בית המשפט קבע כי עסקת מכר שנחתמה לפני כחמש שנים תקוים, אך הרוכש ישלם קנס כבד
בית המשפט המחוזי מרכז דחה את טענותיה של קשישה בת 86 לפיהן הולכה שולל ונוצלה על ידי רוכש ביתה, אולם קבע כי גם הרוכש תרם למבוי הסתום בעסקה; כעת, כדי לזכות בבית, ייאלץ הקונה להשלים את יתרת התמורה המוצמדת למדד ולשלם פיצוי מוסכם בסך 210,000 שקלים.
דרמה משפטית רבת שנים סביב עסקת מקרקעין מורכבת בפתח תקווה הגיעה לסיומה. בפסק דין מפורט ויוצא דופן, נדרש בית המשפט להכריע במאבק יצרים מרתק בין שחר יעקב, שביקש לאכוף הסכם לרכישת בית מגורים, לבין בעלת הנכס, נחמה חן, קשישה כבת 86, שטענה כי נפלה קורבן למעשה עושק וניצול חסר תום לב.
הפרשה החלה ב-10 בדצמבר 2021, אז חתמו השניים על הסכם מכר לפיו ירכוש יעקב את בית מגוריה של חן, המצוי ברחוב רבקה נוביק 32 בפתח תקווה, תמורת סך של 2,100,000 שקלים. אלא שהנכס שנמכר לא היה נכס רגיל: בעת חתימת ההסכם, הזכויות בו טרם נרשמו על שם המוכרת ברשות מקרקעי ישראל, ואף היה תלוי ועומד נגדה כתב אישום חמור בגין פיצול הבית ל-6 יחידות דיור שונות ללא היתר ובנייה בלתי חוקית בהיקף של כ-96 מ"ר. במסגרת ההסכם, לקח על עצמו הרוכש, שחר יעקב, את "תפוח האדמה הלוהט": הוא התחייב לטפל בהריסת וחזקת חריגות הבנייה, לפנות את השוכרים ששהו בנכס, לשאת בעלויות הייצוג המשפטי של חן בהליך הפלילי ולשלם את הקנסות שיוטלו עליה – כל זאת עד לתקרה מוסכמת של 300,000 שקלים.
בשל מורכבות הליכי הסדרת הרישום וההליכים המשפטיים, התארך התהליך המשפטי והבירוקרטי על פני למעלה משנתיים, והרישום ברשות מקרקעי ישראל הושלם רק בשנת 2024. על פי תנאי החוזה המקוריים, עם השלמת הרישום היה על הרוכש להעביר את יתרת התמורה האריות באמצעות משכנתא. אלא שכאן התגלעה נקודת השבר: יעקב, שנתקל בקשיי חיתום בבנקים המסחריים, ביקש לגייס את המימון באמצעות חברת מימון חוץ-בנקאית ("קרדיט 360 משכנתאות"). חברת המימון הציבה תנאים קשוחים והתנתה את העברת הכספים בכך שהם יופקדו בחשבון נאמנות של צד שלישי ולא יועברו ישירות לידיה של חן, עד אשר יירשמו הזכויות על שם הקונה.
חן, שלקחה בשלב זה ייצוג משפטי חדש, סירבה בתוקף לחתום על מסמכי המימון הללו. היא טענה כי החוזה מחייב אותה לשתף פעולה אך ורק עם פניות ל"בנק למשכנתאות" רשמי, ולא עם חברות פרטיות המציבות תנאים המקפחים את זכויותיה. בהמשך אף שלחה הודעת ביטול לחוזה ודרשה לפנות את יעקב, שבזמן זה כבר התגורר בנכס בשכירות חודשית סמלית בהתאם להסכמות המקוריות. יעקב מצדו מיהר להגיש תביעה לאכיפת ההסכם ומינוי כונס נכסים.
במסגרת ההליך המשפטי, ניסה קו ההגנה של נחמה חן לצייר אותה כאישה קשישה, חלשה ובודדה (שכן שני בניה מתגוררים בחו"ל), אשר נוצלה באופן מחפיר על ידי הקונה ועל ידי עורך הדין המשותף שייצג את הצדדים בעת כריתת העסקה, עו"ד אסף הכהן. חן טענה כי תנאי החוזה היו דרקוניים ועשקו אותה, בין היתר משום שלא כללו מנגנוני הצמדה למדד, מה שהביא לשחיקה נומינלית של מאות אלפי שקלים בשווי הבית נוכח חלוף השנים.
