משרד הבינוי והשיכון שיווק קרקעות לבנייה בנווה יעקב תוך הצבת לוחות זמנים דחוקים, כשהוא מסתמך על כך שעיריית ירושלים "כבר תיתן הקלות" לחסמים תכנוניים. בית המשפט המחוזי בירושלים מתח ביקורת על השיטה, קבע כי המדינה הפרה את חובת תום הלב כשלא פעלה נמרצות מול העירייה, וחייב אותה לפצות את חברת "שיכון דיירים" מקבוצת מזרחי ובניו ביותר ממיליון שקלים
בישראל של עולם הנדל"ן כולם מכירים את שיטת ה"יהיה בסדר", אך מתברר שגם משרדי הממשלה אימצו אותה כשיטת עבודה ממוסדת: מפרסמים מכרז לבניית מאות יחידות דיור, קובעים לוחות זמנים נוקשים וכמעט דמיוניים, גובים עשרות מיליוני שקלים מהקבלן הזוכה, ובונים על כך שרשויות התכנון יגלו "גמישות" ויוותרו על דרישות החוק. בפסק דין מפורט שניתן ביום 29 ביולי 2026, שם בית המשפט המחוזי בירושלים תג מחיר על ההתנהלות הזו.
השופט אריה רומנוב קיבל באופן חלקי את תביעתה של חברת הבנייה "שיכון דיירים בע"מ" (מקבוצת מזרחי ובניו בניה והשקעות בע"מ), וחייב את משרד הבינוי והשיכון לשלם לה פיצויים והחזר הוצאות בסך כולל של למעלה ממיליון שקלים, בתוספת הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין.
הפרשה החלה בשנת 2010, כאשר משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל פרסמו מכרז להקמת מתחם מגורים חדש בן מאות יחידות דיור בשכונת נווה יעקב בירושלים. חברת "שיכון דיירים" זכתה באחד ממתחמי המשנה לבניית 66 דירות, שילמה מיד למדינה כ-23 מיליון שקלים בגין הקרקע והוצאות הפיתוח, והעמידה ערבויות בנקאיות. בהסכמים שנחתמו עימה נקבעו לוחות זמנים נוקשים: סיום יציקת היסודות בתוך 21 חודשים, והשלמת הפרויקט כולו בתוך 42 חודשים.
אלא שמאחורי החוזים המבטיחים הסתתר "מוקש" תכנוני כבד: תקנון התב"ע החלה על השטח (תוכנית 6513א') קבע בסעיף 16(א)(1) תנאי סף מפורש, שלפיו תנאי לקבלת היתר בנייה ראשון במתחם הוא השלמת חיבור כביש מס' 20 לדרך בגין, או ביצוע הפרדה מפלסית בצומת הגבעה הצרפתית. מדובר היה בפרויקטי תשתית ענקיים שבוצעו על ידי חברת "מוריה" העירונית, ואשר בפועל הושלמו רק שנים רבות לאחר מכן (בין 2014 ל-2016).
התוצאה הייתה מלכוד של ממש: הקבלן נדרש לבנות במהירות, אך לא יכול היה לקבל היתר בנייה עד שהעירייה תואיל בטובה לאשר "הקלה" ולהעביר את תנאי הכביש משלב היתר הבנייה לשלב האכלוס (טופס 4). עיריית ירושלים, מצידה, סירבה בתחילה להתגמש והתעקשה על קיום הוראות החוק, מה שגרם לעיכוב של קרוב לשנתיים בהוצאת היתרי הבנייה. במקביל, הקבלן גילה בשטח מטרד נוסף – קו ביוב פעיל שחצה את המגרשים וחייב העתקה מורכבת.
במהלך המשפט נחשפה תפיסת העולם שמאחורי פרסום המכרז. מנהל מחוז ירושלים במשרד השיכון באותה עת, משה מרחביה, הסביר בעדותו כי המדינה יוצאת מנקודת הנחה שהרשויות המקומיות יגלו גמישות וייעתרו לבקשות הקלה: "אנחנו עובדים במקביל… אתה רוצה לעבוד בטור, ואז לא היינו בונים את ירושלים ומחירי הדירות היו מאמירים… התבססנו על כך על סמך תקדימים קודמים… מרגע שהעירייה משתכנעת שהעסק הזה הוא כבר לקראת פתרון, היא מאוד מאוד גמישה".
