משפחת חבס הפסידה בקרב על המע"מ: החזקה של 60 שנה בקרקע לא מנעה סיווג כ"עוסק"
בית המשפט המחוזי בלוד דחה את ערעורה של חברת "נוף נאה" שבבעלות משפחת חבס, וקבע כי מכירת קרקע חקלאית ברעננה ל-80 רוכשים שונים היא פעילות עסקית החייבת במע"מ; השופט אבי גורמן: "מדובר בביצוע מכירות רבות על ידי גורמים מומחים שעסקאות בנדל"ן הן תחום התמחותם".
פסק דין חדש ומשמעותי שניתן השבוע בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד, משרטט מחדש את הגבול הדק שבין מימוש נכס הוני לבין פעילות עסקית חייבת במס. במוקד הפרשה עומדת חברת "נוף נאה בגוש 7650 ברעננה בע"מ", חברה משפחתית של אחת משושלות הנדל"ן הוותיקות והמוכרות בישראל – משפחת חבס. ביום ה-10 בפברואר 2026, פרסם כבוד השופט אבי גורמן את החלטתו לדחות את ערעור החברה נגד מנהל מע"מ נתניה, וקבע כי למרות שהקרקע הוחזקה במשך למעלה מחמישה עשורים, אופן מכירתה הפך אותה לעסקה מסחרית לכל דבר ועניין.
סיפורה של הקרקע מתחיל בשנות ה-40 וה-50, אז רכשה הגברת ציפורה חבס ז"ל זכויות במקרקעין חקלאיים ברעננה. בשנת 1962 הועברו המקרקעין ללא תמורה לחברת "נוף נאה", שהוקמה באותה שנה ומניותיה הוחזקו על ידי ילדיה ונכדיה של משפחת חבס. במשך עשרות שנים שמרה החברה על "שקט תעשייתי" ולא ביצעה כל פעולת פיתוח או השבחה בקרקע.
התפנית חלה בשנת 2016, עם אישור תוכנית המתאר רע/3000 ששינתה את ייעוד הקרקע מחקלאות למגורים. בעקבות שינוי זה, החלה החברה בסדרת מכירות אינטנסיבית. בתוך תקופה של כ-13 חודשים בלבד, מכרה החברה חלקים מהקרקע לכ-80 רוכשים שונים במסגרת 15 עסקאות נפרדות, בתמורה כוללת שהגיעה לסך של כ-29.2 מיליון ש"ח.
מנהל מע"מ נתניה החליט בשנת 2022 לרשום את החברה כ"עוסק" רטרואקטיבית ממועד המכירות. החברה הגישה ערעור בטענה כי מדובר במימוש הוני של נכס שהוחזק לצורך משפחתי פסיבי במשך 60 שנה, וכי אין הצדקה לראות בה גוף עסקי.
בפסק דינו המנומק, יישם השופט גורמן את "מבחני העזר" המקובלים בדיני המס להבחנה בין הון לפירות. הוא הודה כי חלק מהמבחנים פועלים לטובת משפחת חבס: משך ההחזקה הארוך מאוד, היעדר פעולות השבחה אקטיביות ומימון עצמי ללא הלוואות.
עם זאת, השופט קבע כי במקרה זה, המבחנים ה"עסקיים" הם הדומיננטיים. בראש ובראשונה עמד מבחן התדירות: מכירת קרקע ל-80 אנשים שונים ב-15 חוזים בתוך שנה אחת אינה התנהלות של אדם פרטי המממש נכס, אלא פעילות של יזם. השופט ציין כי החברה אף העלתה את המחיר במהלך התקופה בשיעור של 18%, דבר המעיד על ניהול עסקי אקטיבי.
המבחן המכריע השני היה מומחיותם של מנהלי החברה, הרצל ויוסף חבס. השופט גורמן הדגיש כי מדובר באנשי נדל"ן מהשורה הראשונה בישראל, שניהלו עשרות חברות (כגון חברת "חבס השקעות" שבנתה את מגדלי Yoo). "ניהול המערערת נעשה על ידי גורמים אשר עסקו דרך קבע בתחום הנדל"ן", כתב השופט, וקבע כי מומחיותם "הושאלה" לפעילות החברה.
החברה טענה להסתמכות על קביעת מנהל מיסוי מקרקעין, שגבה מהם "מס שבח" (מס הוני) ולא העביר את התיק למע"מ במשך שש שנים. השופט גורמן מתח ביקורת על חוסר התיאום בתוך רשות המסים וציין כי בעידן המחשוב הנוכחי, מידע כזה צריך לעבור אוטומטית.
בסיכומו של דבר, השופט קבע כי "מכלול הנסיבות מראה כי חברה שהוקמה לצורך ביצוע השקעות בנדל"ן, ובסופו של יום הגשימה את ייעודה… בצעה שורה של מכירות אשר אין הצדקה שלא לראותן בהקשר הכללי והרחב של פעילות נדל"נית מקצועית". הערעור נדחה, והחברה חויבה בהוצאות משפט בסך 30,000 ש"ח.
ע"מ 21734-11-22
