השופטת לובנה שלאעטה חלאילה מבית המשפט המחוזי בחיפה מחקה על הסף תביעה של בעלי דירה שביקשו להרחיב את שטחם על גג הבניין, וקבעה כי הסמכות הייחודית לדון בסכסוכי הרחבה ופגיעה קניינית בבית משותף נתונה למפקח על רישום המקרקעין
מחלוקות וסכסוכי שכנים סביב זכויות בנייה והרחבת דירות על חשבון הרכוש המשותף הן מחזות נפוצים בבתים משותפים בישראל. אולם, לאיזו ערכאה שיפוטית נתונה הסמכות העניינית להכריע בהם – האם לבית המשפט המחוזי, המוסמך לדון בתביעות קנייניות הצהרתיות, או שמא לערכאה המקצועית של המפקח על רישום המקרקעין?
בפסק דין מקיף ועקרוני שניתן ביום 9 באוגוסט 2026 בבית המשפט המחוזי בחיפה, קבעה כבוד השופטת לובנה שלאעטה חלאילה כי הסמכות הייחודית לדון בסכסוכים אלו מוקנית למפקח על רישום המקרקעין. השופטת דחתה את הניסיון לעקוף את המפקח באמצעות הגשת תביעה לצו הצהרתי במחוזי, והורתה על מחיקת התביעה על הסף.
במרכז הפרשה עומד סכסוך בין נגה בן נון וגילה דור (בן נון), בעלות הדירה בקומה העליונה בבית משותף בחיפה, לבין יתר בעלי הדירות בבניין. התובעות פנו לערכאות כדי לקבל פסק דין הצהרתי שיקבע כי הן זכאיות להרחיב את דירתן על חלק משטח הגג של המבנה, וכי יש לראות את יתר השכנים כמי שהסכימו להרחבה זו מכוח חזקת ההסכמה הקבועה בסעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין. נוסף על כך, תבעו פיצוי כספי בסך 100,000 ש"ח בגין עוגמת נפש ונזק לא ממוני שנגרמו להן בשל עיכוב מימוש זכויותיהן.
הסכסוך החל לרקום עור וגידים עוד בשנת 2017, עת הגישו התובעות בקשה להיתר בנייה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. שכניהן התנגדו לבקשה, ולאחר שהוועדה המקומית דחתה את ההתנגדות, פנו השכנים לוועדת הערר המחוזית. ביולי 2018 החליטה ועדת הערר להקפיא את ההליך התכנוני וקבעה כי תנאי להמשך הדיון הוא הצגת "תימוכין קנייניים" – קרי הסכמת הדיירים או הכרעה שיפוטית מחייבת.
בעקבות החלטה זו פנו התובעות לבית המשפט המחוזי. לטענתן, כל דירות הנתבעים הורחבו בעבר על חשבון הרכוש המשותף, ולפיכך קמה חזקה חוקית לפיה הם מנועים מלהתנגד להרחבה דומה. כמו כן טענו כי הסכם שנחתם בין בעלי הדירות בשנת 2002 עיגן את זכותן לבנייה עתידית על הגג.
במהלך ההליך המשפטי הגיעו התובעות להסכמי פשרה עם חלק מהשכנים (הנתבעים 2, 3, 5 ו-6), אך הנתבעים 4, 7 ו-8 (ניצן רדליך, טובה הופמן וצבי הופמן) עמדו בנחרצות על התנגדותם. הנתבעים טענו, בין היתר, כי הבנייה המבוקשת פוגענית, חוסמת את הנוף מדירתם, מקימה קיר בסמוך לחלונותיהם ותגרום לירידת ערך, ובנוסף העלו טענה מקדמית מהותית לחוסר סמכות עניינית.
השאלה המשפטית המרכזית שנדרשה להכרעה הייתה שאלת הערכאה המוסמכת. התובעות טענו כי הסעד המבוקש הוא סעד הצהרתי קנייני מובהק – הצמדה בפועל של רכוש משותף וגריעתו מיתר הדיירים – ועל כן, בהתאם לחוק בתי המשפט, הסמכות נתונה לבית המשפט המחוזי. עוד נטען כי סעיף 71ג(א) לחוק המקרקעין עוסק רק במקרה שבו התקבלה החלטת רוב פורמלית באסיפה ודייר מתנגד לה, ולא במצב שבו יוזם הבנייה הוא שפונה לערכאות.
השופטת לובנה שלאעטה חלאילה דחתה טענות אלו מכל וכל. בפסק דינה הבהירה השופטת כי לצורך קביעת סמכותם של טריבונלים שיפוטיים מקצועיים ומיוחדים – דוגמת המפקח על רישום המקרקעין – אין להסתפק אך ורק במבחן הסעד הפורמלי כפי שמנוסח בכתב התביעה, אלא יש לבחון את מהות הסכסוך והעילה שביסודו.
השופטת הסבירה כי תיקון 18 לחוק המקרקעין נועד להקל על מצוקת הדיור ולייעל את השימוש בקרקע באמצעות הורדת רף ההסכמה הנדרש להרחבת דירה, ותוך כך יצר מנגנון בירור ייחודי ומקצועי בפני המפקח על המקרקעין. נקבע כי סמכותו של המפקח היא סמכות עניינית ייחודית בכל סכסוך הנוגע להרחבת דירה ברכוש משותף.
השופטת הדגישה כי פרשנות המבחינה בין זהות הפונה (האם זהו הדייר המתנגד או הדייר המבקש לבנות) היא פרשנות דווקנית ובלתי סבירה.
השופטת ציינה כי המורכבות המקצועית הכרוכה בבחינת השפעות הבנייה, בדיקת "חזקת ההסכמה", בחינת תנאי "הרחבה דומה", סוגיות של תשלומי איזון ופגיעה מהותית בדירות השכנים – מצדיקות כולן את בירור המחלוקת בפני הפורום המקצועי המומחה המיועד לכך.
לאור העובדה שכתב התביעה שילב גם רכיב של פיצוי כספי נזיקי (סעד שאינו מצוי בסמכותו העניינית של המפקח ומחייב הפרדה), החליט בית המשפט שלא להעביר את התיק למפקח, אלא להורות על מחיקת התביעה כולה על הסף מחמת היעדר סמכות עניינית.
נוסף על מחיקת התביעה, חייב בית המשפט המחוזי את התובעות לשאת בהוצאות המשפט ובשכר טרחת באי-כוחם של הנתבעים 4, 7 ו-8, בסך כולל של 6,000 ש"ח.
פסק דין זה מחדד ומבצר את מעמדו של המפקח על רישום המקרקעין כערכאה השיפוטית הבלעדית לניהול סכסוכי הרחבות בנייה בבתים משותפים, ומבהיר כי תובעים לא יוכלו להעתיק את זירת הדיון לבית המשפט המחוזי באמצעות ניסוח סעדים הצהרתיים "קנייניים".
ת"א (מחוזי חיפה) 6035-12-25
