מכה לדיירת בתמ"א 38: התביעה בגין הגינה ש"התכווצה" נדחתה במחוזי
היזמת התחייבה לגינה של 128 מ"ר, בפועל נמסרו 77 מ"ר בלבד – אך השופטת לימור ביבי קבעה כי מדובר בחיוב השתדלות בלבד ולא בהתחייבות מוחלטת לתוצאה. הדיירת, ששילמה 950 אלף שקלים עבור שדרוג הדירה, לא תפוצה ב-706 אלף שקלים ותישא בהוצאות משפט
בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו דחה באופן מוחלט את תביעתה של רונדה גולדן, בעלת דירה בפרויקט התחדשות עירונית (תמ"א 38) ברחוב רננים 4-2 ברמת גן. התובעת טענה כי חברת היזמות "בית וגג" הפרה ברגל גסה את ההסכם עמה לאחר שגבתה ממנה סכום נוסף של 950,000 שקלים עבור שדרוג דירתה לדירת גן עם גינה רחבת ידיים בשטח של 128 מ"ר. אלא שבפועל, בעת מסירת החזקה, התברר לתובעת כי חלק ניכר מהגינה נגרע והפך לשטח ירוק משותף לכלל דיירי הבניין, כך שנותרה עם גינה פרטית בשטח של 77 מ"ר בלבד.
הפסיקה הדרמטית ניתנה ביום 3 באוגוסט 2026 על ידי כבוד השופטת לימור ביבי. בפסק הדין המפורט נקבע כי התחייבותה של חברת היזמות להגדלת הגינה הצמודה לדירה לא הייתה התחייבות מוחלטת לתוצאה, אלא "חיוב השתדלות" בלבד, אשר היה כפוף מראש לקבלת אישורים מתאימים מרשויות התכנון והעירייה.
תחילתו של הסכסוך במערכת הסכמית שנחתמה החל משנת 2013 בין التובעת לבין הנתבעת העיקרית – שותפות מוגבלת "בית וגג רחוב רננים 4-2 רמת גן". במסגרת פרויקט ההריסה והבנייה מחדש לפי תמ"א 38, הייתה גולדן זכאית לדירת תמורה בסיסית בשטח של כ-97 מ"ר. אולם, במסגרת נספח שדרוג ("התוספת הראשונה") שנחתם בין הצדדים, הסכימה התובעת להוסיף סך של 950,000 שקלים. בתמורה לסכום זה, קיבלה גולדן דירת גן מוגדלת בשטח בנוי של כ-130 מ"ר (תוספת של 33 מ"ר בנוי לעומת הדירה הבסיסית), ובנוסף נקבע בחוזה כי תבוצע "הגדלת הגינה בכפוף לאישור העירייה ל-128 מ"ר כמוסכם".
בשנת 2022, סמוך למועד קבלת המפתח, נחרדה התובעת לגלות כי הגינה הפרטית שקיבלה קטנה בעשרות מטרים רבועים מהמובטח. התברר כי הרצועה הקדמית של החצר, הפונה לשדרות העם הצרפתי, אינה מוצמדת לדירתה אלא מוגדרת כשטח גינון ציבורי/משותף של הבית המשותף. בעקבות זאת הגישה גולדן תביעה לבית המשפט המחוזי, במסגרתה עתרה בראש ובראשונה לסעד של אכיפה – צו עשה שיורה על הצמדת מלוא שטח הגינה לדירתה בטאבו. לחלופין, עתרה לקבלת פיצוי כספי בסך 706,000 שקלים בגין ירידת ערך הדירה והפגיעה החמורה בפרטיותה, כשהיא מסתמכת על חוות דעת שמאית מטעמה. התובעת טענה כי התמורה הנוספת ששילמה יועדה כולה להגשמת חלומה לקבלת גינה היקפית.
מנגד, טענה חברת "בית וגג" – באמצעות בא כוחה עו"ד אורי גלט – כי לא הפרה כל התחייבות. היזמית טענה כי מרבית הסכום ששילמה התובעת (כ-817 אלף שקלים) יוחס לתוספת השטח הבנוי המשמעותית של הדירה (33 מ"ר בנוי נוספים), בעוד שרק חלק קטן יוחד לרכיב הגינה. עוד טענה הנתבעת כי הצמדת הגינה בחזית הבניין סורבה על ידי עיריית רמת גן בשל מדיניות תכנונית קשיחה האוסרת הצמדת חצרות פרטיות במרווח הקדמי הגובל ברחוב. לטענת החברה, הדברים הובהרו לתובעת עוד בזמן אמת בפגישה שנערכה בתחילת שנת 2018, והוצע לה לבטל את עסקת השדרוג ולקבל את כספה בחזרה, אך היא בחרה להמשיך בעסקה.
