סוף ל"תחמנות" הנדל"נית: ביהמ"ש אכף הסכם אופציה למכירת דירה בנתניה למרות טענות הבעלים ל"מלכודת"

סוף ל"תחמנות" הנדל"נית: ביהמ"ש אכף הסכם אופציה למכירת דירה בנתניה למרות טענות הבעלים ל"מלכודת"

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד דחה את טענותיהם של בני זוג מצרפת כי לא הבינו על מה חתמו בשפת אמם; השופטת הלית סילש קבעה כי חתימה על מסמך היא ראיה חלוטה להבנתו, ומתחה ביקורת על הניסיון להתחמק מהתחייבות חוזית בשל שיקולי כדאיות בדיעבד.

בפסק דין רווי יצרים שניתן ביום 24 במרץ 2026 שם בית המשפט המחוזי מרכז-לוד קץ לסכסוך נדל"ני מורכב שנמשך שנים סביב דירת 5 חדרים ברחוב ז'בוטינסקי 21 בנתניה. התיק, שהפגיש בין תובע נחוש לבין בני זוג מבוגרים מצרפת שטענו כי הולכו שולל, מספק הצצה מרתקת אל מאחורי הקלעים של עסקאות מקרקעין המושפעות משיקולי מס זרים ומפערים בהבנת הדין המקומי.

תחילת הפרשה באוגוסט 2017. ג'זף רולאן ברבי חתם מול בני הזוג דב חיים ויולנד אפריאט על שני הסכמים מקבילים: הסכם שכירות לחמש שנים, והסכם אופציה המקנה לו זכות לרכוש את הדירה בתמורה ל-2,500,000 ₪.

במרכז התביעה עמדה טענתו של ברבי, באמצעות עורך הדין מלכה, כי המבנה המשפטי המפוצל נולד לבקשת הנתבעים עצמם. לטענתו, הנתבעים ביקשו להסתיר את מכירת הדירה מרשויות המס בצרפת באותה עת, ולכן העדיפו הסכם אופציה עתידי על פני חוזה מכר מיידי. מנגד, הנתבעים, שיוצגו על ידי עורכת הדין אוחנה, הציגו גרסה הפוכה בתכלית: הם טענו כי מעולם לא התכוונו למכור את הדירה וכי הוחתמו על "נספח בצרפתית" תוך ניצול גילם ואי-הבנתם את השפה המשפטית, כשהם סבורים שמדובר אך ורק בזכות סירוב ראשונה.

כבוד השופטת הלית סילש, לא חסכה בשבט ביקורתה מגרסת הנתבעים. בלב הכרעתה עמדה ההלכה הפסוקה לפיה אדם בוגר החותם על מסמך נתפס כמי שקרא, הבין והסכים לתוכנו.

השופטת סילש הדגישה מספר נקודות מפתח בתיק:

• שפת המסמך: הסכם האופציה נכתב בצרפתית – שפת אמם של הנתבעים. הטענה כי מסמך בן עמוד אחד בשפת האם שלהם היווה "מלכודת" נמצאה כבלתי סבירה בעליל.

• מעורבות המתווך והבת: עדותו של המתווך דן טובול חשפה כי בנו של הנתבע שמר אותו בנייד תחת הכינוי "אלי אפריאט ז'בוטינסקי 21 מוכר 2.5", מה שהפריך את הטענה כי לא הייתה כוונת מכירה מלכתחילה.

• שיקולי המס: ביה"מ קיבל את גרסת התובע כי הפיצול בין ההסכמים נבע מרצונם של הנתבעים להסדיר את דיווחיהם בצרפת. הוכח כי הדיווח על הדירה לרשויות בצרפת בוצע רק בשנת 2021, שנים לאחר העסקה.

השופטת סילש דחתה את הניסיון של הנתבעים להציג את עצמם כקורבנות של עורכי הדין (בתו של התובע, עו"ד אטלי, ועו"ד איתן הס שניהל את הפגישה). למרות שהנתבעים לא היו מיוצגים בפגישה ההיא, ביה"מ קבע כי הם הגיעו להסכמות מוקדמות וכי תוכן המסמכים הוסבר להם כראוי.

ביה"מ אף מתח ביקורת על חוסר תום הלב של הנתבעים, שביקשו להתכחש לאופציה רק כאשר מחירי הנדל"ן עלו, וכינו את טענותיהם כ"זעקת הקוזק הנגזל". השופטת הבהירה כי "כדאיות כלכלית בדיעבד אינה עילה לביטול חוזה".

בסיום פסק הדין, קיבלה השופטת סילש את התביעה במלואה:

1. צו הצהרתי: הסכם האופציה הוכרז כתקף ובר-אכיפה.

2. מימוש המכר: נקבע כי התובע מימש את האופציה כדין והוא זכאי לרכוש את הדירה ב-2,500,000 ₪ (בתוספת הצמדה מ-2019).

3. הוצאות משפט: הנתבעים חויבו לשלם לתובע הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך של 60,000 ₪.

פסק דין זה מהווה תזכורת חדה לכל בעל נכס: חתימה על מסמך, בוודאי בשפת האם ובמסגרת עסקאות נדל"ן, היא התחייבות כמעט בלתי הפיכה. בתי המשפט לא ימהרו לחלץ צדדים מחוזה רק בגלל שהם חשים בדיעבד שהעסקה פחות משתלמת ממה שקיוו.

ת"א (מרכז)46463-11-22