פסיקה תקדימית בעליון: פטור מהיטל השבחה יינתן גם על "חצאי דירות" – אך "איגום זכויות" עלול לעלות ביוקר

פסיקה תקדימית בעליון: פטור מהיטל השבחה יינתן גם על "חצאי דירות" – אך "איגום זכויות" עלול לעלות ביוקר

בית המשפט העליון הכריע בסוגיה המורכבת של פטור סוציאלי בהליכי איחוד וחלוקה: השופטת דפנה ברק-ארז קבעה כי אין לשלול פטור מבעלי זכויות חלקיים בקרקע, אך הזהירה כי הסכמי חלוקה בין בעלים שמשנים את "המצב היוצא" ייחשבו כמימוש זכויות המבטל את ההטבה.

בפסק דין עקרוני ומפורט שניתן השבוע, שרטט בית המשפט העליון את גבולות הגזרה של הפטור מהיטל השבחה לבניית דירת מגורים (לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית) במקרים של מתחמי קרקע מרובי בעלים. ההחלטה, שניתנה במסגרת שלושה ערעורים מאוחדים (בר"ם 3720/22, 3828/22 ו-3870/22), מהווה תמרור אזהרה ליזמים ובעלי קרקעות המבקשים "לסדר" את זכויותיהם הפנימיות לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה.

ראשיתו של ההליך במקרקעין בהרצליה שעברו הליכי איחוד וחלוקה, במסגרתם שונה ייעוד הקרקע מחקלאות למגורים. ב"מצב היוצא" של התכנית, חלק מהבעלים נותרו עם זכויות בחלקי דירות בלבד (למשל, זכאות ל-0.78 מיחידת דיור במגרש מסוים). כדי לפתור את הסבך הקנייני ולאפשר בנייה של דירות שלמות, חתמו עשרות הבעלים על "פרוטוקול חלוקה". במסגרת פרוטוקול זה, בוצעו החלפות ואיגום זכויות כך שכל בעל זכויות יקבל לידיו דירה שלמה קונקרטית, תוך תשלומי איזון הדדיים.

המחלוקת המרכזית נסבה סביב השאלה: האם בעלי הזכויות זכאים לפטור מהיטל השבחה בגין בניית דירת מגורים (עד 140 מ"ר), למרות שב"מצב היוצא" של התכנית הם החזיקו רק ב"שברי" דירות, ואת הדירה השלמה קיבלו רק מכוח הסכמים מאוחרים?.

השופטת דפנה ברק-ארז, אליה הצטרפו השופטים דוד מינץ ויחיאל כשר, דחתה את גישת הוועדה המקומית הרצליה שביקשה לשלול את הפטור ממי שלא החזיק בדירה שלמה במועד אישור התכנית.

ברק-ארז קבעה כי אין מניעה עקרונית שבעל זכויות בחלק מדירה יבקש פטור. לדבריה, לשון החוק אינה מגבילה את הפטור לבעלים של 100% מהנכס. היא הדגישה כי קבלת עמדת הוועדה המקומית הייתה מובילה לתוצאה שרירותית ואנטי-סוציאלית: "דווקא מי שבידיו זכויות בהיקף נמוך יותר לא יוכל ליהנות מהפטור, ואילו מי שהחזיק בזכויות רבות יותר – יצא נשכר". פסיקה זו מעגנת את הזכות של שותפים במושע או יורשים ליהנות מהטבת המס גם אם חלקם היחסי קטן.

עם זאת, בית המשפט העליון הציב מכשול משמעותי בפני הבעלים בכל הנוגע לדרך בה בוצע איגום הזכויות. השופטת קבעה כי "פרוטוקול החלוקה", שכלל העברת זכויות בין המגרשים ותשלומי איזון, אינו "הסכם שיתוף" תמים כפי שטענו הבעלים, אלא עסקאות מכירה ורכישה לכל דבר.

לפי פסק הדין, ברגע שבעל זכויות העביר את חלקו המקורי במגרש אחד כדי לקבל דירה במגרש אחר, הוא ביצע "מימוש זכויות". מימוש זה קוטע את האפשרות לקבל פטור מוחלט, שכן הפטור המוחלט מותנה במגורים של ארבע שנים בדירה שנבנתה מהזכויות המקוריות.

במישור היישומי, בית המשפט ערך הבחנה בין המערערים:

• חיים ואילן אלקובי, רוני עזרא, רות ויהודה רביץ, ויחיאל רוטברג: הוכרו כזכאים לפטור חלקי. זאת מכיוון שהם שמרו על חלק מהזכויות המקוריות שלהם באותו מגרש שבו נבנתה דירתם. הפטור יינתן להם רק בשיעור היחסי של הזכויות שהיו להם ב"מצב היוצא".

• אהובה לינה איילון ולימור גלילי: בקשתן לפטור נדחתה. נקבע כי הן ביקשו פטור על דירות במגרשים בהם לא היו להן זכויות כלל ב"מצב היוצא", ולכן כל זכויותיהן שם הושגו באמצעות "מימוש" (רכישה/החלפה) שאינו מזכה בפטור.

בדיון התייצבו גם התאחדות הקבלנים בוני הארץ והקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה, שהזהירו כי פסק הדין עלול לפגוע בתמריץ של בעלי קרקע להתאחד ולפתח פרויקטים. מנגד, עמדת היועצת המשפטית לממשלה, שהוגשה באמצעות עו"ד תהילה רוט, צידדה בגישה כי העברת זכויות בין חלקות היא מימוש המקים חבות בהיטל.

בסיכומו של דבר, בית המשפט העליון ניסה לאזן בין התכלית הסוציאלית של הפטור לבין הצורך לשמור על גביית אמת של היטל השבחה בגין התעשרות ממקרקעין. פסק הדין קובע מסמרות: הפטור יינתן גם על חלק מדירה, אך עסקאות "פנימיות" בין בעלים לאחר אישור התכנית עלולות לעלות להם באיבוד הפטור.

פסק הדין ניתן ביום 16 במרץ 2026 על ידי השופטים דפנה ברק-ארז, דוד מינץ ויחיאל כשר.

את הצדדים ייצגו עורכי הדין הבאים:

• מטעם משפחת אלקובי: עו"ד הנריק רוסטוביץ.

• מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה: עו"ד אסף הראל ועו"ד אילנה בראף.

• מטעם רוני עזרא, יהודה ורות רביץ ובעלי זכויות נוספים: עו"ד עידית גזית ועו"ד שלי רוזנטל.

• מטעם היועצת המשפטית לממשלה: עו"ד תהילה רוט.

• מטעם התאחדות הקבלנים (ידיד בית המשפט): עו"ד איל מאמו.

בר"ם 3720/22