לצד היזמית, צורפו כנתבעים פורמליים גם יתר בעלי הדירות המקוריים בבניין וכן רוכשי הדירות החדשות, זאת בשל ההשלכות הקנייניות האפשריות של הצמדת הרכוש المשותף. התובעת יוצגה בהליך על ידי עורכי הדין פז רימר וצוק רימר.
בפסק דינה המפורט ניתחה השופטת לימור ביבי לעומק את מערכת ההסכמים, תוך שהיא מאמצת את עמדת חברת היזמות בנקודות המרכזיות.
ראשית, קבעה השופטת כי המונח החוזי "בכפוף לאישור העירייה" מקים כשלעצמו "חיוב השתדלות" ולא חיוב תוצאה. נפסק כי החברה החייבת אינה ערבה מוחלטת להשגת האישור הרגולטורי, אלא מתחייבת לפעול בשקידה שקולה ובמיומנות לשם כך. עיון בסעיפי התוספת הראשונה העלה כי הצדדים צפו מראש את הסיכון שהאישורים לא יתקבלו, ואף נקבע במפורש כי אי קבלת האישורים לא מהווה עילה לביטול ההסכם או לקבלת פיצוי. (בית המשפט קבע כי המילה "הדירה" שנרשמה בסעיף 8 לתוספת מקורה בטעות קולמוס ברורה והכוונה הייתה ל"גינה").
שנית, בית המשפט בחן את מדיניות התכנון של הוועדה המקומית ועיריית רמת גן. על בסיס תעודת עובד ציבור שהוגשה על ידי מנהל מחלקת הרישוי בעירייה, מר אורן ארד, ועדותו בבית המשפט, נקבע כי החל משנת 2016 קיימת הנחיה מרחבית ומדיניות ברורה שלפיה "לא תאושר הצמדת שטחי חוץ במרווח הקדמי ו/או בחזית הפונה לרחוב". השופטת ציינה כי היזמית אכן ניסתה לפעול מול רשויות התכנון להצמדת הגינה, אך נתקלה ב"חומה בצורה" מצד העירייה, אשר אישרה את היתר הבנייה תוך איסור על הקמת גדרות היקפיות וסיווג החצר הקדמית כשטח גינון.
בנוסף, הבהירה השופטת כי בתשריט היתר הבנייה (החלק הגרפי) סומנה הגינה הקדמית בבירור כשטח מדשאה/גינון ציבורי, בניגוד לחצרות האחוריות שסומנו כחצר פרטית. נקבע כי במקרה של סתירה בין טבלת השטחים המילולית שבהיתר לבין התשריט הגרפי, יש ליתן עדיפות מכרעת לתשריט הגרפי, שכן הוא המהווה את השפה המקצועית ואת תוצר הדיאלוג מול מוסדות התכנון.
פסק הדין מדגיש כי בשנת 2018, כאשר התעוררו הקשיים התכנוניים, חתמו בעלי הדירות הישנות על "התוספת השנייה", במסגרתה אף הופחת שטח הגינה המתוכנן ל-90 מ"ר. השופטת ביבי קבעה כי התובעת הייתה מודעת היטב לחוסר הוודאות התכנוני בזמן אמת, וכאשר הוצע לה על ידי מנכ"ל היזמית לבטל את עסקת השדרוג, לקבל את כספה בחזרה ולהסתפק בדירה רגילה בקומה גבוהה או בדירת גן אחרת – היא סירבה והעדיפה ליטול את הסיכון.
השופטת דחתה גם את הגישה הכלכלית של התובעת, בציינה כי אובייקטיבית לא ניתן להתעלם מתוספת השטח הבנוי האדירה של 33 מ"ר שקיבלה התובעת לדירתה. שווי השטח הבנוי הנוסף עולה בהרבה על שוויו של פער הגינה שלא הוצמד.
לאור קביעות אלו, נקבע כי היזמית עמדה בחיוב ההשתדלות המוטל עליה ולא הפרה את החוזה. בהיעדר הפרה, נדחתה התביעה על כל סעדיה:
-
סעד האכיפה נדחה: מאחר שמדיניות העירייה אוסרת על הצמדת הגינה הקדמית, אכיפה רישומית בטאבו אינה בת ביצוע מבחינה משפטית ותכנונית.
-
סעד הפיצויים נדחה: התובעת אינה זכאית לפיצוי כספי מאחר שלא הוכחה הפרת חוזה, ובהתאם להסכמות החוזיות המפורשות בין הצדדים.
בסיכומו של דבר, בית המשפט דחה את התביעה במלואה. התובעת, רונדה גולדן, חויבה לשלם לנתבעת 1 (חברת "בית וגג") הוצאות משפט בסכום כולל של 30,000 שקלים. לגבי יתר הנתבעים (בעלי הדירות שלא נטלו חלק פעיל בהליך), נקבע כי לא ייפסקו הוצאות.
ת"א 47648-11-22
