ניצחון מוחץ לקבוצת "מבנה": ועדת הערר ביטלה תוספת מס רכישה של מיליוני שקלים
ביהמ"ש המחוזי בחיפה מתח ביקורת חריפה על מנהל מיסוי מקרקעין שהקפיץ באופן שרירותי את שווי העסקה על בסיס נכס לא רלוונטי במתחם מת"ם; נקבע כי רשות המיסים לא עמדה בנטל ההוכחה והתעלמה מהנתונים העובדתיים בשטח וממשבר הקורונה
ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בחיפה קיבלה במלואו את עררה של חברת מבנה נדל"ן (כ.ד) בע"מ, וביטלה שומה מתוקנת של מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, אשר ניסה להגדיל את שווי הרכישה של מניות איגוד מקרקעין בלמעלה מ-170 מיליון שקלים. בפסק דין מנומק שניתן ביום 22 ביוני 2026 הורו חברי הוועדה להותיר את השומה העצמית של החברה על כנה, תוך שהם מותחים ביקורת נוקבת על התנהלותה של רשות המיסים ועל המתודולוגיה של השמאים מטעמה.
ראשיתה של הפרשה בדצמבר 2020, אז התקשרה מבנה נדל"ן בעסקת בעלי עניין עם חברת הבת שלה, "דרבן השקעות בע"מ". במסגרת העסקה, רכשה מבנה נדל"ן 20% ממניות חברת "מימדים השקעות בע"מ" – המוגדרת כאיגוד מקרקעין – המחזיקה במלוא הבעלות על שני מגרשים אסטרטגיים ב"פארק מדעי החיים" במבואות הדרומיים של חיפה (מגרש 2001 ומחצית ממגרש 2002).
החברה דיווחה על העסקה לפי שווי נכס כולל של כ-140.8 מיליון שקלים, על בסיס שומת השמאי דותן דרעי, ושילמה מס רכישה בהתאם. אלא שמנהל מיסוי מקרקעין חיפה סירב לקבל את הדיווח. לאחר שלב ההשגה הראשוני, שלפה רשות המיסים שמאות מכרעת של נכס אחר הממוקם במתחם מת"ם השכן, ועל בסיסה תיקנה באופן חד-צדדי את השומה (מכוח סעיף 85 לחוק), תוך שהיא מקפיצה את שווי הנכס ל-315.5 מיליון שקלים – מה שהוביל לדרישת תשלום מס רכישה נוסף בסך של למעלה מ-2.1 מיליון שקלים.
יו"ר הוועדה, כבוד השופטת אורית וינשטיין, יחד עם חברי הוועדה עו"ד רפאל מרסיאנו ומר אבי כאכון, דחו לחלוטין את גישת רשות המיסים. בפסק הדין נקבע כי למרות שבין הצדדים קיימים "יחסים מיוחדים" (חברת אם וחברת בת), המחייבים בחינה אובייקטיבית של שווי השוק, רשות המיסים נכשלה לחלוטין בהרמת נטל ההוכחה הנדרש ממנה.
השופטת וינשטיין מתחה ביקורת חריפה על עצם החלטת מיסוי מקרקעין לפתוח את השומה ללא כל הנמקה מפורטת, בניגוד לדין ולהנחיות הפנימיות של רשות המיסים עצמה. "אין די באמירה בעלמא בדבר קיומה של טעות", נכתב בפסק הדין.
יתרה מכך, הוועדה דחתה על הסף את חוות דעתו של השמאי יניב ביליה שהובא מטעם רשות המיסים. בחקירתו הנגדית התברר כי ביליה כלל אינו בקיא בשמאות של מתחם מת"ם עליה נסמכה המדינה, וכי הנתונים שהציג נשענו על קבצי אקסל פנימיים שלא פורטו בחוות הדעת. העוררת ביקשה להבחין בין "יישומה" (השורה התחתונה) לבין "שמאות" (התהליך המתודולוגי), והוועדה אימצה קביעה זו בציינה כי חוות דעתו של ביליה הייתה פשטנית, חסרה ובלתי משכנעת. בנוסף, נחשף כי ביליה אף טעה עובדתית וייחס בניין בנוי למגרש ריק לחלוטין.
הוועדה קיבלה את חוות דעתו המקצועית של השמאי עודד לוי מטעם מבנה נדל"ן, אשר הצביע על פערים אדירים ובלתי ניתנים לגישור בין מתחם מת"ם הוותיק לפארק מדעי החיים החדש. בעוד שמתחם מת"ם נהנה מ-100% ניצול של זכויות הבנייה, תפוסה מלאה, נגישות מיידית לתחנת הרכבת ומוניטין של 50 שנה, הרי שבפארק מדעי החיים ניצול התב"ע עמד על כ-2.5% בלבד במשך שני עשורים, המגרשים עמדו שוממים, הנגישות מוגבלת והשימושים התכנוניים בו מצומצמים ומגבילים.
"העובדות בשטח מדברות בעד עצמן", נקבע בפסק הדין, תוך הדגשה כי לא ניתן לבצע השוואה עיוורת בין המתחמים ללא מקדמי הפחתה משמעותיים. כמו כן, השופטת ציינה כי רשות המיסים שגתה כשביססה את שומתה על "הצעות זוכות חריגות" במכרזי רשות מקרקעי ישראל המהוות נקודות קצה סובייקטיביות, במקום להסתמך על ממוצע ההצעות המשקף את השוק החופשי.
נקודה משמעותית נוספת אליה התייחסה הוועדה היא השפעת משבר הקורונה. העסקה נחתמה בעיצומה של המגפה (דצמבר 2020), תקופה של אי-ודאות כלכלית קיצונית בשוק המשרדים. בעוד שהשמאי מטעם החברה ביצע הפחתה קונקרטית ומנומקת בגין הפגיעה בתקבולי השכירות באותה שנה, השמאי מטעם המדינה הודה כי השפעות המשבר "אינן ידועות לו" – גישה שנדחתה על ידי הוועדה ככזו שאינה משקפת את תנאי השוק בזמן אמת.
הוועדה סיכמה כי שורת הערכות שמאות חיצוניות ועקביות בזמן אמת – כולל שמאות קפדנית ושמרנית שבוצעה עבור בנק הפועלים לצורך קבלת אשראי לעסקה – תומכות כולן בשווי שדיווחה החברה.
הערר התקבל במלואו, השומה המתוקנת בוטלה והשומה העצמית של החברה הושבה על כנה. בנוסף, חויב מנהל מיסוי מקרקעין חיפה לשלם למבנה נדל"ן הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בסכום כולל של 40,000 שקלים.
את חברת מבנה נדל"ן (כ.ד) בע"מ ייצגו בהליך מוצלח זה עורכי הדין אהוד פורת וערן קרם. מנגד, על הגנת שומת המדינה הופקד עו"ד יוסף דאוד מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי).
ו"ע (חי') 8061-02-23
