דרמה נדל"נית: נדחתה תביעה של 1.5 מיליון ש"ח בשל חריגות בנייה – "המוכרים לא ידעו ולא היו צריכים לדעת"
בית משפט השלום בתל אביב דחה את טענת הקונים כי המוכרים הסתירו חריגות בנייה בבית צמוד קרקע ברמת גן; השופט רונן אילן קבע כי הבנייה שבוצעה בשנות ה-70 תאמה את הנורמות המקובלות דאז, והטיל על התובעים הוצאות משפט כבדות בשל ניפוח סכומי התביעה.
ביום ה-8 במרץ 2026, ניתן בבית משפט השלום בתל אביב-יפו פסק דין מרתק המעניק הגנה משמעותית למוכרי נכסים יד שנייה, במיוחד כאלו שנבנו לפני עשורים רבים. השופט רונן אילן דחה בפסק דינו את תביעתם של מיקי משה הרר ועילית לוי הרר, אשר רכשו בית צמוד קרקע בקרית קריניצי שברמת גן תמורת 5 מיליון ש"ח, וטענו כי המוכרים, אברהם ופנינה וידבסקי, הפרו את הסכם המכר בשל אי גילוין של חריגות בנייה נרחבות.
הפרשה החלה זמן קצר לאחר חתימת ההסכם באוקטובר 2020. התובעים פנו לבנק לקבלת משכנתא. שמאי מטעם הבנק שביקר בנכס מצא כי קיימת בנייה בסטייה מההיתר. התובעים, שחשו מרומים, שכרו אדריכל מטעמם שטען כי היקף החריגות "עצום" ועומד על כ-120 מ"ר, כולל הרחבת חדר משפחה, מרתף וחצר משק ללא היתר.
על בסיס זה, הגישו הקונים תביעה בסך 1.5 מיליון ש"ח, שכללה את עלויות הכשרת החריגות, הוצאות נלוות ופיצוי מוסכם בסך חצי מיליון ש"ח. לטענתם, המוכרים הצהירו הצהרת כזב כשטענו כי לא ידוע להם על חריגות בנייה.
מנגד, המוכרים טענו כי מדובר בתביעה קנטרנית. הם הדגישו כי הבית נבנה בשנת 1978, וכי מעולם, במשך למעלה מארבעים שנה, לא קיבלו כל דרישה או התראה מהעירייה. יתרה מכך, הם ציינו כי הבנייה נוהלה על ידי קרוב משפחתם, עו"ד יורם וסרצוג, וכי עם סיומה ניתן לבית "טופס 4" (תעודת אכלוס), המהווה אישור רשמי לכך שהבנייה תואמת את ההיתר.
לצורך בירור המחלוקת, מינה השופט אילן את האדריכלית יונה יחיעם כמומחית מטעם בית המשפט. ממצאיה היו המפתח להבנת התיק: המומחית מצאה כי אמנם קיימות חריגות, אך היקפן קטן משמעותית מטענות התובעים – כ-83 מ"ר בסך הכל. רוב ה"חריגות" נבעו מכך ששטחים שסומנו בהיתר המקורי כ"מרפסות" נבנו בפועל כחלק מהשטח העיקרי של הבית (חדרי שינה ופינת אוכל).
המומחית והשמאי טל נייר, שהעיד מטעם ההגנה, הסבירו כי בשנות ה-70 מדובר היה בפרקטיקה מקובלת, מעין "ישראבלוף" תכנוני, שבו ועדות התכנון אישרו שטחי מרפסות נרחבים מתוך ידיעה שהם יהפכו לחלק מהבית. "הנתבעים התנהלו בדיוק כפי שהיה מקובל באותה עת", נכתב בפסק הדין, "בנו את הבית בדיוק לפי ההיתר… בלי שמץ של ידיעה כי התנהלות שכזו איננה כדין".
השופט אילן ניתח את הוראות סעיף 16 לחוק המכר, הקובע כי המוכר אחראי על אי-התאמה אם ידע או היה עליו לדעת עליה. השופט קבע כי התובעים לא הוכיחו ידיעה ממשית של המוכרים. עדות של שכנה שטענה כי המוכרים ידעו על החריגות לפני 20 שנה נדחתה כלא אמינה.
בסוגיית "היה עליו לדעת", קבע השופט כי "אדם סביר" שמתגורר בבית 40 שנה ללא כל התראה מהרשויות, ולאחר שקיבל אישור אכלוס כדין, אינו אמור לחשוד שקיימת חריגת בנייה בנכסו. השופט הדגיש כי חובת הגילוי אינה מטילה על המוכר חובה לבצע בדיקות הנדסיות מעמיקות לפני מכירה, במיוחד כשהוא עצמו לא ביצע שינויים בנכס מאז בנייתו.
מעבר להיבט המשפטי, השופט מתח ביקורת על התנהלות התובעים. הוא ציין כי למרות טענותיהם על "נפילת השמיים" עם גילוי החריגות, הם לא נקפו אצבע להסדרתן במשך שנים מאז רכישת הבית. עובדה זו הטילה ספק בכוונותיהם האמיתיות ובנזק שטענו שנגרם להם.
בסופו של יום, התביעה נדחתה במלואה. התובעים חויבו לשאת במלוא שכר טרחת המומחית ובהוצאות המשפט של המוכרים, ובנוסף לשלם שכר טרחת עורך דין בסך 50,000 ש"ח.
פסק הדין מהווה תזכורת חשובה לקונים כי הצהרת "AS-IS" בחוזה, בשילוב עם חלוף זמן משמעותי והסתמכות על אישורי רשויות היסטוריים, עשויה להוות מחסום בלתי עביר בתביעות על ליקויי בנייה וחריגות מהעבר הרחוק.
ת"א (ת"א) 28640-06-21
