בית המשפט כפה פרויקט פינוי-בינוי על דיירים עם מוגבלויות, אך בתנאים מחמירים ליזם

בית המשפט כפה פרויקט פינוי-בינוי על דיירים עם מוגבלויות, אך בתנאים מחמירים ליזם

למרות נסיבות אישיות קשות ומורכבות של דיירים שסירבו לחתום על הסכם התחדשות עירונית בבית שמש, קבע בית המשפט המחוזי כי לא ניתן לעצור את הפרויקט עבור כלל השכנים; השופט אלעד פרסקי איזן בין זכויות הקניין של הרוב לבין מצוקת המיעוט באמצעות פתרון יצירתי: מינוי כונס חתימות לצד התחייבות לספק דירה חלופית נגישה, ממוגנת וקרובה למעטפת המשפחתית.

בפסק דין תקדימי ומפורט שניתן (23.4.2026) בבית המשפט המחוזי בירושלים , הכריע כבוד השופט אלעד פרסקי באחת הסוגיות המורכבות ביותר בתחום ההתחדשות העירונית: המתח שבין צרכיהם של דיירים עם מוגבלויות קשות לבין רצונם של רוב בעלי הדירות לקדם פרויקט פינוי-בינוי. פסק הדין, העוסק במתחם מגורים בבית שמש, משרטט גבולות ברורים למושג "סרבנות סבירה" וקובע כי גם במקרים של מצוקה אנושית עמוקה, האינטרס הציבורי והקנייני של הרוב יגבר – אך לא בכל מחיר.

הפרשה החלה כאשר קבוצה של 23 בעלי דירות (התובעים), המיוצגים על ידי עוה"ד יהונתן סבאג, התקשרו עם חברות יזמיות לביצוע פרויקט פינוי-בינוי בשני בניינים ישנים בבית שמש. הפרויקט הבטיח לדיירים שדרוג משמעותי: הריסת המבנים הישנים ובניית בניינים מודרניים הכוללים מעליות, תשתיות חדשות ותוספת שטח של עד 70% לכל דירה, כולל ממ"ד, מרפסת וחניה.

בעוד ש-93.75% מבעלי הזכויות תמכו במהלך, בני זוג המתגוררים באחת הדירות (הנתבעים), המיוצגים על ידי עוה"ד שאול אטיאס, סירבו לחתום על ההסכם. בעקבות הסירוב, הגישו השכנים תביעה נזיקית על סך 3 מיליון ש"ח, ובהמשך ביקשו את הסעד הדרמטי ביותר בחוק: מינוי כונס נכסים שיחתום על ההסכם בשם הדיירים הסרבנים.

הנתבעים הציגו תמונה אנושית מטלטלת. הנתבעת סובלת ממשקל יתר קיצוני וכיבים כרוניים ברגליה המקשים על ניידותה; הנתבע מוכר כנכה הסובל מהתמכרות לאלכוהול ומצבו הקוגניטיבי והנפשי מתדרדר; ובנם, הסובל ממוגבלות ותפקוד נמוך, מתגורר עמם בחלק מהזמן. טענתם העיקרית הייתה כי מעבר דירה כפול – תחילה לדירה שכורה ובהמשך לדירת התמורה – הוא גזירה שלא יוכלו לעמוד בה.

הם ביקשו להיבנות מסעיף 2(ב)(4) לחוק, העוסק ב"נסיבות אישיות מיוחדות", ודרשו לקבל את ההטבות השמורות בחוק לקשישים: קבלת דירת התמורה עוד לפני פינוי דירתם הנוכחית או קבלת שוויה המהוון במזומן. אולם, השופט פרסקי הבהיר כי הנתבעים אינם עומדים בהגדרת "קשיש" (הם ילידי 1958 ו-1961) ואינם זכאים לגמלת סיעוד ברמה הנדרשת בחוק.

השופט אלעד פרסקי קבע כי למרות "המצוקה האמיתית" של הנתבעים, סירובם אינו נחשב "סביר" בנסיבות העניין. בהסתמכו על הלכת "שורצברגר" הידועה, הדגיש השופט כי המקרים בהם נסיבות אישיות יצדיקו סירוב הם נדירים ביותר.

"חברה נמדדת ביכולתה לגלות חמלה כלפי אוכלוסיות שאינן חזקות," כתב השופט בפסק הדין, "אלא שבהעדר קריטריונים ברורים… עשוי גילוי חמלה כלפי דייר אחד להביא לגילוי חוסר חמלה כלפי יתר הדיירים". השופט ציין כי יתר השכנים חיים בבניינים ישנים ללא ממ"ד ומשוועים לפתרון דחוף, בעוד שלנתבעים יש ממ"ד בדירתם הנוכחית – עובדה שמדגישה את הפגיעה בשכנים.

בית המשפט קיבל את התביעה ומינה כונס שיחתום על ההסכם בשם הנתבעים, אך התנה זאת בעמידה של היזם ב-11 תנאים מחמירים שיבטיחו את שלומם של הנתבעים בתקופת המעבר:

• דירה נגישה וממוגנת: על היזם לאתר שתי דירות הכוללות ממ"ד, מהן יבחרו הנתבעים אחת. הדירה חייבת להיות בקומה קרקע או בבניין עם מעלית נגישה.

• קרבה משפחתית: הדירה תהיה ממוקמת במרחק שלא יעלה על 33% מהמרחק הנוכחי לבית בתם של הנתבעים, המשמשת להם כמעטפת תומכת.

• מימון מלא: היזם יישא בכל הוצאות איתור הדירה, דמי תיווך, אריזה, הובלה וסידור מחדש.

• ליווי מנהלתי: היזם ידאג לביצוע כל הפעולות הכרוכות במעבר, כולל העברת חשבונות ארנונה, חשמל ומים.

השופט פרסקי סיכם כי הנתבעים לא הוכיחו כי מעבר הדירה אינו אפשרי עבורם, במיוחד בהינתן שהם הסכימו לעצם הפרויקט ולמעבר העתידי לדירת התמורה. בשל צמצום המחלוקות ותרומת הצדדים למיצוי מהיר של ההליך, קבע השופט כי כל צד יישא בהוצאותיו.

תא (י-ם) 14432-04-25