סופיות השומה מנצחת את "מס האמת": ועדת הערר דחתה את ניסיונות יזמי הנדל"ן לפתוח שומות "מחיר למשתכן" שהתיישנו

סופיות השומה מנצחת את "מס האמת": ועדת הערר דחתה את ניסיונות יזמי הנדל"ן לפתוח שומות "מחיר למשתכן" שהתיישנו

בפסק דין מנומק, קבעה ועדת הערר בירושלים כי אי-ידיעה על מחלוקת משפטית אינה מהווה "סיבה מספקת" להארכת מועד לתיקון שומות. השופט אביגדור דורות מתח ביקורת על התנהלות החברות והטיל עליהן הוצאות כבדות: "המחדל נעוץ בעוררות ובמייצגיהן"

ביום 04 במאי 2026 דחתה ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בירושלים, בראשות כבוד השופט אביגדור דורות, את ערריהן של ארבע חברות יזמיות בולטות: פסגות זיו השקעות ופיתוח (1993) בע"מ, אורון נדל"ן בע"מ, טריסון יזום ובניה בע"מ ואבני דרך ישוב הארץ בע"מ.

הסוגיה שעמדה במוקד המחלוקת נגעה לפרויקטים במסגרת מכרזי "מחיר למשתכן". החברות, אשר דיווחו במקור על רכישת זכויות במקרקעין ושילמו מס רכישה כדין בהתאם לעמדת רשות המיסים דאז , ביקשו לתקן את שומותיהן העצמיות ולהחזיר לעצמן מיליוני שקלים. הבסיס לבקשתן היה פסק דין קודם בעניין חברת "אשדר", בו נקבע כי במכרזים אלו היזם פועל כקבלן מבצע עבור המדינה ולא כרוכש זכות במקרקעין, ולכן אינו חייב במס רכישה. אלא שבעוד שחברות רבות הגישו בקשות לתיקון בתוך מסגרת ארבע השנים הקבועה בחוק, ארבע העוררות בתיק זה איחרו את המועד.

החברות יוצגו על ידי עורכי הדין רועי פלר ועופר גרוס, בעוד שהמשיב, מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים, יוצג על ידי עורך הדין חגי דומברוביץ' מפרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי). הוויכוח המשפטי נסב סביב השילוב בין סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, המאפשר תיקון שומה תוך 4 שנים, לבין סעיף 107, המעניק למנהל סמכות להאריך מועדים אם קיימת "סיבה מספקת".

היקף האיחורים של החברות היה מגוון: חברת "אורון נדל"ן" איחרה בשלושה ימים בלבד, בעוד חברת "טריסון" הגישה את בקשתה באיחור של כמעט שלוש שנים מתום התקופה החוקית. החברות טענו כי המחלוקת המשפטית המורכבת וקיומם של הליכים תלויים ועומדים בעניין "אשדר" מהווים סיבה מספקת להארכה. הן הוסיפו כי גביית מס במקום בו בסיס החיוב קרס מבחינה משפטית היא עוולה שיש לתקן.

מנגד, עו"ד דומברוביץ' בשם רשות המיסים טען כי סעיף 85 נועד ליצור איזון בין מס אמת לוודאות ויציבות. לטענת המשיב, "איחור הוא איחור", וקיומו של הליך משפטי בין צדדים אחרים אינו מעניק "חסינות" מפני התיישנות למי שישב בחיבוק ידיים.

השופט דורות, אליו הצטרפו חברי הוועדה רו"ח שלמה מדהלה והגב' גבע בלטר, לא חסך בביקורת על הגרסה העובדתית שהציגו החברות. בפסק הדין מצוין כי נציגי החברות סיפקו תשובות "מעומעמות ובלתי מספקות" כאשר נשאלו מדוע נזכרו לפעול רק בשלב כה מאוחר. אחד העדים העיד כי הקשר עם עורכי הדין נוצר כי "נפגשנו באמצע", ואחר הודה כי נודע לו על האפשרות להגיש בקשה רק בשנת 2024 בעקבות פנייה של יועציו.

"המחדל של העוררות להגיש את הבקשות במסגרת תקופת 4 השנים… נעוץ בעוררות עצמן ובמייצגים המשפטיים והמקצועיים, ומתאפיין לכאורה בהתרשלות או בהזנחה," קבע השופט דורות. הוא הדגיש כי מעל 150 חברות אחרות ידעו להגיש את בקשותיהן בזמן, מה שמעלה תהייה קשה מדוע העוררות המיוצגות לא עשו כן.

הוועדה אימצה את המבחנים שנקבעו בפסיקה בעניין "אפי חוגי" ו"בני הישיבות", וקבעה כי לאחר חלוף ארבע שנים, עקרון סופיות השומה הוא העיקרון המנחה. השופט דורות הבהיר כי:

• אי-ידיעה סובייקטיבית על המצב המשפטי אינה מהווה סיבה מספקת להארכת מועד.

• הליך תלוי ועומד אינו יכול לשמש עילה להארכה אוטומטית, במיוחד כאשר מדובר בצדדים שונים ובפרויקטים שונים.

• גם איחור קצר של ימים ספורים (כפי שקרה בעניין אורון נדל"ן) דורש הוכחה של נסיבה חיצונית שמנעה את ההגשה בזמן, דבר שלא הוכח.

בשולי הדברים, הוועדה דחתה את טענת ההפליה של החברות, וציינה כי "קבוצת השווים" שלהן אינה החברות שהגישו בזמן, אלא יזמים אחרים שאיחרו את המועד.

לאור המסקנה כי לא הוכחה כל סיבה מספקת לאיחור, נדחו כל ארבעת העררים. הוועדה הטילה על כל אחת מהחברות הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך 10,000 ש"ח (סך הכל 40,000 ש"ח לכל הקבוצה). פסק דין זה מהווה תזכורת שמערכת המס לא תפתח שומות סגורות בקלות, ומי שממתין להתבהרות משפטית בתיקים של אחרים מבלי להגיש בקשה להארכת מועד מבעוד מועד – עלול למצוא את הדלת נעולה.

ו"ע 33538-09-22; ו"ע 43568-05-24; ו"ע 32919-06-23; ו"ע 60414-09-22