השופט רומנוב תהה כיצד ניתן לפרסם מכרז עם לוחות זמנים מחייבים וצפופים כאשר התנאי לתחילת העבודה כלל אינו באחריות הקבלן או משרד השיכון, אלא תלוי בצד שלישי.
בסופו של דבר, רק במרץ 2013 נאותה העירייה לדחות את תנאי הכביש לשלב טופס 4 והנפיקה את היתרי הבנייה – עוד בטרם חובר כביש 20 בפועל. בינתיים, היזמים נאלצו לשאת בעלויות מימון כבדות, כפי שתיאר יו"ר החברה, אליהו מזרחי, במכתב נואש לשר השיכון בזמן אמת: "בכל חודש שעובר אני משלם לבנקים ריביות גבוהות שיכולות לפרנס 5 משפחות… הריבית אוכלת בבשרי".
חברת שיכון דיירים, שיוצגה על ידי עוה"ד יובל אזני וניר זיו, הגישה תביעה רחבת היקף שעמדה במקור על כ-12.2 מיליון ש"ח, וטענה למחדלים קשים של המדינה באי-גילוי עובדות, איחור במסירת המגרשים, עיכובי רישום, וגרימת נזקי מימון כבדים. מנגד, פרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי), שיוצגה על ידי עו"ד מיכל מזרחי, טענה כי המדינה לא הסתירה דבר, כי כל התנאים בתב"ע היו שקופים וגלויים, וכי על הקבלן היה לשקלל את כל הסיכונים והעיכובים בהצעתו הכספית.
השופט אריה רומנוב דחה את מרבית טענות התובעת לגבי קו הביוב, הפקעות המקרקעין, אובדן רווחים ועליית תשומות הבנייה – בין היתר משום שהחברה לא הוכיחה נזק ישיר ומשום שהצהירה בחוזה שבדקה את השטח. עם זאת, בנקודה המרכזית קיבל בית המשפט את עמדת הקבלן וקבע כי המדינה לא יכלה לשבת בחיבוק ידיים:
השופט פסק כי מכוח חובת תום הלב החוזית (סעיף 39 לחוק החוזים), מרגע שמשרד השיכון שיווק פרויקט עם לוחות זמנים דחוקים וגבה עשרות מיליוני שקלים, הייתה מוטלת עליו חובה אקטיבית לפעול, להתערב וללחוץ על עיריית ירושלים לזרז את מתן ההיתר וההקלה. מכיוון שהמדינה לא הוכיחה שפעלה באופן נמרץ מול העירייה (ואף נמנעה מלזמן לעדות את נציגי חברת הניהול והפיקוח מטעמה, "וקסמן גוברין גבע"), קבע בית המשפט – על דרך האומדנה – כי אילו פעלה כראוי, היתר הבנייה היה מתקבל כ-6 חודשים מוקדם יותר.
בסיכומו של פסק הדין, חויב משרד הבינוי והשיכון לשלם לתובעת פיצוי בגין הוצאות מימון עודפות עבור אותם 6 חודשי עיכוב (לפי ריבית פריים + 2%) בסך של 961,226 ש"ח בתוספת מע"מ (בערכם להיום). בנוסף, נפסקו לתובעת 100,000 ש"ח (כולל מע"מ) כהחזר על עבודות לפריצת דרכי גישה שביצעה בשטח במקום המדינה.
לסכומים אלה הוסיף בית המשפט חיוב בהוצאות משפט (שליש מאגרת בית המשפט, מחצית משכר המומחים והוצאות פרוטוקול) ושכר טרחת עו"ד בשיעור של 17.5% בתוספת מע"מ מהסכום שנפסק. התביעה נגד רשות מקרקעי ישראל נדחתה הלכה למעשה ביחס לראשי הנזק שהופנו כלפיה, והחיוב הכספי הוטל על משרד השיכון.
פסק הדין מעביר מסר ברור לרשויות המדינה: מי שמשווק קרקעות על בסיס הנחות עבודה של "עיגול פינות" תכנוני, אינו יכול להתנער מאחריות ולגלגל את עלויות המימון של הסחבת הבירוקרטית אל כתפי היזמים.
ת"א (מחוזי י-ם) 30719-10-17
