תבוסה ליזם הנדל"ן: נדחתה תביעת המיליונים נגד בעלי חנויות בלוד

תבוסה ליזם הנדל"ן: נדחתה תביעת המיליונים נגד בעלי חנויות בלוד

בית המשפט המחוזי דחה את תביעתו של היזם יואב דוגה לפיצוי של למעלה מ-5 מיליון ש"ח בגין פרויקט התחדשות עירונית שלא יצא אל הפועל; השופטת הלית סילש: "התובע מעולם לא הציג חוזה חתום"

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד פרסם פסק דין מהדהד המהווה תמרור אזהרה ליזמים בתחום המקרקעין. השופטת הלית סילש דחתה את תביעתו של היזם יואב דוגה נגד 12 בעלי זכויות במרכז מסחרי ברחוב הכרמל 2 בלוד, במסגרתה דרש פיצויי קיום והסתמכות בסכום מצטבר של כ-5.6 מיליון ש"ח.

תחילת הפרשה בשנת 2019, אז ביקש התובע, יואב דוגה, לקדם פרויקט של הריסה ובנייה מחדש של מרכז מסחרי ישן בלוד. התכנון כלל הקמת קומפלקס חדש המשלב מרכז מסחרי ומגדל מגורים. לטענת דוגה הנתבעים חתמו על "כתב הסכמה" לעריכת בדיקת היתכנות וכדאיות, והתחייבו לתקופת "אי-תחרות" (Non-Shop) למשך שנה.

אלא שהפרויקט מעולם לא התקדם מעבר לשלבים המקדמיים. היזם טען כי הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם, התכחשו להסכמות ושלחו הודעת ביטול שלא כדין, ובכך גרמו לו לאובדן רווחים עצום. מנגד, הנתבעים טענו כי מסמך ההסכמה פקע מזמן, וחלק מהם אף הצהירו כי מעולם לא חתמו על המסמך שהציג היזם.

במרכז פסק הדין עמדה קביעה עובדתית מטלטלת: למרות הדרישה לפיצויים בסך מיליונים, התובע לא הצליח להציג בפני בית המשפט אפילו העתק אחד של כתב ההסכמה כשהוא חתום על ידי מי מהנתבעים.

"התובע מעולם לא הציג חוזה, כתב הסכמה, חתום", כתבה השופטת סילש בפסק הדין. "כל שהוצג הוא מסמך ריק, כזה אשר אינו חתום, ולו על ידי נתבע בודד". השופטת ציינה כי בתיק שבו נתבעים פיצויים כה גבוהים, הציפייה לראות מסמך חתום היא דרישה בסיסית וסבירה שאינה מתקיימת כאן.

מעבר להיעדר המסמך החתום, השופטת ניתחה את התנהלות היזם ומצאה בה כשלים מהותיים:

1. אי-תשלום התמורה המובטחת: לפי כתב ההסכמה, היה על היזם לשלם לכל בעל חנות שחתם סך של 30,000 ש"ח בתוספת מע"מ כבר במועד החתימה. הוכח כי כספים אלו מעולם לא הגיעו לידי הנתבעים.

2. פקיעת התנאי המתלה: כתב ההסכמה קבע כי על היזם להשלים בדיקות היתכנות תוך 60 יום. היזם השתהה במשך כמעט שנתיים עד שהודיע על רצונו להתקדם, פרק זמן שחורג באופן קיצוני מהמוסכם.

3. היעדר היתכנות ריאלית: התברר כי חלק מבעלי הזכויות כלל לא נתבעו או התנגדו נחרצות לפרויקט עוד בזמן אמת. ללא הסכמה של כלל בעלי הזכויות, השופטת קבעה כי ממילא לא הייתה היתכנות מעשית למימוש הפרויקט.

היזם ביקש פיצויי קיום בסך 5 מיליון ש"ח, בטענה שאלו הרווחים שהיה מפיק לו הפרויקט היה יוצא לפועל. השופטת דחתה דרישה זו מכל וכל, וציינה כי היזם לא הציג חוות דעת שמאית המפרטת את רווחיו האישיים כיזם, אלא רק את כדאיות הפרויקט הכללית.

יתרה מכך, השופטת הדגישה כי כתב ההסכמה הוא "חוזה סגור" המגדיר רק שלב של בדיקות ומשא ומתן, ואינו מהווה התחייבות סופית לעסקת קומבינציה. "אין ולא ניתן לראות את כתב ההסכמה כהסכם… המייתר את המשא ומתן בין הצדדים", קבעה.

לאחר שבחנה את עדויות עורכי הדין שליוו את התהליך (עו"ד קליין, עו"ד שרקון ועו"ד זלינגר) ואת עדויות הנתבעים, הגיעה השופטת למסקנה כי דין התביעה להידחות במלואה.

בסופו של יום, לא רק שהיזם לא קיבל את הפיצוי המבוקש, הוא חויב לשלם לנתבעים הוצאות משפט בסך של 80,000 ש"ח. בית המשפט חתם את פסק הדין בקביעה כי היזם לא הרים את הנטל להוכיח שהנתבעים הפרו את ההסכם, אלא להיפך – ההסכם פקע בשל מחדליו שלו.

ת"א 55480-08-22