נדחתה תביעת רוכשי דירה על "פגמים נסתרים": השופט קבע כי הדירה נמכרה כפי שהיא וחייב את התובעים בהוצאות כבדות
בית משפט השלום בירושלים דחה תביעה בסך 200,000 ש"ח נגד מוכרי דירה בגבע בנימין, לאחר שקבע כי הטענות לליקויים חמורים וחריגות בנייה לא הוכחו; השופט דמביץ מתח ביקורת על הניסיון לקבל "דירת קבלן חדשה" מעסקה של יד שנייה בת 17 שנים.
פסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט השלום בירושלים מהווה תמרור אזהרה לרוכשי דירות יד שנייה המנסים "לשפר עמדות" לאחר הרכישה באמצעות תביעות על ליקויי בנייה ובלאי טבעי. השופט דניאל מרדכי דמביץ דחה ב-27 במרץ 2026 תביעה שהגישו אליאור ועדי בוטבול נגד צבי וליאת בן פזי, וקבע כי התובעים לא עמדו בנטל ההוכחה הבסיסי ביותר להוכחת טענותיהם.
ראשיתו של הסכסוך בספטמבר 2021, אז רכשו בני הזוג בוטבול (באמצעות עוה"ד אלדד אליסיאן) דירת מגורים בשדרות אדם בגבע בנימין מבני הזוג בן פזי (שיוצגו על ידי עוה"ד רפי שפטר). מחיר הדירה נקבע על 1,390,000 ש"ח. כעבור פחות משנה, עם קבלת החזקה הפיזית בדירה ביולי 2022, טענו הרוכשים כי חשכו עיניהם: "נדהמנו ממצב הדירה ונתגלו לעינינו ליקויים חמורים, אשר כלל לא היו קיימים במועד ביקורנו", טענו בכתב התביעה.
התביעה, שהועמדה על סך של 200,000 ש"ח (לצרכי אגרה), כללה רשימה ארוכה של טענות: החל מבלון גז מסוכן שנמצא בתוך הדירה, דרך חריגות בנייה שלא דווחו, ועד לליקויים במערכת הניקוז, בריצוף ובחלונות. התובעים דרשו את עלות התיקונים, פיצוי בגין נזק לא ממוני, ואת הפיצוי המוסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם בסך 139,000 ש"ח.
אחד הטיעונים המרכזיים של התובעים נגע למערכת הגז. הם טענו כי גילו "בלון גז בתוך הדירה", המהווה סכנה מיידית. אולם, במהלך חקירתו הנגדית, הודה התובע כי הוא ורעייתו ראו את בלוני הגז כבר בביקוריהם המוקדמים בדירה טרם הרכישה. השופט דמביץ ציין בפסק הדין כי בכך "פקעה הדרמה המשתמעת מן הטענה".
יתרה מכך, התברר כי התובעים הסתירו מבית המשפט את העובדה שכבר תיקנו את מערכת הגז בעלות נמוכה של כ-2,000 ש"ח, בעוד שבתביעתם דרשו סכומים גבוהים בהרבה בהסתמך על חוות דעת תיאורטית. "מדובר בפעולה מהותית אשר הוסתרה מבית המשפט ומהצד שכנגד", כתב השופט בביקורת.
גם הטענה לחריגות בנייה לא צלחה את מבחן הראיות. התובעים טענו כי גילו הרחבה שלא כדין, אך לא הציגו חוות דעת של שמאי מקרקעין או תשריט המצביע על מיקום החריגה. המהנדס מטעמם רק "המליץ" לבדוק את הנושא, מבלי לקבוע עובדות. השופט קבע כי גם לו היה מקבל את הטענה באופן עקרוני, הרי שהעדר הפירוט ("מסוימות") בכתב התביעה לא מאפשר מתן סעד אופרטיבי. "בשום שלב לא הוצגה מסוימות מספקת לשם קביעה כי משהו מוגדר במיקומו ובשטחו טעון הכשרה", נקבע.
במרכז ההגנה עמד סעיף ה-"AS IS" המקובל בחוזי יד שנייה. הנתבעים טענו כי הדירה, שנבנתה בשנת 2005, נמכרה במצבה הקיים וכי הרוכשים הצהירו שבדקו אותה. השופט קיבל עמדה זו במלואה ודחה סדרה של טענות על קילופי טיח, סדקים, ופגמים בריצוף.
"ברי כי קילופי טיח וסדקים הם תוצאה של בלאי טבעי", כתב השופט דמביץ, והוסיף כי בדירה בת 17 שנים אין לצפות לעמידה בתקנים של דירה חדשה מקבלן. לגבי הטענות על חורים בקירות עקב פירוק גופי תאורה, קבע השופט כי מדובר ב"זוטי דברים" שאין מקומם בבית המשפט.
השופט דמביץ לא חסך את שבטו מהתובעים על התעקשותם לנהל את ההליך עד תום למרות רמיזות מוקדמות של בית המשפט. הוא ציין כי תביעה ריאלית (אם הייתה כזו) הייתה צריכה להתברר בבית המשפט לתביעות קטנות, ולא בבית משפט השלום תחת הכותרת של "הפרה יסודית" ופיצויים של מאות אלפי שקלים.
בסופו של יום, התביעה נדחתה במלואה. כנגזרת מהסכום שנתבע, חויבו התובעים לשלם לנתבעים שכר טרחת עורך דין בסך 33,333 ש"ח בצירוף מע"מ. השופט חתם את פסק הדין בקביעה כי "הדין וההגינות מורים כי משנדחתה התביעה, ייפסקו לטובת הנתבעים הוצאות… מדובר בתביעה שנוהלה עד תום והסתיימה בלא כלום".
תא (י-ם) 36352-02-23
