הסכם המכר שנולד מגזיר נייר: בית המשפט דחה תביעת מיליונים של יזם נדל"ן בחיפה
השופטת אורית וינשטיין דחתה את תביעתו של יורם שבתאי לאכיפת "זיכרון דברים" על חמישה נכסי מקרקעין, לאחר שקבעה כי המסמך אינו אותנטי; "מערכת יחסים של איבה ותיעוב הדדי"
סכסוך נדל"ן יצרי וממושך בין שותפים עסקיים לשעבר הגיע השבוע לסיומו בבית המשפט המחוזי בחיפה, בפסק דין שחושף מערכת יחסים עכורה המשלבת חשדות לזיוף, אובדן אמון מוחלט וקרב מומחים פורנזיים. בלב הפרשה עמדה השאלה האם גזיר נייר חתוך, הכתוב בכתב יד, מהווה הסכם מכר מחייב בשווי מיליוני שקלים, או שמא מדובר בתרמית מתוחכמת שנועדה לנשל שותף מנכסיו.
בפסק דין מפורט שניתן ביום 17 באפריל 2026, דחתה כבוד השופטת אורית וינשטיין את תביעתו של יורם שבתאי (המיוצג על ידי עו"ד גלעד חשן), אשר עתר לסעד הצהרתי שיקבע כי זיכרון דברים שנחתם לכאורה ב-9.9.2020 בינו לבין שותפו לשעבר, שאול וולף, הוא הסכם תקף. וולף ואשתו אירינה (המיוצגים על ידי עו"ד ירון אליאסי), טענו מנגד כי מעולם לא הסכימו למכור את חלקם בנכסים וכי מדובר במסמך פיקטיבי שנוצר תוך שימוש במרמה בחתימה שניתנה למטרה אחרת לגמרי.
הצדדים החלו את דרכם המשותפת בשנת 2007, אז רכשו נכסי מקרקעין בחיפה ובתל אביב לצורכי השקעה. אולם, מה שהתחיל כמיזם עסקי מבטיח התדרדר במהרה לסדרת הליכים משפטיים בלתי נגמרת. השופטת וינשטיין ציינה בפתח דבריה כי האיבה בין הצדדים "פרנסה ומפרנסת" הליכים רבים, וכי לשון הגנאי וההשתלחויות ההדדיות בכתבי הטענות הפכו את ניהול התיק למשימה מאתגרת במיוחד.
התובע, יורם שבתאי, הציג מסמך קצר בן 12 שורות שנכתב בכתב ידו, ולטענתו נחתם בדירה נטושה ברחוב נורדאו בחיפה בעיצומו של משבר הקורונה. לפי המסמך, וולף הסכים למכור לו את חלקם של בני הזוג בחמישה נכסים (ברחובות נורדאו, אושה והנביאים בחיפה, ורחוב הקישון בתל אביב) בתמורה לסכום כולל של כ-2 מיליון ש"ח – סכום שהנתבעים הגדירו כ"נזיד עדשים" לעומת שווי השוק האמיתי.
קו ההגנה של וולף היה יוצא דופן: הוא הודה כי החתימה על המסמך היא אכן שלו, אך טען כי היא נלקחה מ"הסכם שיפוץ" שנחתם חודשים קודם לכן מול קבלן בשם עליאן. לפי התיזה של ההגנה, שבתאי כתב את הסכם השיפוץ בראש הדף והשאיר רווח ניכר עד לחתימות בתחתיתו, ולאחר מכן גזר את החלק העליון ושכתב מעל החתימה הקיימת את הסכם המכר המדומה.
כדי להכריע במחלוקת, גויסה סוללת מומחים. התובע נשען על חוות דעתם של הגרפולוגית ליאת חיימוב והמומחה הפורנזי אבנר רוזנגרטן, שטענו כי לא נמצאו סימני זיוף וכי הדיו והנייר של המסמכים אינם זהים, מה שלשיטתם שולל את טענת ה"גזירה והדבקה".
מנגד, המומחה דורון בלדינגר מטעם הנתבעים הציג מדידות מדויקות שהראו כי המסמך אינו בגודל סטנדרטי וכי הוא נחתך באופן שמאפשר את התיזה של וולף. הגרפולוגית טל חג'ג' רוקח הוסיפה נדבך דרמטי כשקבעה כי שבתאי עצמו ביצע "זיוף עצמי" – כלומר, שינה את חתימתו שלו על המסמך בכוונה, כדי שיוכל להתכחש אליה בעתיד אם יצטרך. השופטת וינשטיין העדיפה באופן מובהק את חוות הדעת של מומחי ההגנה, וקבעה כי עדותה של חג'ג' רוקח הייתה "אמינה ומקצועית" לעומת זו של חיימוב, שחרגה מתחום מומחיותה כשניסתה לקבוע ממצאים לגבי "נוהגי הכתיבה" של הנתבע.
מעבר להיבט הפורנזי, בית המשפט בחן את שורת ההיגיון. השופטת תהתה מדוע שבתאי, שטוען כי רכש נכסים במיליונים, המתין שנתיים עד שדיווח על העסקה למיסוי מקרקעין. יתרה מכך, התברר כי הדיווח לרשויות הכיל פרטים שאינם קיימים במסמך המקורי, כולל טענות על העברות בנקאיות שמעולם לא בוצעו ותאריכי מסירת חזקה דמיוניים.
"מי שסבור כי ערך כדין עסקה במקרקעין – חובה עליו לדווח עליה כדין," קבעה השופטת. היא הגדירה את ניסיונותיו של שבתאי כרצון "לרקוד על כל החתונות" – לייצר מצג של הסכם תקף מצד אחד, אך להימנע מתשלום מסים בזמן אמת מצד שני. גם העובדה שהנתבע המשיך להשקיע בשיפוץ הנכסים (כמו רכישת דוד שמש והתקנת קולטים) שבועות לאחר המכירה הלכאורית, חיזקה את המסקנה כי הוא מעולם לא התכוון להיפרד מהם.
בסיום פסק הדין, דחתה השופטת וינשטיין את התביעה במלואה ופסקה כי שבתאי ישלם לוולף הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 50,000 ש"ח. סכום זה, ציינה, משקף את היקף ההתדיינות החריג ואת התנהלות הצדדים.
באשר לנכסים עצמם, היות ששני הצדדים מסכימים כי השותפות ביניהם הגיעה למבוי סתום, הורתה השופטת על העברת התביעה שכנגד לבית משפט השלום בחיפה, שם יבוצע פירוק השיתוף בדרך של מכירת הנכסים למרבה במחיר – הפעם תחת פיקוח משפטי הדוק ולא על גבי גזירי נייר.
ת"א 40144-03-21
