סוף למסלול ה"עצמאי": בית המשפט המחוזי דחה דרישת דיירים למימון פרטי של שירותי בנייה בתמ"א 38
השופטת לימור ביבי קבעה כי דיירים בבית משותף אינם יכולים לכפות על הרוב ועל היזם מתווה כלכלי חריג של רכישת שירותי בנייה בכסף במקום מכירת זכויות, וזאת ללא הצגת חלופה קונקרטית, ישימה ושוויונית.
בפסק דין מנומק שניתן ביום 22 בפברואר 2026, הכריע בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בסוגיה משפטית וכלכלית המטרידה דיירים ויזמים רבים: האם דייר בודד יכול לסרב למתווה המקובל של "דירה תמורת זכויות" ולדרוש במקומו לשלם ליזם במזומן עבור הבנייה?
השופטת לימור ביבי דחתה את ערעורם של בני הזוג יעקב ואורלי זלינגר, וקבעה כי חוק החיזוק גובר על דיני השותפות הכלליים וכי זכות הקניין בבית משותף היא "מוחלשת" אל מול הצורך בביטחון ובחיזוק המבנה.
הפרשה החלה בבית משותף ותיק שנבנה בשנת 1955 ברחוב דוד המלך 35 (פינת אורי לסר 2) בתל אביב. בבניין 16 דירות, והוא אינו עומד בתקן לרעידות אדמה. 13 מתוך 16 בעלי הדירות (למעלה מ-80% מהזכויות) חתמו על הסכם תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) עם חברת "נוגה אורי לסר בע"מ".
בעוד שאר הדיירים הסכימו למתווה הסטנדרטי – העברת זכויות הבנייה ליזם תמורת דירה חדשה, ממ"ד, מרפסת, חניה ומחסן – המערערים הציעו מתווה אחר. הם ביקשו לשמור על חלקם היחסי בזכויות הבנייה, לשלם ליזם עבור שירותי הבנייה במזומן, ולקבל לידיהם דירה נוספת בפרויקט (בנוסף לדירתם החדשה).
המערערים טענו כי מדובר בזכותם הקניינית הבסיסית: "לא ניתן לכפות על אדם לממש את רכושו". לשיטתם, אם הם מוכנים לקחת את הסיכון הכלכלי ולשלם מכיסם, אין לרוב זכות למנוע זאת מהם.
המחלוקת הגיעה לפתחה של המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין, דגנית קציר-ברין, אשר הורתה לבני הזוג לחתום על ההסכם. המפקחת קבעה כי דרישת המערערים מהווה "ניסיון לממש זכויות באופן פרטני" הנוגד את תכלית החוק ועלול לסכל את הפרויקט כולו.
בני הזוג זלינגר לא ויתרו וערערו לבית המשפט המחוזי. המשיבים, יתר דיירי הבניין סמכו ידיהם על פסק הדין של המפקחת. הם טענו כי המערערים מבקשים תמורה עודפת וכי המתווה המוצע על ידם אינו שוויוני, שכן הם הציעו לשלם רק עלויות בנייה ורווח קבלני, תוך התחמקות מהרווח היזמי שבו נושאים שאר השותפים בעקיפין.
השופטת ביבי בפסק דינה (עש"א 37143-09-25) ניתחה לעומק את המתח שבין זכויות הפרט לטובת הכלל. היא הדגישה כי "חוק החיזוק" הוא הסדר ספציפי הגובר על הוראות חוק המקרקעין הכלליות בענייני פירוק שיתוף.
לדבריה, זכות הקניין בבית משותף היא צירוף של בעלות ייחודית ומשותפת, וכאשר עומד על הפרק אינטרס ציבורי-בטיחותי כמו חיזוק מפני רעידות אדמה, זכותו של הפרט לסרב לאופן ביצוע העבודה היא מצומצמת ביותר.
הנקודה המרכזית בפסק הדין הייתה חוסר הקונקרטיות של הצעת המערערים. השופטת ביבי קבעה כי על דייר מתנגד המציע מתווה שונה מוטל הנטל להוכיח כי מדובר בחלופה ישימה. במקרה זה, המערערים הציגו רק "חוות דעת שמאית" ולא יזם קונקרטי המוכן לעבוד במתווה כזה.
מעבר לכך, התגלה כי המערערים לא הגיעו להסכמות עם היזם על גובה הרווח היזמי או על פרטי הבטוחות. השופטת ציינה כי קבלת עמדתם הייתה יוצרת פגיעה בשוויון בין הדיירים ומטילה סיכון כספי על שאר השותפים, במיוחד נוכח הערות אזהרה ועיקולים הרובצים על דירת המערערים.
בסיומו של יום, בית המשפט דחה את הערעור וקבע כי המערערים לא הרימו את הנטל להוכחת חלופה סבירה. "נפל הסוס ונפל רוכבו," כתבה השופטת בחדות, בהתייחסה לכך שטיעוניהם המשפטיים של המערערים קרסו יחד עם התשתית העובדתית הרעועה שהציגו.
בנוסף לדחיית הערעור, חויבו המערערים בתשלום הוצאות המשיבים בסך של 15,000 ₪. פסק הדין מהווה תמרור אזהרה לדיירים המנסים למנף את זכות הקניין שלהם כדי להשיג תנאים מסחריים ייחודיים החורגים מהמתווה הקבוצתי המוסכם בתמ"א 38.
עש"א 37143-09-25
