הדירה שנראתה כ"עוגה עם קצפת" התגלתה כמלכודת עובש: ביהמ"ש המחוזי הורה על ביטול עסקת מכר בשל הסתרת רטיבות

הדירה שנראתה כ"עוגה עם קצפת" התגלתה כמלכודת עובש: ביהמ"ש המחוזי הורה על ביטול עסקת מכר בשל הסתרת רטיבות

פסק דין נוקב של השופטת אספרנצה אלון חושף כיצד "צביעה אגרסיבית" ושימוש במפיצי ריח לא מנעו את חשיפת התרמית של המוכרים. למרות סעיף "As Is" בחוזה, המוכרים ישיבו לתובע את מלוא התמורה בסך 600 אלף ש"ח בתוספת פיצויים והוצאות משפט, לאחר שנקבע כי הפרו את חובת הגילוי היסודית.

ביום ה-15 בפברואר 2026, ניתן בבית המשפט המחוזי בחיפה פסק דין המהווה תמרור אזהרה לכל מוכר דירה בישראל. השופטת אספרנצה אלון הורתה על ביטולו של הסכם מכר דירה ברחוב גאולה בחיפה, תוך שהיא מותחת ביקורת חריפה על התנהלות המוכרים וקובעת כי הסתירו מידע קריטי על מצב הנכס.

הפרשה החלה באוגוסט 2021, כאשר התובע, בנימין ברלב, רכש את הדירה מיששכר ונחמה פאפיר (פאפוער) תמורת 600,000 ש"ח. הדירה הוצגה לו כמשופצת, נקייה ומוכנה למגורים. אולם, כפי שהתברר במהרה, המצג המרהיב היה רק "ציפוי קצפת" מעל ליקויים עמוקים.

על פי העדויות שנשמעו בבית המשפט, הדירה עברה "צביעה אגרסיבית" ימים ספורים לפני שהוצגה לתובע. בת זוגו של התובע העידה כי בעת הביקור בנכס, הדירה נראתה "כמו עוגה מצופה עם קצפת לבנה", והייתה אפופה בריחות חזקים של מפיצי ריח שהונחו בכל חדר. לדבריה, כאשר שאלה ישירות את המוכרת אם קיימת רטיבות בדירה, נענתה בשלילה מוחלטת: "אין רטיבות, זו דירה רגילה".

המציאות טפחה על פניו של הרוכש עם בוא החורף הראשון. השוכרים שנכנסו לדירה דיווחו על רטיבות מאסיבית שהתפשטה בכל הקירות, עובש שצמח במהירות וריחות טחב קשים. השוכר אף העיד כי בעקבות המצב החל לסבול מהתקפי אסטמה שהובילו לאשפוזו, וכי בארונות המטבח התגלו תולעים שנמשכו לרטיבות. בשל כך, הסכם השכירות בוטל והתובע נאלץ לפצות את השוכרים.

התובע, שניסה למכור את הדירה לצד ג', נאלץ לבטל גם את העסקה הזו לאחר שנתקל בדרישות פיצוי דומות מהקונה החדש. בשלב זה, פנה לבית המשפט המחוזי בדרישה לביטול המכר המקורי.

בית המשפט מינה מומחה מטעמו, המהנדס והשמאי יוסי לזר, שקבע ממצאים חד-משמעיים: מקור הרטיבות הוא כשל בקו ביוב ישן וחדירת מי גשמים, וכי הליקויים הללו קיימים בדירה מזה שנים רבות – עוד בטרם נרכשה על ידי המוכרים ב-2019. המומחה הדגיש כי ללא פתרון שורשי של הבעיה, הרטיבות תחזור שוב ושוב.

הנתבעים, שהופיעו לדיון ההוכחות ללא ייצוג משפטי (לאחר שהגישו כתב הגנה תמציתי ביותר), טענו כי פעלו בתום לב וכי מקור הרטיבות הוא בכלל בצינור חיצוני באחריות העירייה או השכנים. הם הדגישו כי התובע חתם על סעיף "As Is", המצהיר כי בדק את הדירה ומוותר על טענות עתידיות.

בפסק דין מנומק, דחתה השופטת אלון את טענות המוכרים. היא קבעה כי סעיף 16 לחוק המכר הוא סעיף קוגנטי (מצווה), שלא ניתן להתנות עליו. משמעות הדבר היא שגם אם הקונה חתם על ויתור, המוכר עדיין נושא באחריות לליקויים נסתרים שידע עליהם, או שהיה עליו לדעת עליהם כאדם סביר.

"המוכרים הם אלה שהיו בעלי המידע הרלוונטי", ציינה השופטת. "עניין הרטיבות לא היה יכול להיות ידוע לתובע בביקורו בדירה בחודשי הקיץ". השופטת קבעה כי אי-מסירת המידע על התיקונים המאסיביים שבוצעו ועל בעיות הרטיבות מהווה רשלנות, ולמצער חוסר תום לב במשא ומתן.

השופטת פסקה כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם, שכן אדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו ידע על היקף הליקויים והעלויות הנדרשות לתיקונם (שהוערכו בלמעלה מ-10% משווי העסקה).

שורת המחץ הכלכלית

בית המשפט הורה על ביטול העסקה ועל חובת השבה הדדית. הנתבעים חויבו לשלם לתובע סכום מצטבר משמעותי:

1. 600,000 ש"ח – השבת התמורה ששולמה עבור הדירה.

2. 60,000 ש"ח – פיצוי מוסכם כפי שנקבע בחוזה.

3. 20,000 ש"ח – הוצאות עבור תיקונים זמניים שביצע התובע.

4. 7,000 ש"ח – החזר עבור חוות דעת מומחה.

5. 20,000 ש"ח – שכר טרחת עורך דין.

כל הסכומים (למעט שכר הטרחה והתיקונים) יישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום חתימת ההסכם באוגוסט 2021, מה שמגדיל את הסכום הסופי בעשרות אלפי שקלים נוספים. בנוסף, חויבו המוכרים בהוצאות אגרת בית המשפט ובשכר טרחת מומחה בית המשפט.

מסקנתו של פסק הדין ברורה: הניסיון "לייפות" דירה פגומה ולמכור אותה תחת הצהרת "As Is" ללא גילוי נאות, עלול להסתיים בביטול העסקה שנים לאחר מכן ובהפסדים כספיים כבדים למוכר.

ת"א 51134-05-24