בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה את תביעתה של אדריכלית שטענה כי נושלה מעסקת מקרקעין יוקרתית בהרצליה לאחר שיזמה אותה. השופטת עינת רביד קבעה כי התובעת לא עמדה בתנאי הסף של הפקדת כספים לחשבון נאמנות במועד, וחייבה אותה בהוצאות משפט בסך 80 אלף ש"ח
עסקאות מקרקעין, במיוחד באזורי ביקוש יוקרתיים כגון מתחם "חוף התכלת" בהרצליה, דורשות הקפדה יתרה על מסוימות, דרישת כתב ולוחות זמנים קשיחים. פסק דין מקיף שניתן ביום 2 באוגוסט 2026 בבית המשפט המחוזי בתל אביב–יפו על ידי כבוד השופטת עינת רביד, ממחיש היטב את הסיכונים הכרוכים בהסתמכות על "הבנות שקטות" והיעדר גיבוי כספי מיידי. בפסק הדין נדחתה במלואה תביעה כספית בסך 2.5 מיליון ש"ח שהגישה אדריכלית נגד חברת השקעות נדל"ן ומנהלה, בטענה לנישול שלא כדין מעסקת רכישת קרקע.
במרכז ההליך עמדה האדריכלית אילנה אלרוד (שיוצגה על ידי עו"ד רון רווה), אשר ביקשה בתחילת שנת 2022 לרכוש שטח מקרקעין בחוף התכלת עבור נכדיה. לצורך כך, פנתה באמצעות מתווך המקרקעין יוסף רייטן אל חברת "פדרמן – בית השקעות נדל"ן ופיננסים בע"מ" ואל מנכ"לה ובעל מניותיה, אור שחם (אשר יוצגו בהליך על ידי עו"ד ארז אסרף). בין הצדדים כבר נרקמה היכרות מוקדמת בעסקה קודמת באותו מתחם. המתווה שגובש עסק ברכישת חלקה בשטח כולל של 1,017 מ"ר (גוש 6605 חלקה 64) ממוכרים פרטיים.
על פי גרסת התובעת, היא הייתה הגורם שיזם את העסקה, והוסכם בינה לבין שחם כי היא תרכוש באופן עצמאי שטח של כ-400 עד 500 מ"ר, בעוד החברה תרכוש את יתרת השטח ותשווק אותו לרוכשים נוספים. התובעת טענה כי סוכם מפורשות שחלקה בעסקה ישולם בנפרד כ"תשלום אחרון" בטווח של 45 עד 60 יום ממועד חתימת הסכם המכר, תוך שהנתבעים יישאו בהוצאות התיווך ושכר הטרחה. התובעת תלתה את יהבה בהודעת דואר אלקטרוני ו"תוספת" ששלחה ביום 9 בפברואר 2022, וטענה כי שתיקת הנתבעים ועורך הדין שטיפל בעסקה מול המוכרים (עו"ד טל איטאלי, שהתביעה נגדו נמחקה בהסכמה במהלך ההליך) מהווה קיבול מחייב של התנאים. לטענתה, הנתבעים פעלו בחוסר תום לב קיצוני כאשר חתמו על ההסכם מול המוכרים ביום 2 במרץ 2022 בלעדיה, ונישלו אותה מרווחי עתק אותם אמדה לצורכי אגרה ב-2.5 מיליון ש"ח.
מנגד, הנתבעים, באמצעות עו"ד ארז אסרף, הציגו תמונה שונה בתכלית. הם טענו כי המתווה היה של התארגנות קבוצת רכישה, שבה כל רוכש מחויב להפקיד מראש את מלוא התמורה לחשבון נאמנות כדי להבטיח את הוצאת העסקה לפועל ולא לסכן את יתר חברי הקבוצה. הנתבעים הבהירו כי דרישותיה של התובעת לתנאי תשלום מיוחדים נדחו בזמן אמת. לאחר שהתובעת לא העבירה את הסכום הנדרש (כ-2.6 מיליון ש"ח) לחשבון הנאמנות עד למועד האחרון שנקבע, למרות התראות מפורשות בכתב ובעל פה, צורפו רוכשים חלופיים והעסקה הושלמה בלעדיה.
השופטת עינת רביד ניתחה בהרחבה את סוגיית כריתת החוזה בדיני החוזים ודרישת הכתב במקרקעין. בפסק הדין הודגש כי על פי סעיף 6(ב) לחוק החוזים וההלכה הפסוקה, שתיקה כשלעצמה אינה מהווה קיבול ואינה יוצרת הסכמה חוזית, בפרט כאשר מדובר בתנאים חריגים בעסקת מקרקעין מהותית. בית המשפט קבע כי התובעת לא הציגה כל מסמך חתום או אישור מפורש מצד הנתבעים לדחיית מועד התשלום ל-60 יום. עדותו של הנתבע שחם – לפיה לא קרא את ה"תוספת" שנשתלה בסוף המייל תחת לוגו המתווך ולא אישר תנאים אלו – חיזקה את המסקנה כי לא הייתה גמירות דעת.
יתרה מכך, בית המשפט בחן את התכתובות בזמן אמת וקבע כי הנתבעים התריעו בפני התובעת מספר פעמים על חובת הפקדת הכספים. כך למשל, ב-21 בפברואר 2022 הובהר לה כי עליה להעביר את הכספים בו ביום לחשבון הנאמנות, ובימים שלאחר מכן הבהיר לה סוכן המכירות כי בקשתה נדחתה באופן "שלילי לחלוטין". השופטת ציינה כי התנהלותה של התובעת – אשר השתהתה ימים ארוכים בתגובותיה ולא נקטה כל צעד משפטי דחוף כגון בקשה לצו מניעה בזמן אמת – מעידה על היעדר דחיפות ואינה מתיישבת עם התנהגות של מי שעומד לאבד עסקה קריטית.
בנוסף, מחקירת התובעת ובעלה עלה ספק כבד באשר ליכולתה הכלכלית הנזילה לעמוד בתשלום במועדים הרלוונטיים, כאשר מקור המימון המרכזי שיועד לכך (מכירת דירת ירושה בירושלים) כלל לא הבשיל בזמנים אלו.
בית המשפט דחה גם את הטענות לפיצויים ולנזקים. השופטת קבעה כי חוות הדעת של השמאי ורואה החשבון מטעם התובעת התבססו על תחשיבים ספקולטיביים והתעלמו ממיסים ועלויות עסקה מהותיות (כגון מס רכישה, מס שבח ועלויות מימון). כמו כן, נדחתה הדרישה להרמת מסך ולהטלת אחריות אישית על שחם, שכן פעולותיו נעשו במסגרת תפקידו הניהולי הרגיל ולא היוו תרמית או עוולה נזיקית.
בסיכומו של דבר, התביעה נדחתה במלואה. בהתחשב בכך שההליך כלל שני קדמי משפט וארבעה דיוני הוכחות ממושכים, חייבה השופטת רביד את התובעת בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין לנתבעים בסך 80,000 ש"ח.
ת"א 45184-09-22