אולם, כבוד השופט עוז ניר נאוי מבית המשפט המחוזי מרכז-לוד, שדן בתיק, דחה בפסק דינו את טענת העושק. השופט התרשם באופן ישיר מעדותה של חן בבית המשפט וקבע כי מדובר באישה דעתנית, עצמאית, מחושבת וממולחת, שהבינה היטב את תנאי השוק. השופט הדגיש כי חן פיצלה את דירתה במודע לשש יחידות דיור בניגוד לחוק על מנת להשיא לעצמה רווחים וכי היה לה נוח מאוד שייכנס צד שלישי שיספוג את נזקי כתב האישום הפלילי שריחף מעל ראשה. יתרה מכך, הוכח כי חן הייתה מיוצגת בעת המשא ומתן גם על ידי עורך דין מטעמה, עו"ד איתן בן דוד (שמצוין בפסק הדין בשמו הקודם אלירן רצון), אשר בדק את ההסכם והכניס בו הערות.
יחד עם זאת, בית המשפט קבע כי סירובה של חן לחתום על מסמכי חברת המימון החוץ-בנקאית הספציפית היה מוצדק לחלוטין. השופט ניר נאוי הבהיר כי התנאים שדרשה חברת "קרדיט 360" אכן עמדו בניגוד מוחלט להסכם המכר, שכן דרשו מחן להסכים להפקדת הכספים בנאמנות אצל צד שלישי במקום קבלתם במישרין, ובכך הפכו את הנכס שלה לבטוחה מבלי שראתה את התמורה. השופט מצא פגם בהתנהלותו של הרוכש, שחר יעקב, אשר במקום להציע מיידית חלופת מימון הגונה שאינה משנה את תנאי החוזה, "אץ" להגיש תביעה משפטית.
בסופו של דבר, לאור מעמד הבכורה הניתן במשפט הישראלי לסעד של אכיפת חוזים, ומאחר שיעקב השקיע מאות אלפי שקלים בפינוי הדיירים, בהריסת הבנייה הבלתי חוקית ובשיפוץ הבית (כפי שנתמך בחוות דעת הנדסיות ואדריכליות), החליט השופט שלא לבטל את העסקה, אלא להורות על אכיפתה בתנאים קשוחים ומאזנים.
על פי פסק הדין, שניתן בתאריך 14 ביוני 2026 נקבע כי תינתן ליעקב הזדמנות אחרונה להשלים את העסקה, אולם הוא ייאלץ לפצות את חן באופן משמעותי. השופט קבע כי על התובע להפקיד את יתרת התמורה בסך 1,800,000 שקלים לא יאוחר מיום 19 באוגוסט 2026 בשעה 16:00. על מנת למנוע את עוול שחיקת הכסף שנגרם לחן, קבע בית המשפט כי סכום זה ישולם כשהוא צמוד למדד החל מחודש יוני 2024 ועד למועד התשלום בפועל.
בנוסף, ועל אף שהתביעה לאכיפה התקבלה, הטיל בית המשפט על הרוכש מכה פיננסית כואבת ופסק כי עליו לשלם לחן את מלוא הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה בגין הפרתו – בסך של 210,000 שקלים, וזאת בתוך אותו לוח זמנים. השופט התיר ליעקב לגייס את הכספים גם ממלווים חוץ-בנקאיים מורשים, ובלבד שתנאי העסקה יבטיחו תשלום ישיר לחן. ככל שיעקב לא יעמוד בתנאים ובמועדים הללו, החוזה יבוטל לאלתר והוא ייחשב כמפר בלעדי. נוכח האחריות ההדדית של שני הצדדים למשבר, החליט השופט שלא לעשות צו להוצאות משפט.
במשפט ייצג את התובע (שחר יעקב) עו"ד איתן בן דוד, ואילו את הנתבעת (נחמה חן) ייצג עו"ד עמיר סגל.
ת"א (מרכז) 331850-07-24
