"הזדמנות של פעם בדור" או מלכודת דבש נדל"נית? פסק דין חריף נגד משווקי קרקעות בפלורידה
בית המשפט קבע כי הנתבעים הציגו מצגי שווא קיצוניים והבטחות לתשואות של עד 150% בתוך שנה; היזם קינן בר עוז חויב באופן אישי בפיצויים וברכישה חוזרת של הקרקעות לאחר שהתברר כי ה"מגרשים המוכנים לבנייה" הם למעשה שטח יער סבוך.
בפסק דין נוקב שניתן ביום 23 במרץ 2026 , שרטט כבוד השופט איתי רגב מבית משפט השלום בכפר סבא את הגבול הדק שבין שיווק אגרסיבי לבין תרמית והטעיה צרכנית. במרכז התיק עומדת תביעתו של גיל זיתן, שיוצג על ידי עו"ד אוסט , נגד חברת "פלורידה ישראל מגדלי יוקרה בע"מ" ומנהלה, קינן בר עוז, שיוצגו על ידי עו"ד בן נתן.
תחילת הפרשה בנובמבר 2021, כאשר התובע, גיל זיתן, רכש שני מגרשים בפורט שארלוט שבפלורידה בעלות כוללת של כ-140,000 ש"ח. על פי כתב התביעה, זיתן השתכנע לבצע את ההשקעה לאחר שנחשף למצגים בטלוויזיה ובאינטרנט, בהם הוגדרה העסקה כ"הזדמנות של פעם בדור" עם הבטחות לתשואות פנומנליות של 100%-150% בתוך שנה אחת בלבד.
אלא שהמציאות שטפחה על פניו של המשקיע הייתה רחוקה מהפרוספקטים המנצנצים. זמן קצר לאחר הרכישה, גילה זיתן כי המגרשים שנמכרו לו ב-22,900 דולר לכל אחד, נרכשו על ידי הנתבעים שבועות ספורים קודם לכן במחירים של 12,000 ו-14,700 דולר בלבד – פער של כמעט 100% שכלל לא הוצג לו. יתרה מכך, בניגוד למצג לפיו המגרשים מאושרים לבנייה וכוללים תשתיות, התברר כי מדובר בשטח יער פראי, מלא בעצים וצמחייה, ללא כבישי גישה או תשתיות מוכנות.
אחד מסלעי המחלוקת המרכזיים בתיק היה הבטחתו הנטענת של קינן בר עוז לרכוש מזיתן את המגרשים בחזרה לאחר שנה במחיר הרכישה, אם לא ימומש הרווח המובטח. הנתבעים, מצדם, הכחישו את ההבטחה ונסמכו על החוזה הכתוב שכלל סעיף ויתור על מצגים קודמים.
השופט רגב ניתח בפסק הדין את המתח שבין דרישת הכתב המהותית בעסקאות מקרקעין לבין חובת תום הלב. אמנם נקבע כי ההבטחה לרכישה חוזרת לא התגבשה לחוזה מחייב בשל היעדר מסמך בכתב כנדרש בחוק המקרקעין , אך השופט לא פטר את הנתבעים מאחריות בגין המצגים המטעים שהובילו לעסקה מלכתחילה.
בצעד משמעותי, החליט בית המשפט להטיל אחריות נזיקית אישית על קינן בר עוז. השופט דחה את הניסיון של בר עוז להסתתר מאחורי "מסך ההתאגדות" של החברה, וקבע כי מאחר שהוא היה "הרוח החיה", המנוע והדובר המרכזי שיצר את המצגים המטעים בטלוויזיה ובפגישות, הוא חב בפיצוי באופן אישי.
"שוכנעתי כי הנתבעים יצרו נרטיב של הצלחה בטוחה וחסרת סיכון… תוך שימוש בביטויים כגון הזדמנות של פעם בדור והבטחת תשואות חריגות בפרקי זמן קצרים," כתב השופט רגב בפסק הדין. הוא הוסיף כי חובת הגילוי של המוכר היא מוחלטת ואינה מותנית בערנותו של הקונה, ולכן אין להטיל על התובע "אשם תורם" על כך שלא בדק את הנתונים באופן עצמאי באתרים כמו Zillow.
בית המשפט קיבל את התביעה ופסק סעד משולב. הנתבעים חויבו לרכוש מגיל זיתן את המגרשים בחזרה במחיר ששילם – 143,277 ש"ח – בתוספת ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה. בנוסף, נפסקו לטובת התובע פיצויים בגין עוגמת נפש בסך 30,000 ש"ח.
על סכומים אלו הוסיף בית המשפט הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 12,000 ש"ח.
ת"א (כ"ס) 40447-12-22
