזוכה במכרז "מחיר למשתכן" של המדינה, רוכש "זכות במקרקעין" החייבת במס רכישה? המדינה, כדרכה, נאחזה בכותרת המסמך – "חוזה חכירה" – וביקשה לגבות מס רכישה על שווי הקרקע. אלא שהשופטת אורית וינשטיין, בפסק דין מנומק וחד כתער, הסירה את הלוט מעל המצג הזה וחשפה את האמת הפשוטה: היזם ב"מחיר למשתכן" הוא לא יותר מ"פרויקטור" של המדינה. הוא אינו בעל הבית, הוא אינו נהנה מפירות הקרקע, והוא בוודאי אינו בעל הזכויות האמיתי בה.
דיוק משפטי מול אופורטוניזם מיסויי הניתוח של בית המשפט נוגע בנקודה רגישה בדיני המיסוי בישראל – המתח בין הצורה המשפטית למהות הכלכלית. במשך שנים הורגלנו לכך שהמדינה משתמשת בעקרון "המהות הכלכלית" כדי למסות עסקאות שנראו פטורות. הפעם, הגלגל התהפך. בית המשפט קבע כי בחינה מהותית של עסקת "מחיר למשתכן" מגלה כי המדינה היא זו ששולטת בכל פרמטר: היא קובעת מי יקנה, בכמה יקנה, מה יהיה המפרט ואפילו מתי תסתיים הבנייה. ליזם לא נותר מרחב תמרון כלכלי המאפיין בעלים של "זכות במקרקעין".
בפסק הדין נעשה שימוש בדימוי הברווז המפורסם – אם זה לא מגעגע כברווז ולא הולך כברווז, זה לא ברווז. במקרה של "מחיר למשתכן", הזכויות שניתנו ליזם היו כה "רזות" ומוגבלות, עד שהן איבדו את אופיין כזכות קניינית לצרכי מס. מדובר בקביעה אמיצה שמעמידה את רשות המיסים במקומה ומונעת גבייה שרירותית המבוססת על פורמליסטיקה ולא על מציאות.
מה ניתן ללמוד מפסק הדין על עתיד דיני מיסוי המקרקעין? ראשית, הוכח שוב כי הסכמים מול רשויות המדינה (רמ"י, משרד השיכון) אינם חסינים מביקורת שיפוטית במישור המיסויי. העובדה שרמ"י קוראת למסמך "חכירה" אינה מחייבת את מנהל מיסוי מקרקעין, וחשוב מכך – אינה מחייבת את בית המשפט.
שנית, פסק הדין פותח פתח רחב ליזמים רבים ששילמו מס רכישה ביתר בפרויקטים דומים. הניסיון של רשות המיסים לטעון ל"סופיות השומה" נדחה בשל הטעות המשפטית המהותית שנפלה בסיווג העסקה. זוהי קריאת השכמה לכל מי שמעורב בפרויקטים של דיור ציבורי או ממשלתי לבחון מחדש את חשיפות המס שלו.
שלישית, ואולי החשוב מכל, פסק הדין מחזק את עקרון הוודאות והצדק המיסויי. לא ייתכן שהמדינה תכבול את ידיו של היזם מכל עבר כקבלן ביצוע, אך תתייחס אליו כאל "רוכש קרקע" חופשי כשמגיע זמן התשלום. הצדק חייב להיראות ולהיעשות, והשופטת וינשטיין דאגה לכך שהאמת הכלכלית תנצח.
פסק הדין בעניין אשדר הוא ניצחון השכל הישר על הביורוקרטיה המיסויית. הוא מבהיר כי המדינה אינה יכולה לאחוז במקל משני קצותיו – גם לשלוט בשוק הדיור ביד רמה וגם לגבות מסים כאילו מדובר בשוק חופשי לחלוטין. עבור עולם הנדל"ן הישראלי, מדובר בתקדים שיחסוך מיליארדים ויחייב את רשות המיסים לחשב מסלול מחדש בכל הנוגע לשיתופי פעולה בין המגזר הציבורי לפרטי.
נתקלתם בבעיה דומה של סיווג עסקאות מול רשות המיסים או בתביעות להחזרי מס רכישה בפרויקטים ממשלתיים? אנו מזמינים אתכם לפנות למשרדנו לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי ומעמיק.
