ניצחון משפטי ליזם שהוספד בטרם עת
חברת הנדל"ן טענה כי ההסכם עם ה"מאכער" בוטל וכי הוא הסתיר את עברו הפלילי ואת הליכי פשיטת הרגל שלו. בית המשפט באשדוד קבע: הראיות בשטח, כולל הודעות וואטסאפ ועדויות דיירים, מוכיחות שהיזם המשיך "לחרוש" את הבניין גם שנים לאחר הודעת הביטול – והנתבעים ישלמו לו למעלה מחצי מיליון ש"ח.
עולם ההתחדשות העירונית בישראל מזמן לא פעם סיפורים שנראים כאילו נלקחו מתסריט קולנועי, אך פסק הדין שניתן בבית משפט השלום באשדוד בתאריך 29 באפריל 2026 על ידי כבוד השופטת ליאורה אדלשטיין, מספק הצצה נדירה אל מאחורי הקלעים של "החצר האחורית" של פרויקטי התמ"א 38. במרכז הפרשה עומדת תביעה כספית שהגיש היזם והמתווך יעקב (קובי) אלימלך נגד חברת דרכי יושר בע"מ ובעל השליטה בה, שלום שארף, בדרישה לקבלת תמורה עבור קידום פרויקט ברחוב הקישון 17 באשדוד.
ראשיתו של הסיפור באפריל 2016, אז נחתם הסכם בין אלימלך לבין שלום שארף. אלימלך, המוכר בכינויו "קובי", התחייב לפעול כגורם המקשר, להחתים את דיירי הבניין על חוזים מחייבים, לטפל בהוצאת היתרי בנייה ולנהל את הקשר מול גורמי התכנון. התמורה הכוללת הועמדה על $1,050,000$ ש"ח בצירוף מע"מ, מתוכם היה אמור אלימלך לשלם גם ליועצים המקצועיים.
אלא שהנתבעים, שיוצגו על ידי עו"ד אברהם זינגר, העלו שורת טענות הגנה קשות. לטענתם, אלימלך הסתיר מהם עובדות מהותיות: העובדה שהיה נתון בהליכי פשיטת רגל בעת חתימת החוזה, וחשוב מכך – העובדה שריצה עונש מאסר בפועל בין יולי לנובמבר 2016. לשיטתם, מדובר בהטעיה חמורה ובחוסר תום לב המצדיקים את ביטול החוזה.
מנגד, אלימלך, שיוצג על ידי עו"ד כפיר בובליל, הודה כי "הסתיר כי לא היה לו נעים", אך טען כי למרות הקשיים האישיים, הוא סיפק את ה"סחורה" והביא את הפרויקט לכדי מימוש.
אחד מקווי ההגנה המרכזיים של הנתבעים התבסס על מסמך מנובמבר 2016, בו הודיע אלימלך כביכול על הפסקת עבודתו והנתבעת אישרה זאת. הנתבעים טענו כי מאותו רגע פקע הקשר החוזי וכל פעולה שביצע אלימלך לאחר מכן נעשתה על דעת עצמו ואף הפריעה לקידום הפרויקט.
אולם, השופטת אדלשטיין לא קנתה את הגרסה הזו. "התנהלות הצדדים מאותו רגע ואילך מלמדת על זניחת הודעת הביטול בדרך של התנהגות משותפת", קבעה בפסק הדין. הראיות שהוצגו היו חד-משמעיות: הסכם פשרה משנת 2017 בו שולמו לאלימלך כספים נוספים, ועדויות של גורמים מקצועיים.
אדריכל הפרויקט, מיכאל רייטבלט, העיד כי אלימלך המשיך להגיע לפגישות בעירייה גם ב-2018 וב-2019, וכי הוא ממש "ישב עליו" לקדם את הפרויקט. גם דיירי הבניין העידו כי אלימלך היה הדמות המרכזית מולם, "חרש" את הבניין דלת-דלת והיה מעורב עד שלבים מתקדמים ביותר של הפרויקט.
אלמנט מכריע בהכרעה היו תכתובות וואטסאפ משנת 2019 – שלוש שנים לאחר ה"ביטול" המדובר. בהודעות אלו נראה אלימלך כשהוא מעדכן את נציגי הנתבעים על דיונים אצל המפקחת על המקרקעין, מתאם פגישות בעירייה ואף מבשר בסיפוק על זכייה בהליך משפטי בבית המשפט העליון הנוגע לפרויקט.
"נראה איפוא כי הוא ממשיך להיות מעורב זמן רב לאחר שכביכול פרש מהפרויקט", ציינה השופטת, והוסיפה כי הניסיון להציג אותו כ"מפריע" נכשל אל מול העדויות האובייקטיביות.
בית המשפט דחה גם את הטענה להיעדר יריבות משפטית. הנתבעים ניסו לטעון כי אלימלך פעל דרך חברה אחרת (NSD) ולכן אינו יכול לתבוע אישית, אך השופטת קבעה כי מדובר בחוזה למתן שירותים אישיים שבהם זהות המבצע – קובי אלימלך – הייתה קריטית לדיירים ולחברה כאחד.
בחישוב הסופי, קבע בית המשפט כי מסך התמורה החוזית יש לנכות תשלומים שכבר הועברו לאלימלך ולחברת NSD, וכן כספים ששולמו ישירות לאדריכל ולספקים אחרים.
השופטת אדלשטיין פסקה כי אלימלך זכאי ליתרת תמורה בסך 385,000 ש"ח. בנוסף, למרות שהנתבעים הפרו את החוזה, בחרה השופטת להפחית את הפיצוי המוסכם המקורי (100,000 ש"ח) לסך של 20,000 ש"ח בלבד, זאת בשל העובדה שאלימלך לא נהג בשקיפות מלאה לגבי מאסרו והליכי פשיטת הרגל שלו.
בסיכומו של דבר, חויבו הנתבעים לשלם לאלימלך סכום כולל של 585,695 ש"ח, הכולל את יתרת התמורה, פיצוי מוסכם מופחת, הפרשי הצמדה וריבית, וכן הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 50,000 ש"ח.
פסק הדין מהווה תזכורת לכך שבעולם החוזים, התנהגות הצדדים בפועל "בשטח" עשויה לגבור על מסמכים פורמליים של ביטול, וכי עקרון תום הלב מהווה את עמוד השדרה של המשפט האזרחי בישראל.
ת"א 55903-04-21
