עו"ד יאיר פנחסי חויב במיליוני שקלים בגין הטעיית רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38
בית המשפט המחוזי בתל אביב מתח ביקורת חריפה על מערכת חוזים "פתלתלה ועקלקלה" שנועדה לעקוף את חוק המכר ולמנוע בטוחות מהרוכשים. השופטת רחל ערקובי דחתה את טענות הזיוף של עורך הדין וקבעה: "ניסח הסכמים מטעים בכוונת מכוון".
בפסק דין מהדהד שניתן ביום 7 במאי 2026, חשף בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מסכת של הטעיה מכוונת וניסוח משפטי "יצירתי" שנועד לשלול מרוכשי דירות תמימים את הגנות החוק. כבוד השופטת רחל ערקובי קיבלה את תביעתם של קרן בזיני ויונתן פאול בינקי, אשר ביקשו לרכוש דירות בפרויקט תמ"א 38 ברחוב בני דן 56 בתל אביב, וחייבה את עו"ד יאיר פנחסי בהשבת כספם בסכום כולל של כ-1.8 מיליון ש"ח בצירוף ריבית והוצאות משפטיות כבדות.
תחילתו של הסיפור בשנת 2014, אז פרסמה חברת "קריגר בני דן בע"מ" כי היא עתידה לבצע פרויקט חיזוק והוספת דירות במבנה יוקרתי בצפון תל אביב. התובעים, שביקשו לרכוש דירות בפרויקט, הוחתמו על "בליל הסכמים" – כפי שהוגדר בפסק הדין – שכלל ארבעה חוזים שונים: הסכם לרכישת זכויות חוזיות, הסכם הלוואה והשקעה, הסכם פיקוח וניהול שירותי בנייה והסכם נאמנות.
עו"ד יאיר פנחסי, שייצג את הקבלן (חברת קריגר), היה הרוח החיה מאחורי ניסוח ההסכמים הללו. מנגד, התובעים יוצגו על ידי עו"ד אוהד שני, שנתבע אף הוא בתחילה אך הגיע להסדר פשרה עם הרוכשים. לאורך ההליך המשפטי, יוצגו התובעים על ידי עו"ד איין שמר, בעוד שעו"ד פנחסי יוצג על ידי עו"ד תומר ניידיץ.
השופטת ערקובי לא חסכה בשבטה מעו"ד פנחסי וקבעה כי מערכת ההסכמים הסותרים והמעורפלים נוצרה בכוונת מכוון כדי ליצור אצל התובעים תמונה של רכישת דירה, בעוד שבפועל היא נועדה לעקוף את הוראות חוק המכר (דירות). חוק זה אוסר על קבלן לגבות יותר מ-7% ממחיר הדירה ללא מתן בטוחה, כגון ערבות בנקאית.
באמצעות הגדרת העסקה כ"רכישת מניות" או "הסכם הלוואה", ניסה פנחסי למנוע מהרוכשים את ההגנות הקוגנטיביות שמקנה החוק. "העמעום לדעתי אינו מקרי והוא מכוון", ציינה השופטת, והוסיפה כי מדובר במערכת הסכמית "בלתי הגיונית ובלתי סבירה" שהובילה לאובדן כספם של התובעים.
חומרת המעשים התגברה כאשר התברר כי עו"ד פנחסי הציג בפני הרוכשים מצגים לא נכונים בנוגע להתקדמות הפרויקט. בעוד שהוא שלח מיילים המבשרים כי היתר הבנייה נמצא בשלבים סופיים של "חישובי אגרות", המציאות הייתה הפוכה בתכלית: בקשת ההיתר נדחתה על ידי הוועדה המקומית, וערר שהוגש התקבל באופן חלקי בלבד תוך דרישה לתיקונים מהותיים שלא בוצעו.
בנוסף, התברר כי על פי ההסכם של חברת קריגר עם בעלי הדירות הקיימים בבניין, החברה כלל לא הייתה רשאית למכור דירות במועד בו חתמה עם התובעים, שכן טרם התקבל היתר בנייה. למעשה, החברה הייתה במצב שבו בעלי הדירות היו רשאים לבטל את ההסכם עמה בשל אי-עמידה בתנאים מתלים.
במהלך עדותו, ניסה עו"ד פנחסי להכחיש את הקשר שלו לחלק מהמסמכים ואף טען כי חתימתו על ההסכמים מול התובע בינקי זויפה וכי מעולם לא פגש אותו. אולם, תחת חקירה נגדית, נאלץ לאשר כי רבות מהחתימות הן אכן שלו. בית המשפט דחה את טענות הזיוף, הגדיר את עדותו של פנחסי כ"עקלקלה" וקבע כי אי אפשר לקבל ממנו גרסה קוהרנטית כלשהי.
פנחסי אף הורה לתובעים להעביר את כספי הרכישה (900,000 ש"ח כל אחד) לחשבונות של חברות שבשליטתו או של צדדים שלישיים, במקום לחשבון נאמנות ספציפי לעסקה, בטענה ש"לא הספיק" לפתוח חשבון כזה. בפועל, הכספים נעלמו יחד עם קריסתה של חברת קריגר שנכנסה להליכי חדלות פירעון, והפרויקט מעולם לא נבנה.
בית המשפט קבע כי פנחסי פעל בניגוד לחובתו כנאמן והפר את חובת הזהירות שלו כלפי הצד שכנגד. השופטת הדגישה כי המקרה חורג מרשלנות גרידא: "מדובר בפעולות מכוונות ומודעות" שנועדו להטעות את התובעים.
בסופו של יום, פסק בית המשפט כי עו"ד פנחסי ישלם לכל אחד מהתובעים 900,000 ש"ח (סה"כ 1.8 מיליון ש"ח) בצירוף ריבית שקלית ממועד העברת הכספים בשנת 2014. בנוסף, חויב עורך הדין לשלם שכר טרחת עורכי דין בסך 180,000 ש"ח ואת הוצאות האגרה של התובעים. התביעה לפיצוי בגין "אובדן הזדמנות" (עליית ערך הדירות) נדחתה לאחר שנקבע כי התובעים לא הוכיחו קשר סיבתי מספק לנזק זה.
ת"א 76859-12-20
