בין "שלד" ל"בניין": ביהמ"ש המחוזי בבאר שבע שרטט את גבולות חברת הבית
בפסק דין מקיף שניתן השבוע, דחתה השופטת יעל ייטב את ניסיונם של יזמים לסווג חברה כ"חברת בית" לצורך מס בגין מכירת מגרש עם מבנה בבנייה, אך קיבלה את ערעורם בנושא מחילת חוב; פסק הדין מספק הצצה נדירה למאבקים שמאחורי הקלעים בין רשות המסים לנישומים על עקרון רציפות המס והמיסוי הדו-שלבי.
בפסק דין עקרוני וחשוב בתחום המיסוי, שניתן אתמול, ה-27 באפריל 2026, הכריע בית המשפט המחוזי בבאר שבע בשורה של מחלוקות סבוכות בין בעלי חברת "דנבר אחזקות וכימיקלים בע"מ" לבין פקיד שומה אשקלון. פסק הדין, שיצא תחת ידיה של כבוד השופטת יעל ייטב, עוסק באחת הסוגיות הרגישות עבור משקיעי נדל"ן: היכולת ליהנות מ"שקיפות מס" באמצעות מודל "חברת בית", המאפשר למסות את הכנסות החברה במישור בעלי המניות בלבד, ובכך להימנע מכפל מס (מס חברות ומס על דיבידנד).
ליבת המחלוקת הראשונה נסובה סביב שנת המס 2015. המערערים, ברוך קוגן (שהחזיק ב-78% ממניות החברה) ויבגניה בלן (שהחזיקה ב-22%), ביקשו לסווג את חברת "דנבר אחזקות" כ"חברת בית" לפי סעיף 64 לפקודת מס הכנסה. המשמעות הפרקטית הייתה עצומה: ייחוס רווחי מכירת מגרש באזור התעשייה באשקלון ישירות לבעלי המניות, במקום מיסוי דו-שלבי הכולל מס חברות וחיוב הדיבידנד שחולק להם במס.
פקיד שומה אשקלון, שיוצג על ידי עו"ד ערן סירוטה מפרקליטות מחוז דרום (אזרחי), התנגד לסיווג זה בנחרצות. לטענת המדינה, החברה לא עמדה בתנאי הסף של סעיף 64, שכן הנכס שנמכר תמורת 7 מיליון ש"ח לא היה "בניין" גמור אלא מגרש ועליו שלד מבנה בבנייה, ומעולם לא הופקו ממנו הכנסות משכירות.
השופטת ייטב קיבלה את עמדת המדינה בנושא זה וקבעה כי המבחן לסיווג כחברת בית אינו מסתכם ב"כוונה" עתידית להשכיר, אלא בעיסוק בפועל. "אין די בעצם ההחזקה בבניינים, ויש צורך גם בעיסוק, המניב הכנסות," כתבה השופטת בפסק הדין, תוך שהיא מציינת כי בעת המכירה הוגדר הנכס בחוזה כ"שלד מבנה" והיה חסר תשתיות בסיסיות כמו גג, מים וחשמל. בכך אשררה השופטת את הגישה המצמצמת בפסיקה, לפיה קרקע שעליה בניין בבנייה אינה באה בגדר המונח "בניינים" לצורך הטבת המס המבוקשת.
לצד האכזבה בסוגיית חברת הבית, רשמו המערערים, שיוצגו על ידי עו"ד שמריהו פרנקל, ניצחון משמעותי במחלוקת השנייה שעסקה ב"מחילת חוב". פקיד השומה ביקש לזקוף לחברה הכנסה נוספת בסך 1,860,000 ש"ח בשנת 2015, בטענה שדנבר אחזקות לא שילמה עבור המגרש לחברת האחות שממנה קיבלה אותו ("דנבר צבעים").
השופטת ייטב מתחה ביקורת על גישה זו. היא קבעה כי מבחינה מהותית מדובר בהעברת נכס ללא תמורה בין חברות אחיות בשליטה זהה, וכי העובדה שהחברה דיווחה על "שווי רכישה" לצורך חישוב מס השבח (מכוח עקרון רציפות המס) אינה יוצרת "חוב" פיקטיבי שניתן למחול עליו. השופטת הבהירה כי "מבחינה כלכלית מדובר בכיסים שונים של אותם אנשים," וביטלה את השומה בגין רכיב זה, שכן לא הוכח שנוצר חוב כלל.
נקודה מעניינת נוספת בפסק הדין היא החלטת השופטת לבטל את קנס הגירעון שהטיל פקיד השומה. למרות שדחתה את טענת חברת הבית, קבעה השופטת כי מדובר ב"מחלוקת כנה" הנובעת מעמדה משפטית לגיטימית של הנישומים, ועל כן אין מקום לקבוע כי התרשלו בדיווחיהם.
פסק הדין מהווה תמרור אזהרה ליזמים המבקשים להשתמש במודל חברת הבית בנכסים הנמצאים בשלבי הקמה, ומנגד מעניק הגנה לנישומים מפני ניסיונות של רשות המסים לייצר אירועי מס של "מחילת חוב" בשינויי מבנה פנים-קבוצתיים שנעשים ללא תמורה.
ע"מ 43029-12-21; 43067-12-21; 43121-12-21
