המאבק על הבית ברמת ישי: ביהמ"ש דחה את טענת ההתיישנות על עסקה משנות ה-50
בית המשפט המחוזי בנוף הגליל קבע כי למרות שחלפו עשרות שנים מאז רכישת הנכס, "נאמנות קונסטרוקטיבית" מונעת התיישנות כל עוד המוכר לא כפר בזכות הקונה. הנתבעת, שמחזיקה ב-5% מהזכויות וסירבה להעבירן, חויבה בהוצאות.
בפסק דין מנומק שניתן בבית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת, הכריע כבוד השופט אסף זגורי בסוגיה משפטית מורכבת המפגישה בין דיני המקרקעין המודרניים לבין עסקאות היסטוריות שנחתמו לפני עשרות שנים. השאלה שעמדה "על המדוכה" הייתה האם חלים התיישנות או שיהוי על תביעה לרישום זכויות במקרקעין מוסדרים, כאשר העסקה המקורית נערכה עוד בשנות ה-50 של המאה הקודמת ולא הסתיימה ברישום.
סיפור העלילה מתחיל בנכס הממוקם ברחוב האורן 15 ברמת ישי. בשנת 1972, רכש מרדכי אוריאן ז"ל, בעלה של התובעת יפה אוריאן, את הבית ממר סרנצקי ז"ל. בני הזוג אוריאן עברו להתגורר בנכס, החזיקו בו באופן בלעדי ואף הרחיבו אותו בשנת 1976 בהתאם להיתר בנייה כחוק.
אלא שמאחורי החזות השלווה הסתתרה תסבוכת רישומית: התברר כי סרנצקי, שמכר את הנכס לאוריאן, רכש אותו בעצמו בשנת 1954 ממר ניברג ז"ל (הבעלים המקורי), אך הרישום מעולם לא הושלם. בשנת 1978, פנו יורשי הבעלים המקורי למשפחת אוריאן בטענה כי סרנצקי לא שילם את מלוא התמורה בשנות ה-50. כדי להסדיר את הרישום ולמנוע פינוי, שילמו בני הזוג אוריאן סכום נוסף של 40,000 לירות ליורשי הבעלים הראשון, וזאת בנוסף ל-25,000 לירות ששילמו לסרנצקי בעת הרכישה.
למרות מאמצים בלתי פוסקים לאורך השנים, כולל פנייה לעורכי דין שונים וניסיונות הסדרה בבתי משפט, הרישום נותר תקוע. לאחר פטירת בעלה ב-2022, הצליחה יפה אוריאן לרשום 95% מהזכויות על שמה, אך 5% נותרו רשומים על שם הנתבעת, ענת ענתי הרפז מנשה, נכדתו של הבעלים המקורי, שסירבה להעבירן ללא תמורה נוספת.
הנתבעת טענה כי מדובר בתביעה שהתיישנה מזמן. לשיטתה, מאחר שמדובר בזכויות שאינן רשומות, תקופת ההתיישנות היא 25 שנה. היות ועילת התביעה נולדה לכל המאוחר ב-1978 (כאשר בני הזוג אוריאן נדרשו לשלם תשלום נוסף וגילו את הבעיה ברישום), הרי שהתביעה התיישנה כבר בשנת 2003. בנוסף, טענה הנתבעת לשיהוי כבד שגרם לה לנזק ראייתי מוחלט, שכן רוב המעורבים בעסקאות נפטרו ולא ניתן לברר את העובדות לאשורן.
מנגד, התובעת טענה כי חוק המקרקעין קובע שאין התיישנות במקרקעין מוסדרים. לחילופין, העלתה התובעת את דוקטרינת "הנאמנות הקונסטרוקטיבית": מרגע ששולמה התמורה וניתנה החזקה, המוכר ויורשיו הופכים ל"נאמנים" המחזיקים בזכות עבור הקונה. במצב כזה, מרוץ ההתיישנות מתחיל רק ברגע שהנאמן "כופר" בנאמנותו – וזה קרה רק בשנת 2025, כשהנתבעת סירבה לראשונה לחתום על מסמכי ההעברה.
השופט אסף זגורי דחה את טענות הנתבעת וקיבל את עמדת התובעת בנושא ההתיישנות. בהחלטתו הסביר כי על עסקאות שנחתמו לפני כניסת חוק המקרקעין לתוקף (1.1.1970) חלים דיני היושר האנגליים. אלו יוצרים יחסי נאמנות בין המוכר לקונה, המסתיימים רק עם הרישום בפועל.
"המועד בו כפרה הנתבעת בזכות התובעת לראשונה היה בשנת 2025", קבע השופט. הוא ציין כי לא הוכחה כל כפירה קודמת, וכי התובעת ובעלה החזיקו בנכס עשרות שנים באין מפריע, נהגו בו מנהג בעלים ואף השביחו אותו. השופט הדגיש כי הידיעה על אי-הרישום בשנות ה-70 אינה מהווה תחילת התיישנות, אלא רק הסירוב המפורש של היורשת לשתף פעולה.
גם טענת השיהוי נדחתה. השופט קבע כי התנאים לקבלת שיהוי הם מחמירים ונדירים, במיוחד כשמדובר בזכויות קנייניות. הוא ציין כי התובעת מעולם לא זנחה את זכותה, אלא השקיעה מאמצים כבירים לאורך השנים להסדיר את הרישום.
בסיכום הדברים, הורה השופט על דחיית הטענות המקדמיות והמשך בירור התביעה לגופה. הנתבעת חויבה לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 10,000 ש"ח בגין ניסיונה לסלק את התביעה על הסף.
ת"א (נצרת) 69977-09-25
