ועדת הערר הכריעה: שווי המכירה בעסקת קומבינציה בתל אביב ייקבע לפי אומדן משולב של שירותי הבנייה
בעקבות ערעורו של בעל דירת גג ברחוב מרכז בעלי המלאכה, אשר התגלעו בינו לבין מנהל מיסוי מקרקעין חילוקי דעות עמוקים לגבי שווי העסקה, קבע בית המשפט המחוזי כי שווי המכירה לצורך מס שבח יעמוד על 3.38 מיליון ש"ח. בפסק הדין נמתחה ביקורת על העורר שלא הציג חוות דעת שמאי מטעמו, אך מנגד גם שומת רשות המסים הופחתה לטובת הנישום בשל מורכבות הפרויקט.
ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו דחתה ברובו את עררו של ברוך סער, בעל זכויות בנכס מקרקעין, אך במקביל הפחיתה באופן מתוחכם את שווי המכירה שקבע מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, תוך שהיא מייצרת נתיב ביניים המבוסס על אומדן עלויות הבנייה הריאליות.
פסק הדין, שניתן ביום 24 ביוני 2026 עוסק באחת הסוגיות המורכבות והנפוצות בעולם שיווק הנדל"ן העירוני: כיצד יש לשום עסקת קומבינציה שנערכת על בניין קיים (בנייה על הקיים) לצורך חישוב מס השבח שנצמח למוכר.
תחילתו של הסיפור בשנת 2011, כאשר העורר, ברוך סער, יחד עם שני שותפים נוספים, רכשו דירת גג בבניין ישן ברחוב מרכז בעלי המלאכה 8 בתל אביב (גוש 6933, חלקה 35). אל דירה זו, המכונה "דירה 10", הוצמדו במסגרת הסכם שיתוף וחלוקה כל הגגות, מרפסות הגג וכל זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות והעתידיות של הנכס כולו, לרבות זכויות מכוח תוכנית "לב העיר" ותמ"א 38. סער החזיק במחצית מהזכויות בדירת הגג ובהצמדותיה, בעוד שני שותפיו החזיקו ברבע כל אחד.
בשנת 2019 השכילו השלושה להוציא היתר בנייה מקיף שכלל חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, הריסת דירת הגג הקיימת, ובניית קומות חדשות. בפברואר 2022 נחתם חוזה קומבינציה בין שלושת השותפים לבין שתי חברות יזמיות. על פי ההסכם, היזם יהרוס את דירת הגג ויבנה שבע יחידות דיור חדשות בשתי קומות מלאות וקומת גג חלקית, לצד מתקן חניה רובוטי תת-קרקעי וחיזוק ושיפוץ המבנה כולו. בתמורה לזכויות הבנייה, נקבע כי שלושת השותפים יקבלו ארבע דירות חדשות (מתוכן שתיים לסער), והיזם יקבל שלוש דירות למכירה.
הסכסוך המשפטי פרץ כאשר הגיע שלב הדיווח לרשות המסים. סער דיווח על שווי מכירה של 1.82 מיליון ש"ח בלבד עבור חלקו, כשהוא מתבסס על "גישת שווי השירות" – הערכת שווי שירותי הבנייה שקיבל מהיזם (לפי ערך של כ-10,111 ש"ח למ"ר). מנגד, מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב סירב לקבל דיווח זה וקבע בהחלטתו בהשגה כי שווי הזכויות עומד על 3.71 מיליון ש"ח – קרוב לכפול מהצהרת הנישום. רשות המסים התבססה על "גישת שווי הקרקע", לפיה יש לגזור את שווי המכירה משווי השוק של הקרקע המבונה באותו אזור, אותו העריכה ב-25,000 ש"ח למ"ר, תוך מתן הפחתה של 20% בשל מורכבות הבנייה על בניין מאוכלס קיים.
העורר, שיוצג בהליך על ידי עו"ד פז יצחקי-וינברגר, טען כי יש ללכת בדרך המלך המקובלת בפסיקה ולבחון את ערך התמורה החוזית. מנגד, המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, שיוצג על ידי עו"ד לירון ברנד קויפמן מפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי), עמד על כך שבהיעדר נתונים אמינים ומוכחים מצד הנישום לגבי ערך התמורה, אין מנוס מלהסתמך על שווי השוק של המקרקעין.
