ניצחון לקונים ברוממה: ביהמ"ש קבע כי יזם ש"רדף אחרי רווחים" לא יוכל לבטל הסכמי מכר

ניצחון לקונים ברוממה: ביהמ"ש קבע כי יזם ש"רדף אחרי רווחים" לא יוכל לבטל הסכמי מכר

בפסק דין מנומק דחתה השופטת מרים אילני את טענת חברת "רשב"א" כי פקיעת התנאי המתלה מבטלת את העסקה, וקבעה: היזמית התרשלה בקידום ההיתרים והעדיפה את האינטרס הכלכלי שלה על פני חובתה לקונים.

ביום ה-5 בפברואר 2026, ניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים פסק דין דרמטי המשרטט מחדש את גבולות חובת "השקידה הסבירה" של יזמי נדל"ן כלפי רוכשי דירות. כבוד השופטת מרים אילני קיבלה באופן מהותי את תביעתם של בני משפחת שטרנבוך, הלפרט ושפירא, והורתה על אכיפת הסכמי מכר למרות טענת החברה הקבלנית כי החוזים פקעו מאחר שלא התקבל היתר בניה במועד.

הפרשה החלה ביולי 2018, כאשר בני המשפחה חתמו על הסכמים לרכישת 15 דירות בבניין מגורים שבונה חברת "רשב"א בע"מ" בשכונת רוממה בירושלים. בעוד ש-12 דירות נמסרו לקונים, המחלוקת התמקדה בשלוש "דירות נוספות" (שכונו "דירות 15, 16 ו-17") בקומה השמינית של הבניין.

העסקה עבור דירות אלו הייתה כפופה לתנאי מתלה: קבלת היתר בניה עד לסוף אוקטובר 2019. בעת החתימה, השלד של חלק מהדירות כבר היה בנוי בניגוד להיתר הקיים, והצדדים ידעו כי נדרשת פעולה תכנונית להכשרתם. אלא שהזמן חלף, ההיתר לא הגיע במועד, והחברה טענה כי ההסכם "בטל ומבוטל" וכי עליה רק להשיב את הכספים ששולמו.

הנתבעת טענה כי פעלה בשקידה סבירה אך נתקלה בקשיים בלתי צפויים. החברה ניסתה לפעול לפי מתווה "שבס-כחלון", המאפשר הוספת יחידות דיור. אולם, הבקשה נדחתה על הסף בינואר 2019 מאחר שבניית השלד כבר החלה – תנאי סף בסיסי במתווה זה הוא שהבנייה טרם החלה.

השופטת אילני מתחה ביקורת על התנהלות זו וקבעה כי אי-בדיקת המצב החוקי קודם להתחייבות מהווה התרשלות של החברה. "האחריות לאי קיום ההתחייבות מוטלת בעיקר על הנתבעת," ציינה השופטת בפסק הדין.

אחת מטענות ההגנה המרכזיות של חברת רשב"א הייתה כי החוזה מעניק לה "שיקול דעת בלעדי ומוחלט" להכניס שינויים בפרויקט ולפעול כראות עיניה מבחינה תכנונית. החברה טענה כי היא הייתה רשאית לנסות ולמקסם את זכויותיה בבניין גם אם הדבר עיכב את ההיתר לדירות הספציפיות של הקונים.

בית המשפט דחה פרשנות זו מכל וכל. השופטת קבעה כי גם "שיקול דעת מוחלט" כפוף לעקרונות של תום לב וסבירות. התברר כי החברה העדיפה להגיש בקשה מורחבת לבניית 9 קומות ו-19 דירות כדי להגדיל רווחים, במקום להסתפק בבקשה מצומצמת של 8 קומות ו-17 דירות (כפי שהתחייבה לקונים), שהיה לה סיכוי גבוה בהרבה להתקבל.

התובעים טענו כי החברה "עצמה את עיניה" ואדישותה לגורל הדירות שלהם עולה כדי חוסר תום לב. בית המשפט קיבל עמדה זו וקבע כי הניסיון למקסם רווחים על חשבון הסיכוי לקבל היתר לקונים הוא הפרה של החובה לפעול בשקידה סבירה.

מאחר שבסופו של דבר ניתן היתר רק ל-16 דירות (שתי דירות בקומה 8 במקום שלוש), הורתה השופטת על "אכיפה בקירוב". הקונים יקבלו את שתי הדירות שאושרו, בשטח דומה לשלוש הדירות המקוריות.

בסוגיית המחיר, נדחתה דרישת הקונים לשלם את המחיר המקורי מ-2018 בתוספת מינורית. השופטת קבעה כי לאור "אשם תורם" מסוים של הקונים שלא בדקו את תנאי הסף התכנוניים, והעובדה שחלפו שבע שנים, התשלום יוצמד למדד תשומות הבנייה או למדד לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה – הגבוה מביניהם.

בשורה התחתונה:

• אכיפה: הסכמי המכר ייאכפו ביחס לקומה השמינית.

• פיצוי והוצאות: הנתבעת תשלם לתובעים הוצאות משפט בסך 40,000 ש"ח.

• לו"ז: הצדדים יפעלו ליישום פסק הדין החל מיום 1 במרץ 2026.

בית המשפט הבהיר כי יזם אינו יכול להסתתר מאחורי סעיפי פטור ושיקול דעת רחב כדי להתנער מהתחייבויותיו הבסיסיות כלפי קונים, במיוחד כאשר הוא פועל למען השאת רווחיו האישיים על חשבון העסקה הקיימת.

ת"א 13124-08-22