הקרקע לא תתכווץ פעמיים: ניצחון משפטי בקרב על הנדל"ן בכפר שמריהו
בית המשפט המחוזי הכריע: הסכם חלוקה בין בעלים גובר על הרישום הטכני בטאבו לאחר הפקעה; למרות שהשטח הרשום של הרוכש "נחתך" בגלל סלילת כביש, נקבע כי זכויותיו החוזיות לשטח המקורי נשמרות על חשבון המוכרת.
בפסק דין מנומק היטב שניתן ביום 16 בפברואר 2026, בבית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו, הגיע לסיומו (לפחות בשלב זה) סכסוך נדל"ני מורכב ורווי יצרים בכפר שמריהו. השופט גרשון גונטובניק נדרש להכריע בשאלה משפטית מרתקת: מה קורה כאשר הסכם חלוקה היסטורי בין שותפים במקרקעין מתנגש עם מציאות של הפקעת קרקע על ידי הרשות המקומית?.
תחילת הפרשה בשנת 2011, אז חתמו דורית לוי טבח (הנתבעת 1) ומירה ווקנין (הנתבעת 2) על "הסכם חלוקה" שפירק את השיתוף ביניהן בחלקות ביישוב היוקרתי. במסגרת ההסכם הוגדר "מגרש 3" כשטח של 1,478 מ"ר המיועד לדורית. לימים, התגלגלו הזכויות במגרש זה דרך מספר ידיים עד שנרכשו ב-2021 על ידי התובע, עמוס בדש.
אלא שהתכניות לחוד והמציאות לחוד. המועצה המקומית כפר שמריהו הפקיעה חלק מהשטח לצורך סלילת דרך. בעקבות הליכי הפרצלציה (חלוקה מחדש), רשם המקרקעין עדכן את הרישום כך שכל בעלי הזכויות "נשאו בנטל" ההפקעה באופן יחסי. התוצאה עבור בדש הייתה כואבת: השטח המעשי שנותר בידיו התכווץ בכ-138 מ"ר לעומת מה שהובטח לו בהסכמים.
בתביעתו טען בדש כי הסכם החלוקה המקורי כבר שיקלל בתוכו את ההפקעה המתוכננת. לשיטתו, לא היה מקום להפחית מזכויותיו פעם נוספת בגלל אותה הפקעה בדיוק, בעוד שדורית לוי טבח נהנית מעודף שטח ברישום על חשבונו. מנגד, הנתבעות טענו בנחרצות כי המרשם הוא "קדוש" וכי ההפקעה היא סיכון שכל בעלי המגרשים לקחו על עצמם בשווה.
השופט גונטובניק צלל לעומק לשון ההסכמים. הוא קבע כי לשון "הסכם החלוקה" היא ברורה וחדה: היא לא נועדה רק להסדיר שימוש זמני, אלא לקבוע חלוקת בעלות עתידית סופית. השופט קיבל את טענת התובע כי ההפקעה כבר הייתה ידועה לצדדים בעת חתימת ההסכמים, ולכן אין להטיל את נטלה פעם נוספת על בעל מגרש 3.
"ההסכמים הרלוונטיים שבין הצדדים כללו גם התחייבות לחלוקת הזכויות במקרקעין, וחלוקה זו נעשתה לאחר שההפקעה העתידית כבר נלקחה בחשבון," כתב השופט בפסק דינו. "מכאן שאין לקחתה בחשבון פעמיים, ויש להוסיף לתובע כ-138 מ"ר על חשבון זכויותיה של דורית".
עם זאת, השופט דחה את הבקשה להורות לרשם המקרקעין לתקן את הרישום באופן מיידי. הוא הסביר כי רשם המקרקעין, פעל כשורה מבחינה מנהלית וטכנית בהתאם למסמכים שהיו לפניו. במקום זאת, העניק השופט לבדש סעד הצהרתי הקובע כי עומדת לו זכות חוזית לקבל את מלוא השטח המקורי (1,478 מ"ר) על חשבון זכויותיה של דורית לוי טבח, וזאת בכפוף להליכי רישום עתידיים.
בשל העובדה שהנתבעות 1 ו-2 עמדו על התנגדותן לטענות המהותיות של התובע, מה שאילץ אותו לנהל הליך משפטי ארוך הכולל מינוי מומחית מטעם בית המשפט (שמאית המקרקעין ז'נט אמיר), הטיל עליהן השופט הוצאות משמעותיות. דורית לוי טבח ומירה ווקנין חויבו לשלם לבדש שכר טרחת עורך דין בסך של 90,000 ש"ח בתוספת מע"מ, וכן להחזיר לו את אגרת המשפט ואת חלקו בשכר המומחית.
מנגד, התובע חויב לשלם הוצאות בסך 15,000 ש"ח לרשויות המרשם, שכן נקבע כי לא היה מקום לגרור אותן לתביעה בטענה שנפלה טעות ברישום, בעוד שהן פעלו כדין.
פסק הדין מהווה תמרור אזהרה לרוכשי ומוכרי מקרקעין במושע: הסכמי שיתוף וחלוקה אינם רק "נייר עבודה" לניהול יומיומי, אלא מסמכים קנייניים רבי עוצמה שיכולים להכריע גורלות של שטחי קרקע יקרים גם שנים רבות לאחר שנחתמו.
ת"א 65332-05-22