יו"ר הוועדה, כב' השופט ה' קירש, יחד עם חברי הוועדה רו"ח צבי פרידמן ורו"ח מיכה לזר, ניתחו באופן מעמיק את נטלי הראיה בתיק. השופט קירש הדגיש בפסק הדין כי נטל השכנוע מוטל באופן מובהק על הנישום, במיוחד כאשר הוא מבקש להעדיף את גישת שווי השירות.
בנקודה זו נחשף מחדל ראייתי משמעותי מצד העורר: שמאי המקרקעין מטעמו, מר רוני ברקוביץ', אשר הכין חוות דעת מומחה, לא התייצב לדיון ההוכחות כדי להיחקר על ממצאיו. כתוצאה מכך, נאלצה הוועדה להוציא את חוות הדעת מהתיק. בהיעדר עדים נוספים או נציגים מטעם היזם והקבלן, נותר תחשיבו של סער כטענה שאינה מגובה באסמכתאות. העורר אף ניסה להציג תחשיב חלוקה מפותל לפיו חלק ניכר מעלויות הבנייה (כמו חיזוק הבניין והוספת מרפסות) שירת את שאר דיירי הבניין שלא היו צד לעסקה, ולכן אין לייחס לו עלויות אלו, אך הוועדה מצאה כי טענות אלו לא כומתו באופן מהימן.
עם זאת, השופט קירש לא חסך ביקורת גם מרשות המסים, וציין כי גם היא לא הציגה חוות דעת שמאית ספציפית לגבי הבניין, אלא הסתמכה על שומות מכריעות בסביבה ועל נתוני מכירת דירות גמורות שנתיים מאוחר יותר.
בסופו של דבר, בחר השופט קירש לבצע שילוב אומדנים מתוך מסמכי העסקה הקיימים בתיק – חוזה הקומבינציה והסכם הקבלנות שנחתם מול הקבלן המבצע. מניתוח המסמכים עלה כי עלות הבנייה הבסיסית עמדה על 11.8 מיליון ש"ח לפני מע"מ. השופט קבע כי כדי להגיע לשווי הריאלי של שירותי הבנייה, יש להוסיף לסכום זה מס ערך מוסף (שעמד על 17% באותה תקופה), עלויות ציוד למתקן החנייה, החזרי הוצאות ששולמו לשותפים בסך 750 אלף ש"ח, ורכיב של "רווח יזמי מקובל" עבור שירותי התכנון והניהול של היזם.
תחת תחשיב זה, העריכה הוועדה את שווי שירותי הבנייה הכוללים בפרויקט בטווח שבין 15 ל-16 מיליון ש"ח. בהתחשב בכך שחלקם של שלושת השותפים בשטחי הדירות החדשות עמד על 54.5%, ולאחר ניכוי חלקם של הדיירים האחרים, נקבע כי שווי התמורה הכולל של שלושת השותפים נע סביב 6.54 עד 6.98 מיליון ש"ח.
מאחר שחלקו של ברוך סער היה מחצית, הציע השופט קירש להעמיד את שווי המכירה המיוחס לו על סך של 3.38 מיליון ש"ח. חברי הוועדה, רו"ח פרידמן ורו"ח לזר, הסכימו פה אחד עם חוות דעתו של יו"ר הוועדה והתוצאה אומצה כפסק דין.
לצד הפחתת השומה לרמה של 3.38 מיליון ש"ח (הגבוהה מהצהרת העורר אך נמוכה מקביעת רשות המסים), חויב ברוך סער בתשלום הוצאות משפט למשיב בסכום כולל של 20,000 ש"ח, וזאת בשל דחיית מרבית טענותיו המקוריות וחוסר היכולת לגבותן בראיות מבוססות כנדרש. בנוסף, השאירה הוועדה "בצריך עיון" את שאלת זכאותו של העורר לפטורים חלקיים מכוח תוכנית חיזוק (פרק חמישי 5 לחוק), והפנתה את הצדדים לנהל על כך שיח ישיר במסגרת הליך של תיקון שומה.
ו"ע (ת"א) 66470-07-23
