כשהשותפות נסדקת עוד לפני היציקה: ביהמ"ש המחוזי הכריע בסכסוך היזמים בפרויקט תמ"א 38 בתל אביב
האדריכל טען שחלקו בהוצאות הוגבל ל-2.3 מיליון ש"ח בלבד, אך השופט יהושע גייפמן קבע: ההוצאות יחולקו ביחס של "שליש-שני שליש". מי ישלם על פיצול הדירות וכיצד השפיע מצבו הכלכלי של מנהל העבודה על הכרעת הדין?
במרכז תל אביב, ברחוב הלמדן 10, עומד בניין שעבר תהליך של חיזוק ושיפוץ במסגרת תמ"א 38. אך מאחורי הפיגומים והתוספות האדריכליות הסתתר סכסוך מר בין השותפים שהקימו את המיזם – סכסוך שהגיע לסיומו ביום ה-11 במרץ 2026, בפסק דין מפורט של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו. השופט הבכיר יהושע גייפמן נדרש להכריע בשאלה יסודית בחיי כל שותפות עסקית: איך מחלקים את החשבון כשעלויות הבנייה מזנקות אל מעבר לתחזיות המוקדמות?.
הסיפור החל כאשר האדריכל משה ברק, יחד עם אשתו דבורה ברק, החליטו ליזום את פרויקט החיזוק בבניין בן 3 הקומות. אל המיזם צורף פרדי לאסנר, מנהל עבודה מנוסה, שקיבל על עצמו את הצד הביצועי והניהול הכספי, בעוד ברק אמון על התכנון. התוכנית המקורית הייתה להוסיף 3 דירות חדשות לבניין, כאשר היזמים יחלקו ביניהם את השלל: ברק יקבל דירה אחת בקומה הרביעית, ולאסנר יקבל שתי דירות – אחת בקומת הקרקע ודירה דו-מפלסית (דופלקס) בקומות 4 ו-5.
אלא שהשותפות, שלא עוגנה בהסכם בכתב אלא התבססה על הסכמות בעל-פה וטיוטות שלא נחתמו, עלתה במהרה על שרטון משפטי.
התובעים טענו כי ההסכם בעל-פה קבע שברק יישא בעלויות עד לסך של 2.3 מיליון ש"ח בלבד (כולל מע"מ), וכל שקל מעבר לכך יוטל על כתפיו של לאסנר. מנגד, לאסנר טען כי המוסכם היה חלוקה יחסית: ברק נושא בשליש מההוצאות (בהתאם לדירה האחת שקיבל מתוך השלוש), ולאסנר נושא בשני שלישים.
השופט גייפמן, בגישתו הסקפטית והמעמיקה, בחן את שלוש הטיוטות שהוחלפו בין הצדדים בין אוקטובר 2013 למרץ 2014. הוא מצא כי דווקא ברק, בטיוטה שהוא עצמו ניסח, הציע כי הוא יישא ב-33% מעלויות הפרויקט. "לא מצינו בטיוטה השנייה… דרישה לגידור ההשתתפות של ברק", ציין השופט.
בית המשפט דחה את גרסתו של האדריכל ברק על "גידור" הסכום, וקבע כי היא לא הוכחה ואף לקתה בחוסר סבירות כלכלית. השופט הדגיש כי נכון לשנת 2014, מצבו הכלכלי של לאסנר היה רעוע – הוא הוגדר כמי ש"שקוע בחובות וחסר הון לבניה". לפיכך, אין זה הגיוני שלאסנר יסכים ליטול על עצמו סיכון בלתי מוגבל בעלויות הפרויקט, שצמחו בסופו של דבר לכ-13 מיליון ש"ח, בזמן שברק נהנה מדירה חדשה ששוויה הוערך בכ-5.3 מיליון ש"ח.
כמו כן, השופט הצביע על כך שברק שינה את גרסתו במהלך החקירה הנגדית, כשתחילה טען להסכמה במרץ 2014 ולאחר מכן הודה שבאותו מועד עוד הייתה מחלוקת.
חלק משמעותי מפסק הדין עסק בשינוי שנערך בשנת 2016. לאסנר ביקש לפצל את דירת הדופלקס שלו לשתי דירות נפרדות, מה שהעלה את מספר הדירות החדשות בפרויקט ל-4. לצורך כך נדרשה הסכמת דיירי הבניין הקיימים, ובעיקר בעלי דירות הפנטהאוז שתחתיהן בוצעה בנייה נוספת.
השופט קבע כי מאחר שלאסנר הוא שיזם את הפיצול לטובתו האישית, עליו לשאת בכל "הוצאות הפיצול". אלו כוללות את עלויות הבנייה הישירות והנלוות, וכן את הפיצוי והשיפוצים שבוצעו בדירותיהם של השכנים (משפחות פסקר ומבורך) כדי לקבל את הסכמתם למהלך. עם זאת, נקבע חריג אחד: ברק יישא בעלות הגדלת שטח דירתו שלו, שבוצעה "על הדרך" במסגרת אותן תוכניות שינויים.
בשורה התחתונה, בית המשפט קיבל את עמדת לאסנר לגבי חלוקת העלויות בתוכנית המקורית (1/3 לברק ו-2/3 ללאסנר), אך חייב את לאסנר במלוא הוצאות פיצול הדירות. לאור התוצאה, ובשל היקף המחלוקת והראיות, חייב השופט את התובעים (משפחת ברק) לשלם ללאסנר הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך של 30,000 ש"ח.
ת.א 23200-11-17
