בין הריסות הדירה להריסות המס: המחוזי הכריע בפרשת יורשי משפחת סבג
ועדת הערר קבעה כי דירה שנהרסה כליל במסגרת פרויקט פינוי-בינוי אינה נחשבת עוד ל"דירת מגורים מזכה" המקנה פטור ממס שבח; עם זאת, בית המשפט קיבל את טענת היורשים כי המכירה ב"נזיד עדשים" נבעה ממצוקה כלכלית אמיתית, וביטל את השומה המנופחת שהוציאה רשות המסים.
בפסק דין מנומק שניתן ביום ה-26 במרץ 2026 הכריעה ועדת הערר לעניין חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בירושלים בשאלה משפטית וכלכלית רגישה: מהו דינה של דירה שנמכרת לאחר שנהרסה כליל כחלק מתוכנית התחדשות עירונית? פסק הדין, שנכתב על ידי יו"ר הוועדה, כב' השופט אביגדור דורות, יחד עם חברי הוועדה חיים פרוימוביץ' והשמאית גבע בלטר, מציג תמונה מורכבת של התנגשות בין לשון החוק היבשה לבין נסיבות החיים הקשות של הנישומים.
סיפור המעשה מתחיל בפטירתו של מר מימון סבג ז"ל בשנת 2016. המנוח הותיר אחריו שמונה ילדים (העוררים בתיק זה) וירושה בדמות מחצית מהזכויות בדירת מגורים בירושלים. הדירה הייתה חלק מבניין שעבר תהליך של "פינוי בינוי". בתחילת שנת 2019, מכרו שמונת האחים את זכויותיהם (מחצית מהדירה סך הכל) למר משה אילוז תמורת סכום כולל של 900,000 ש"ח.
היורשים, שיוצגו על ידי עו"ד סלי אילון, ביקשו לנצל את הפטור ממס שבח המוקנה ליורשים של דירת מגורים יחידה לפי סעיף 49ב(5) לחוק. מנגד, מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים, שיוצג על ידי עו"ד חגי דומברוביץ' מפרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי), סירב לבקשה. רשות המסים הציבה שתי טענות קשות: ראשית, במועד המכירה הדירה כבר נהרסה, ולכן אין מדובר ב"דירת מגורים" אלא בזכות לדירה עתידית שאינה פטורה ממס. שנית, נטען כי המחיר – 900 אלף ש"ח – הוא "מחיר מצחיק" שאינו משקף את שווי השוק האמיתי, שאותו העריכה הרשות בכ-1.8 מיליון ש"ח (עבור מחצית הזכויות).
במרכז פסק הדין עמדה השאלה האם ניתן להעניק פטור ממס על "דירה" שקיימת רק על הנייר. העוררים טענו כי יש להסתכל על העסקה בראייה רחבה – "תחילתה דירה וסופה דירה". לשיטתם, העובדה שהבניין נהרס לצורך בנייתו מחדש לא צריכה לפגוע בזכאות הסוציאלית לפטור.
השופט אביגדור דורות דחה טענה זו באופן חד-משמעי. בהתבססו על "הלכת כורש" הוותיקה, קבע השופט כי המבחן לסיווג דירה הוא מבחן אובייקטיבי פיזי. "כאשר מבנה נהרס כליל, הוא אינו עומד עוד בתנאי הסף של דירה שבנייתה נסתיימה ואינו יכול לשמש למגורים", נכתב בפסק הדין. השופט הדגיש כי המועד הקובע הוא "יום המכירה", ומרגע שהדחפורים עלו על הקרקע לפני החתימה על החוזה, הנכס הפך מ"דירה" ל"זכות במקרקעין".
הקביעה הזו מהווה תמרור אזהרה לבעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי: עיתוי המכירה הוא קריטי. מכירה רגע אחד לאחר ההריסה עלולה לעלות ביוקר ולאבד פטורים יקרי ערך.
למרות ההפסד בסוגיית הפטור, היורשים זכו לניצחון משמעותי בחזית השנייה – שווי העסקה. רשות המסים ניסתה לטעון כי המחיר הנמוך מעיד על חוסר תום לב או על ניסיון התחמקות ממס, וביקשה למסות את האחים לפי שווי של דירה חדשה ומפוארת.
כאן נכנס לתמונה המבט האנושי והספקני של הוועדה. השופט דורות קיבל את הטענה כי האחים, צעירים חסרי ניסיון שנקלעו למצוקה כלכלית קשה עקב חובות של אמם בהוצאה לפועל, נאלצו למכור את הנכס ב"מימוש מהיר". נציג רשות המסים עצמו הודה בדיון כי מדובר במכירה ב"נזיד עדשים", אך השופט הפך את הטיעון הזה על פיו.
בפסק הדין נקבע כי אם המכירה נעשתה בתום לב וללא יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, על רשות המסים לכבד את המחיר החוזי גם אם הוא נמוך משווי השוק. "מצבה הכלכלי הרעוע של העוררים והזמן הדוחק… הצדיק למכור את הזכות במחיר נמוך", קבע השופט. הוועדה פסקה כי אין למסות את היורשים על "רווח רעיוני" שלא הגיע לכיסם, וקיבלה את הצהרתם על שווי המכירה המקורי.
פסק הדין בתיק 28295-10-20 מסיים מאבק משפטי ארוך בנימה מאוזנת. מצד אחד, הוא מקבע את הגישה השמרנית לפיה "דירה על הנייר" אינה מזכה בפטור ממס שבח של דירת מגורים. מצד שני, הוא מעניק הגנה לנישומים חלשים שנאלצים למכור נכסים במחירי הפסד עקב נסיבות חיים דוחקות, ומונע מרשות המסים להתערב במחיר העסקה כאשר ברור שלא נעשתה קנוניה להעלמת מס.
בסופו של יום, הערר התקבל בחלקו: הפטור ממס שבח בוטל, אך השומה תחושב לפי המחיר הנמוך שבו נמכר הנכס בפועל (900,000 ש"ח למחצית הזכויות), ולא לפי השווי הדמיוני שקבע המנהל. בצעד של חסד, החליטה הוועדה שלא להשית הוצאות משפט על היורשים, לאור נסיבותיהם האישיות.
ו"ע (ירושלים) 28295-10-20
