המחיר היקר של איחור בן ארבעה ימים: יזמית נדל"ן הפסידה החזר מס רכישה בגלל חריגה קלה מהזמנים
בית המשפט המחוזי מרכז דחה את הערר של חברת סילס, שביקשה לקבל בחזרה שישית ממס הרכישה ששילמה; השופט אבי גורמן קבע: מנהל מיסוי מקרקעין אינו מוסמך להאריך מועד שנקבע כ"תנאי" מהותי בחוק, גם אם העיכוב נבע בחלקו מהשפעות מגפת הקורונה
בעולם הנדל"ן והמיסוי, לעיתים ההבדל בין הטבה כספית של מאות אלפי שקלים לבין הפסד צורב מסתכם ב-96 שעות בלבד. פסק דין חדש שניתן ביום 29 במרץ 2026, בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בשבתו כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, ממחיש את חשיבותן המכרעת של מגבלות הזמן בחוק ואת הגישה הנוקשה של רשויות המס ושל בתי המשפט בכל הנוגע להטבות מס מותנות.
במרכז הפרשה עומדת חברת "סילס חברה ליזמות ואחזקות בע"מ", אשר ביקשה לקבל החזר של שישית ממס הרכישה ששילמה בגין רכישת שלושה מגרשים באבן יהודה. על פי תקנה 2(1א) לתקנות מיסוי מקרקעין, רוכש זכות במקרקעין זכאי להחזר של 1/6 ממס הרכישה אם הצליח לקבל היתר בניה לבניית דירת מגורים אחת לפחות בתוך 24 חודשים מיום הרכישה. מדובר בהטבה שנועדה לתמרץ יזמים לקדם בנייה למגורים במהירות כדי להגדיל את היצע הדירות בשוק.
העוררת, שיוצגה על ידי עו"ד דוד מזור, רכשה את המקרקעין ביום 16 באפריל 2021 ושילמה מס רכישה בשיעור של 6%. על פי לשון התקנה, "קו הסיום" לקבלת היתר הבנייה היה אמור להיות ה-16 באפריל 2023. אלא שהמציאות, כפי שעלה מהדיונים, הייתה מורכבת יותר.
היתר הבנייה בפועל הופק רק ביום 20 באפריל 2023 – ארבעה ימים בלבד לאחר שחלפו שנתיים מיום הרכישה. מנהל מיסוי מקרקעין נתניה, שיוצג על ידי עו"ד גל מססה מפרקליטות מחוז מרכז (אזרחי), דחה את בקשת החברה לתיקון השומה וקבלת ההחזר, בנימוק הפשוט שהתנאי המופיע בתקנה – עמידה בלוח זמנים של 24 חודשים – לא התקיים.
החברה לא ויתרה והגישה ערר, במסגרתו הועלו מספר טענות יצירתיות. בין היתר נטען כי מגפת הקורונה וזן האומיקרון שיבשו את עבודת ועדת התכנון "שרונים", וכי איחור של ארבעה ימים בנסיבות של מגפה עולמית ועיכובי בירוקרטיה צריך להיחשב כעמידה מהותית בתנאי החוק. עוד נטען כי למנהל מיסוי מקרקעין יש סמכות להאריך מועדים לפי סעיף 107 לחוק, וכי עליו להשתמש בה במקרה זה.
כבוד השופט אבי גורמן, יו"ר הוועדה, יחד עם חברי הוועדה גבע בלטר וגידי גבאי, ניתחו לעומק את המחלוקת המשפטית. השאלה המרכזית הייתה האם פרק הזמן של 24 החודשים הוא "מועד" טכני שניתן להארכה, או שמא מדובר ב"תנאי" מהותי לזכאות.
בפסק דין מפורט ומנומק, אימץ השופט גורמן את עמדת המשיב. הוא קבע כי סמכותו של המנהל להאריך מועדים חלה על פעולות פרוצדורליות (כגון הגשת מסמכים או דיווחים), אך היא אינה משתרעת על שינוי תנאי הזכאות המהותיים שקבע המחוקק. "מתן סמכות למשיב לשנות פרק זמן זה… מקנה למשיב למעשה סמכות להתערב בלב ההסדר שקבע המחוקק", נכתב בפסק הדין.
השופט לא חסך בביקורת על התנהלות החברה. מהעדויות עלה כי נציגת החברה ידעה כבר בתחילת אפריל שההליך התכנוני הסתיים, אך היא לא פעלה בנמרצות הנדרשת כדי לזרז את הפקת ההיתר לפני המועד הקובע. "תמונת הדברים היא של עיכוב והמתנה לרגע האחרון, גם בשלב בו היה חייב להיות ברור כי יש להזדרז", ציין השופט.
במהלך מעניין, פסק הדין נשען לא רק על תקדימים משפטיים מודרניים אלא גם על ספרות חז"ל. השופט גורמן ציטט את הסיפור הידוע מהתלמוד על רבי ירמיה, שנפלט מבית המדרש לאחר שהקשה קושיה על קביעת "שיעורין" (גבולות ברורים). השאלה המפורסמת הייתה על גוזל שנמצא בתוך 50 אמה מהשובך – מה קורה אם רגלו אחת בתוך התחום ורגלו השנייה מחוצה לו?
המסר המקופל בציטוט זה, כפי שהוסבר בפסק הדין, הוא הצורך הקיומי של מערכת משפטית בכללים ברורים ונוקשים. גם אם הגבול נראה שרירותי במקרי קצה, היעדר גבול ברור יוביל לחוסר וודאות ולפגיעה בשוויון. "מוטב שיהא גוזל אחד מני אלף ממון המוטל בספק, ואל תיעקר הלכת שעורין מישראל", צוטט המשנה לנשיא בדימוס משה זילברג.
בסופו של יום, ועדת הערר דחתה את הערר במלואו. השופט גורמן הדגיש כי קבלת הערר הייתה "פותחת פתח החותר תחת היישום הראוי והיציב של החוק". החברה, שלא רק שלא קיבלה את החזר המס המיוחל (בסך של כ-121 אלף ש"ח), חויבה בתשלום הוצאות המשיב בסך של 30,000 ש"ח.
פסק הדין מהווה תזכורת מהדהדת ליזמי נדל"ן: במיסוי מקרקעין, "בערך" ו"כמעט" אינם נחשבים. מי שממתין לרגע האחרון וסומך על חסדי המערכת או על גמישות משפטית בגין נזקי הקורונה, עלול לגלות שארבעה ימים של איחור הם חור שחור פיננסי שלא ניתן לסגור.
ו"ע (מרכז) 43628-12-23
