"לוליינות פרשנית": יזמי נדל"ן יפצו דיירים במאות אלפי שקלים בשל פתיחת עסקי מזון בניגוד להבטחות

"לוליינות פרשנית": יזמי נדל"ן יפצו דיירים במאות אלפי שקלים בשל פתיחת עסקי מזון בניגוד להבטחות

בית משפט השלום בתל אביב קבע כי חברת בנייה הפרה התחייבות מפורשת ב"נספח שינויים" כשהקימה מרכז מסחרי רועש למרגלות מגדל מגורים בהוד השרון; השופט רונן אילן: "מתברר כי פיהם וליבם של הנתבעות לא היו שווים"

בפסק דין מהדהד שניתן ביום ה-15 באפריל 2026, שרטט בית משפט השלום בתל אביב קו גבול ברור להתנהלות יזמית מול רוכשי דירות. השופט רונן אילן קיבל את תביעתם של שורה של דיירים בפרויקט יוקרה בהוד השרון, וקבע כי חברות הבנייה "יצחק עפר – הוד השרון בע"מ" ו"יצחק עפר חברה לבנין ופתוח בע"מ" הפרו בצורה בוטה התחייבות חוזית למנוע פתיחת חנויות מזון במרכז המסחרי שבבסיס הבניין.

הפרשה החלה כאשר שבעה דיירים מרחוב אפרים קציר 20 בהוד השרון, רכשו דירות במגדל מגורים המתנשא לגובה של 22 קומות. במהלך המשא ומתן המקדמי, עמדו הרוכשים על דרישה מהותית: להבטיח כי המרכז המסחרי שיוקם במפלס הרחוב לא יכלול עסקים המייצרים מטרדי ריח, רעש ותנועה אינטנסיבית של ספקים ולקוחות – בדגש על חנויות מזון, מכולות וסופרמרקטים.

הדרישה עוגנה בסעיף 12.14.4 ל"נספח השינויים" של הסכמי המכר, שם נכתב במפורש כי השטחים המסחריים "בכל מקרה, לא ישמשו למסעדות בהן מבוצעות פעולות של טיגון… ולא ישמשו למכולת או סופרמרקט שעיקר מטרתן הינה מכירת מזון". אלא שחודשים ספורים לאחר אכלוס הבניין ב-2020, גילו הדיירים כי במקום נפתחו חנות ירקות, מינימרקט ומעדנייה.

בבית המשפט הציגו הנתבעות קו הגנה שזכה לביקורת חריפה מצד השופט. עורכי הדין של החברות טענו כי הסעיף בנספח השינויים לא היה "התחייבות" של היזם, אלא בסך הכל "רשות" שניתנה ליזם לקבוע מגבלות כאלו בתקנון הבית המשותף. לשיטתם, מאחר שהזכויות במרכז המסחרי נמכרו לצדדים שלישיים, אין להם עוד שליטה על זהות העסקים במקום.

השופט אילן דחה טענה זו מכל וכל, וכינה אותה "לוליינות פרשנית" המנסה לרוקן מתוכן את ההסכמות בין הצדדים. הוא הדגיש כי מדובר ב"חוזה צרכני" שבו היזם מנסח את התנאים, וכי נספח השינויים נועד מטבעו להיטיב עם הקונה ולשפר את מצבו מול הנוסח האחיד של החברה. "אין שום הגיון בטענה שהצדדים טרחו והוסיפו תניה חסרת משמעות", קבע השופט.

אחד הרגעים המכריעים בדיון היה עדותו של מנכ"ל הנתבעות, אבי עופר. במהלך החקירה התברר כי למרות המצגים שהוצגו לדיירים על מרכז מסחרי "שקט" ללא מזון, החברה הכינה מראש תשתיות ייעודיות לעסקי מזון, כולל מנדפים ובורות שומן, עוד בטרם האכלוס.

השופט ציין בחומרה כי "פיהם וליבם של הנתבעות לא היו שווים". בעוד שהן מציגות מצג של התחייבות למגבלה, הבנייה עצמה תוכננה לאפשר בדיוק את מה שנאסר. יתרה מכך, היזמיות מכרו את השטחים המסחריים לצדדי ג' מבלי לעגן את המגבלה החוזית כלפי הדיירים בהסכמי המכר של החנויות.

בית המשפט מינה את השמאי איתן שפיצר כמומחה מטעם בית המשפט. שפיצר קבע כי קיומם של עסקי מזון – המתאפיינים בתדירות אספקה גבוהה, רעש של פריקת סחורה משעות הבוקר המוקדמות, ופעילות עד שעות הלילה המאוחרות – אכן פוגע בערך הדירות הסמוכות.

השמאי העריך את ירידת הערך בשיעור של 2.5% משווי הדירות בקומות הנמוכות (קומות 1-2). לגבי התובעים המתגוררים בקומה ה-16, נקבע כי המרחק הרב מנטרל את ירידת הערך הכלכלית.

עם זאת, השופט בחר להשית על היזמיות פיצוי משמעותי נוסף בגין נזק לא ממוני (עוגמת נפש) בסך 25,000 ש"ח לכל דירה – כולל לאלו שבקומות הגבוהות. השופט הסביר כי מדובר במקרה חריג של "הפרת אמון בסיסי" וזלזול בצרכן, המצדיק פיצוי מעבר לנזק הממוני היבש.

בית המשפט חייב את הנתבעות לפצות את המשפחות בסכומים הבאים (בערכי קרן, לפני ריבית והצמדה מ-2022):

• תובעים 1 ו-2 (קומה 2): כ-48,330 ש"ח בגין ירידת ערך + 25,000 ש"ח עוגמת נפש.

• תובעת 3 (קומה 1): כ-68,880 ש"ח בגין ירידת ערך + 25,000 ש"ח עוגמת נפש.

• תובעים 4 ו-5 (קומה 1): כ-42,896 ש"ח בגין ירידת ערך + 25,000 ש"ח עוגמת נפש.

• תובעים 6 ו-7 (קומה 16): 25,000 ש"ח בגין עוגמת נפש.

בנוסף לפיצויים, חויבו הנתבעות לשלם את הוצאות המשפט של הדיירים בסך של כ-47,852 ש"ח (עבור כל הדירות) ושכר טרחת עורך דין בסך 60,000 ש"ח.

את הדיירים ייצג בהליך עו"ד יורם אורגד. את חברות הבנייה ייצגו עוה"ד ישי מאירסדורף ועוז קינן.

ת"א 27768-05-21