הפסד בטעם ניצחון: מדוע תביעה של רבע מיליון שקלים הסתיימה בפיצוי של 10,000 ש"ח בלבד?
בית משפט השלום בחיפה דחה את מרבית תביעת רוכש דירה נגד עורך דינו והמוכר; למרות שנקבע כי עורך הדין התרשל בבדיקת חריגות הבנייה, התובע לא הוכיח נזק ואף חויב בהוצאות משפט כבדות.
מה שמתחיל כעסקת נדל"ן פשוטה לכאורה, עלול להפוך למסכת משפטית מפותלת הנמשכת למעלה מעשור, ובסופה – מפח נפש כלכלי לתובע. פסק דין שניתן ביום 2 במרץ 2026 בבית משפט השלום בחיפה על ידי כבוד השופטת סיגלית גץ-אופיר, ממחיש בצורה חדה את הפער שבין קיומה של רשלנות מקצועית לבין הזכאות לפיצוי כספי בפועל.
תחילת הפרשה בינואר 2014, אז רכש התובע, אלון דרימר, זכויות חכירה בדירה ברחוב שדרות הציונות בחיפה מיעקב מזרחי תמורת 220,000 ש"ח. עו"ד תומר בראון ייצג את שני הצדדים בעסקה. כעבור שנים, הגיש דרימר תביעה על סך 266,000 ש"ח, בטענה להפרת הסכם מכר ורשלנות מקצועית. דרימר טען כי המוכר ועורך הדין הציגו מצג שווא לפיו אין בדירה חריגות בנייה, בעוד שבפועל התגלו חריגות מהותיות שמנעו את העברת הזכויות על שמו במשך שנים.
במהלך ההליך המשפטי, התברר כי למרות הטענות על עיכוב ברישום, הזכויות הועברו לבסוף על שם התובע בשנת 2024. למרות זאת, התובע עמד על דרישתו לביטול ההסכם והשבת כספו.
השופטת גץ-אופיר ניתחה את התנהלות התובע וקבעה כי הוא איבד את זכותו לבטל את החוזה. לפי פסק הדין, דרימר ידע על חריגות הבנייה לכל המאוחר בשנת 2018, אך בחר להמשיך להחזיק בנכס, להשכירו לצדדים שלישיים ואף לשתף פעולה עם המוכר לצורך השלמת הרישום.
"אי-שליחת הודעת ביטול משנת 2014 ועד להגשת התביעה בשנת 2020… היא התנהלות המעידה על ויתורו על זכות הביטול", קבעה השופטת. בית המשפט הדגיש כי קבלת טובת הנאה מהחוזה (דמי שכירות) לאחר שנודע על ההפרה, שוללת את האפשרות לבטלו. בנוסף, נקבע כי עמידה על זכות הביטול בשלב כה מאוחר, כאשר העסקה כבר הושלמה ברישום, נגועה בחוסר תום לב.
אחד החלקים המרתקים בפסק הדין נוגע לעורך הדין תומר בראון. השופטת קבעה פוזיטיבית כי עו"ד בראון התרשל בתפקידו. נקבע כי על עורך דין המטפל בעסקת מקרקעין מוטלת חובת זהירות רחבה הכוללת בדיקה יסודית של המצב התכנוני. עו"ד בראון לא השווה את תשריט הדירה למצב בשטח ולא הפנה את התובע למומחה (שמאי או מודד) שיעשה זאת.
עם זאת, התביעה נגד עורך הדין נדחתה במלואה מכיוון שהתובע לא הוכיח קשר סיבתי בין הרשלנות לנזק. התובע לא הוכיח כי לו היה יודע על החריגות לא היה מתקשר בעסקה, ואף לא הוכיח נזק כספי ממשי שנגרם לו כתוצאה מהן. באופן דומה, נדחתה הטענה לגבי רשלנות בדיווח למס רכישה. למרות שעורך הדין לא הסביר מראש על חובת התשלום, התובע לא הוכיח כי החיוב (בסך 11,000 ש"ח) היה שגוי או שניתן היה להימנע ממנו.
נקודה קריטית נוספת הייתה חוות דעת השמאי שהגיש התובע, מר אליהו לוי. בית המשפט קבע כי לחוות הדעת "אין ערך ממשי". התברר כי היא לא נערכה בהתאם לפקודת הראיות, לא כללה הצהרה כחוק, והמומחה אף הודה בחקירתו כי אינו זוכר אם מדד את כל הדירה וכי עסקאות ההשוואה שביצע לא היו מבוססות על נתונים דומים.
בסופו של יום, המוכר, יעקב מזרחי, חויב בתשלום הפיצוי המוסכם בלבד בסך 10,000 ש"ח בגין הצהרתו השקרית בהסכם לפיה אין חריגות בנייה. מנגד, התובע ספג מכה כלכלית קשה.
השופטת חייבה את התובע לשלם לעו"ד בראון הוצאות משפט ושכר טרחה בסך 20,000 ש"ח. בנוסף, הודעת צד ג' שהגיש המוכר נגד עורך הדין נדחתה, והמוכר חויב לשלם לעורך הדין 20,000 ש"ח נוספים בגין הוצאות אלו. כך, תביעה שהחלה בדרישה לרבע מיליון שקלים, הסתיימה בפיצוי זעום לתובע ובחיובו בהוצאות הגבוהות פי שניים מהסכום שקיבל.
הלקח מפסק הדין ברור: רשלנות נטענת של בעל מקצוע אינה מבטיחה פיצוי ללא הוכחת נזק מוצק, ושיהוי בביטול חוזה עשוי להתפרש כוויתור סופי על הזכות לעשות כן.
ת"א 28356-08-20
