הקורונה היא לא "מילת קסם": חברת נדל"ן תפצה רוכשים בכחצי מיליון ש"ח בשל איחור של שלוש שנים

הקורונה היא לא "מילת קסם": חברת נדל"ן תפצה רוכשים בכחצי מיליון ש"ח בשל איחור של שלוש שנים

בית משפט השלום בתל אביב דחה את טענותיהן של חברות הבנייה כי עיכובים מצד חברת החשמל, העירייה ומגפת הקורונה מצדיקים פטור מפיצוי. השופטת צפורה אוחנה קפש: "הקבלן הוא זה שצריך להוכיח כי מדובר בכוח עליון"

רכישת דירה בישראל נחשבת לעסקה המשמעותית והיקרה ביותר בחייה של משפחה ממוצעת. אולם, עבור משפחת ארגמן שרכשה דירה בפרויקט יוקרתי בגבעתיים, החלום על הבית החדש הפך למסע משפטי מפרך שנמשך שנים. בבית משפט השלום בתל אביב-יפו ניתן לאחרונה פסק דין דרמטי המבהיר ליזמי הנדל"ן כי "תירוצי הבירוקרטיה" המוכרים לא יעמדו להם עוד כהגנה אוטומטית מפני פיצוי לרוכשים.

הפרשה החלה ביוני 2018, אז חתמו עושרי וויוי חביבה ארגמן על הסכם לרכישת דירה ברחוב רמה בגבעתיים מחברת "א.ש.ר.א נכסים בע"מ". מועד המסירה החוזי נקבע ליום 25 באפריל 2020. אלא שהמציאות טפחה על פניהם: הדירה לא נמסרה במועד, ואף במועד הגשת התביעה באפריל 2023, שלוש שנים לאחר המועד המקורי, טרם זכו התובעים להיכנס לביתם. בפועל, הדירה נמסרה רק בספטמבר 2023.

התובעים דרשו פיצוי מכוח חוק המכר (דירות), המטיל חובת פיצוי סטטוטורי על קבלנים מאחרים. מנגד, הנתבעות (חברות א.ש.ר.א נכסים ואתגר-על הנדסה) הציגו שורה ארוכה של נימוקים לעיכוב, החל משינויים שביקשו הדיירים ועד למגפת הקורונה ועיכובים מצד הרשויות.

בפסק דין מנומק ומפורט, דחתה כבוד השופטת צפורה אוחנה קפש את מרבית טענות הנתבעות.

1. מגפת הקורונה: הנתבעות טענו כי המגפה שפרצה בשנת 2020 פגעה משמעותית בהתקדמות העבודות. השופטת קבעה כי המונח "משבר הקורונה" אינו "מילת קסם" הפוטרת קבלנים מחובותיהם. הנתבעות לא הציגו יומני עבודה או ראיות קונקרטיות המצביעות על קשר סיבתי בין המגפה לבין העיכוב הספציפי בפרויקט.

2. עיכובי רשויות ותשתיות: החברה טענה כי חברת החשמל, תאגיד המים ועיריית גבעתיים עיכבו את הפרויקט בשל מחלוקות תכנוניות וביצועיות. בית המשפט הבהיר כי עיכובים מצד צדדים שלישיים הם סיכון שקבלן סביר חייב ליטול על עצמו בעת קביעת לוחות זמנים. "מדובר בסיכון אותו ראוי להשית על הקבלן ולא על רוכש הדירה", נכתב בפסק הדין.

3. שינויי דיירים ותקופת ה"גרייס": הנתבעות ניסו להסתמך על סעיף בחוזה המאפשר דחייה בשל שינויים שביקשו הרוכשים. השופטת דחתה זאת וקבעה כי מאחר שלא הוסכם מראש על מועד דחייה מוגדר בטופס הזמנת השינויים, אין לקבל את הטענה בדיעבד. בנוסף, נקבע כי ברגע שאיחור עולה על 60 יום, הפיצוי משולם מהיום הראשון, ואין לקזז את ימי ה"גרייס" לטובת הקבלן.

בית המשפט אימץ את חוות דעתו של השמאי שמונה מטעמו, יצחק ששון, אשר העריך את דמי השכירות הראויים לדירה ב-9,338 ש"ח לחודש. בהתאם למכפלות הקבועות בחוק המכר (1.5 עבור שמונת החודשים הראשונים ו-1.25 עבור היתרה), נקבע כי הנתבעת 1 תשלם לתובעים פיצוי בסך של 438,886 ש"ח בגין האיחור במסירה.

לצד זאת, השופטת מתחה ביקורת על ניסיונה של הנתבעת להתבסס על תנאים הנוגדים את הוראות החוק הקוגנטיות (חוק שלא ניתן להתנות עליו) ופסקה לחובת נתבעת 1 הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בסך של 40,000 ש"ח. התביעה כנגד נתבעת 2 (חברת הפיקוח) נדחתה בהיעדר יריבות חוזית ישירה, אך ללא פסיקת הוצאות לטובתה.

פסק דין זה מהווה תזכורת חשובה ליזמים: המערכת המשפטית דורשת שקיפות, ודאות ודיוק במועדי המסירה. רוכשי הדירות, הנמצאים לעיתים קרובות בעמדת נחיתות מול התאגידים, זכו הפעם להגנה מלאה של החוק.

ת"א 53823-04-23