ניוד זכויות, טעות גנרית ומיליוני שקלים: מגה אור הפסידה בקרב מול רשות מקרקעי ישראל
בית המשפט המחוזי דחה את תביעת חברת הנדל"ן לאחד מגרשים במודיעין ללא תשלום, וקבע: "הסכם החכירה החתום הוא המסמך המחייב"; מגה אור תשלם כ-1.8 מיליון ש"ח דמי שימוש ועוד כרבע מיליון ש"ח שכר טרחה
בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד ניתן 15 במרץ, 2026 פסק דין מהדהד המסיים סכסוך משפטי מורכב בין ענקית הלוגיסטיקה מגה אור החזקות בע"מ לבין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). השופט אורן שוורץ, סגן הנשיאה, קיבל בחלקה את תביעת הרשות וחייב את מגה אור בתשלום דמי שימוש ראויים בסך של כ-1.83 מיליון ש"ח, לאחר שזו בנתה שטחים נוספים במגרש במודיעין מבלי להסדיר את התשלום בגינם. מנגד, תביעתה של מגה אור לאלץ את רמ"י לחתום על תשריט איחוד מגרשים ללא תניה כספית – נדחתה לחלוטין.
בלב המחלוקת עומדים שני מגרשים צמודים בפארק הטכנולוגי במודיעין: מגרש 12א' ומגרש 12ב'. מגרש 12א' נרכש במכרז שכלל זכויות בנייה עתידיות ללא תוספת תשלום, בעוד מגרש 12ב' נרכש מצד שלישי (חברת אלביט) ותנאיו היו נוקשים יותר: כל תוספת בנייה מעבר למוסכם מחייבת תשלום לרמ"י.
מגה אור, שביקשה להקים מבנה ענק עבור השוכרת חברת פלקסטרוניקס, החליטה לנייד זכויות בנייה ממגרש 12א' (ה"פטור" מתשלום) למגרש 12ב'. החברה טענה כי מאחר שהיא מחזיקה בשני המגרשים וסך הזכויות הכולל לא השתנה, מדובר ב"זכות מוקנית" ואין עליה לשלם לרמ"י דבר בגין הניוד או איחוד המגרשים.
אלא שרמ"י לא ראתה את הדברים עין בעין. לגישת הרשות, מגה אור עקפה את הצורך בהסכמתה, בנתה תוספת משמעותית של אלפי מ"ר במגרש 12ב' והסתמכה על היתר בנייה שניתן "בטעות בתום לב" על ידי הוועדה המקומית, ללא חתימת הרשות כבעלת הקרקע.
במהלך המשפט, שאותו ייצגו עוה"ד שי רוה מטעם רמ"י ועו"ד ורד שניאור מטעם מגה אור ופלקסטרוניקס, העלתה מגה אור טענה מעניינת. החברה הצביעה על כך שבטיוטת חוזה החכירה שצורפה למכרז המקורי נכתב כי "לא תידרש תמורה נוספת" בגין בנייה מעבר לקיבולת.
השופט שוורץ דחה טענה זו וקבע כי מדובר בטעות בנוסח גנרי שלא נחתם. הוא הדגיש כי בהסכם החכירה הסופי שעליו חתמה מגה אור הופיע סעיף ברור המטיל חובת תשלום על כל תוספת ניצול. בהסתמכו על הלכת "ביבי כבישים", קבע השופט כי כאשר מדובר בחוזה עסקי מול "שחקן חוזר" ומנוסה כמו מגה אור, ללשון החוזה יש מעמד בכורה מכריע.
ממצאי פסק הדין חשפו כי למגה אור הייתה אפשרות לאחד את המגרשים כבר ב-2018, מה שהיה עשוי לחסוך חלק מהתשלומים, אך היא בחרה במסלול של "ניוד זכויות" כשלב ביניים. מדוע? משיקולי מס. איחוד המגרשים דרש מיזוג חברות שהיה גורר "אירוע מס בומבסטי", כלשונו של מנכ"ל החברה צחי נחמיאס בעדותו.
השופט קבע כי מגה אור בחרה במודע במסלול הניוד כדי להימנע ממס, ולכן עליה לשאת בתוצאות הכלכליות של בחירה זו מול רמ"י. "הליך איחוד המגרשים נזנח מטעמיה של מגה אור… והגדלת הזכויות נעשתה מכוח תוכנית חדשה", נכתב בפסק הדין.
השופט שוורץ אמנם קיבל את עמדת רמ"י העקרונית, אך מתח ביקורת על השמאות מטעמה, שדרשה רווח יזמי של 27%. השופט קבע כי שיעור זה חורג מהקווים המנחים והפחית אותו ל-15%. בנוסף, הוא הפחית משמעותית את השטח האקוויולנטי שיוחס להקלות גובה.
בסיכומו של דבר, מגה אור חויבה לשלם 1,827,497 ש"ח בגין דמי שימוש. בנוסף, השופט הטיל עליה הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום גבוה של 265,000 ש"ח, בנימוק של היקף ההליך וניהול מספר רב של ישיבות הוכחות.
בבשורה חיובית אחת עבור הנתבעות, התביעה נגד חברת פלקסטרוניקס (השוכרת) נדחתה. השופט קבע כי פלקסטרוניקס שילמה דמי שכירות מלאים למגה אור עבור כל מ"ר, ולכן לא התעשרה שלא כדין על חשבון רמ"י. רמ"י אף חויבה לשלם לפלקסטרוניקס הוצאות ושכר טרחה בסך 55,000 ש"ח.
השופט סיכם את פסק הדין בקריאה לצדדים לפתור מחלוקות עתידיות בהידברות: "ניהול שלושה-ארבעה הליכים בבתי משפט שונים… אינו נכון ויש בו להעצים עלויות מיותרות על הציבור".
ת"א 22788-11-21
