ועדת הערר קבעה: חבר בקבוצת רכישה לא יקבל החזר מס רכישה למרות שזכויותיו נמכרו לאחר
פסק דין חדש בעניין פרויקט "יונייטד שרונה" מבהיר כי ביטול עסקה לצורכי מס מחייב הסכמה של המוכרת המקורית, רשות מקרקעי ישראל, והוכחת "השבה הדדית" בפועל; בית המשפט דחה את בקשת העורר לביטול השומה למרות הנסיבות הכלכליות המורכבות שנוצרו בעקבות סכסוך עם מארגני הקבוצה.
בתאריך 23 באפריל 2026 , ניתן פסק דין משמעותי על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בשבתו כועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין. בראש הוועדה עמדה כב' השופטת ירדנה סרוסי, ולצדה חברי הוועדה רו"ח יהושע ביליצקי ועו"ד דן מרגליות. פסק הדין עוסק בסוגיה רגישה של ביטול עסקאות במקרקעין בתוך מבנה מורכב של קבוצות רכישה והשלכות המס הנגזרות מכך.
הפרשה החלה בינואר 2016, כאשר העורר, דן ליאם אצ'רקן (המיוצג על ידי עו"ד אבי גפן), הצטרף לקבוצת הרכישה "יונייטד שרונה". הקבוצה זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לרכישת זכויות חכירה במקרקעין להקמת פרויקט מגורים, מסחר ומשרדים. במסגרת זו, דיווח אצ'רקן למנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (המיוצג על ידי עו"ד אורן סוקר מטעם פמת"א אזרחי) על רכישת זכות לדירת מגורים בשווי של כ-3.2 מיליון ש"ח וזכויות נוספות בשווי של כ-770 אלף ש"ח. לאחר הליכי פשרה, הועמד שווי הרכישה הכולל על כ-5 מיליון ש"ח, ואצ'רקן חויב במס רכישה מצטבר של כ-206 אלף ש"ח במונחי קרן.
אלא שהחלום על דירה בשרונה הפך במהרה לסכסוך משפטי מורכב. לטענת העורר, מארגני הקבוצה הודיעו לו על שינויים משמעותיים בגודל הדירה, בקומה ובתנאי התשלום. בעקבות כך, הוא סירב להמשיך בתשלומים, והקבוצה מימשה את כוחה באמצעות ייפוי כוח שניתן לה מראש ומכרה את זכויותיו ביום 3.1.2018 לרוכש חדש, אורי שבשין. העורר, שמצא את עצמו ללא הדירה אך עם חוב מס רכישה ששולם בגין העסקה המקורית מול רמ"י, פנה למנהל מיסוי מקרקעין בבקשה להכיר בביטול העסקה לפי סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין.
מנהל מיסוי מקרקעין סירב לבקשה, וטען כי לא ניתן לבטל עסקה שהכתה "שורשים בקרקע המציאות". בערר שהוגש, טען אצ'רקן כי נפל קורבן להונאה וכי העסקה מעולם לא מומשה בפועל בשל סיכולה על ידי הקבוצה. הוא הדגיש כי חיובו במס רכישה במקביל לחיוב הרוכש החדש מהווה כפל מס פסול.
בפסק דינה, דחתה השופטת ירדנה סרוסי את הערר. השופטת הדגישה כי תנאי בסיסי לביטול שומת מס הוא הסכמת שני הצדדים לעסקה המקורית על ביטולה. במקרה זה, העורר כלל לא פנה לרמ"י (המוכרת) בבקשה לביטול העסקה, אלא התמקד בתביעה אזרחית נגד נציגי קבוצת הרכישה. "מי שמבקש לבטל עסקה צריך להוכיח כי הביטול נעשה מול אותו צד שממנו רכש את הזכויות במקרקעין", נכתב בפסק הדין. העורר אף הודה בעדותו כי אין לו טענות כלפי המדינה שמכרה את הקרקע, אלא כלפי הקבוצה ששינתה את תנאי הדירה.
מכשול משפטי נוסף היה העדר "השבה הדדית". חוק מיסוי מקרקעין דורש כי לצורך ביטול העסקה, המצב יוחזר לקדמותו. אולם כאן, הזכויות לא הוחזרו לרמ"י אלא נמכרו הלאה לצד שלישי. השופטת ציינה כי ברגע שהזכויות סוחרו הלאה, העסקה המקורית השתלבה במרקם הכלכלי ולא ניתן לעקור אותה רטרואקטיבית כאילו לא הייתה.
למרות התוצאה המשפטית הקרה, בית המשפט לא נותר אדיש למצבו של העורר. השופטת סרוסי ציינה כי היא "רוכשת אהדה למצבם של העורר ואימו, שנקלעו לנסיבות מצערות" וכי נגרם להם מפח נפש והפסד ממון ניכר. יחד עם זאת, נקבע כי מבחינה משפטית, מכירת הזכויות לצד ג' מהווה למעשה "מכר חוזר" ולא ביטול של העסקה הראשונה.
חבר הוועדה, עו"ד דן מרגליות, הוסיף הערה עקרונית לגבי המורכבות של קבוצות רכישה. לשיטתו, מדובר ב"יצור כלאיים" המורכב מרכישת קרקע ומרכישת זכויות עסקיות בתוך קבוצה. הוא הציע כי בעתיד יהיה מקום לבחון שינוי חקיקתי שיאפשר ביטול עסקה מול הגורם המארגן בלבד, מבלי להזדקק להסכמת בעל הקרקע המקורי (כמו רמ"י), ובכך למנוע עיוותי מס במקרים של כשל בקבוצה.
בסיכומו של דבר, הערר נדחה והחיוב במס נותר על כנו. עם זאת, לפנים משורת הדין ובשל הנסיבות המיוחדות, החליטה הוועדה שלא להשית על העורר הוצאות משפט, למרות התעקשותו לנהל את ההליך עד תום.
ת"א 118216-08-24
