עורכי הדין של ענבל אור ניצלו ממיליונים – אך ישלמו על השתיקה

בית המשפט המחוזי דחה תביעת ענק בסך כ-12.8 מיליון ש"ח נגד עוה"ד גיא נוף ויוני אהרונסון שליוו את קבוצת הרכישה ברמת גן, וקבע כי עורך דין אינו "חברת ביטוח" לכדאיות עסקית; עם זאת, עו"ד נוף חויב בכ-600 אלף ש"ח לאחר שנמנע מלעצור דרישות תשלום מוקדמות ובלתי חוקיות מצד אור

בפסק דין מקיף, מעמיק ומלא תובנות שניתן ביום 29 במאי 2026 בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, דחה כבוד השופט גרשון גונטובניק את מרביתה המכרעת של תביעת ענק בסך כ-12.8 מיליון ש"ח. התביעה הוגשה על ידי 53 חברי קבוצת רכישה (בראשות מיכאל בנץ) שביקשו לבנות את ביתם ברחוב ז'בוטינסקי 102 ברמת גן – פרויקט שקרס יחד עם האימפריה של מארגנת הקבוצה, ענבל אור.

את התובעים ייצגו בהליך עוה"ד יצחק אהרונוב ושלומי הס, בעוד שעל הגנת הנתבעים – עורכי הדין גיא נוף ויוני אהרונסון (ממשרד קסוטו-נוף לשעבר) – הופקדו עוה"ד סיני אליאס, כרמית ברנשטיין ואיילת ווסוקי דולב ממשרד סיני אליאס ושות'.

תחילת הפרשה בשנת 2012, עת שיווקה ענבל אור (באמצעות חברת "אור סיטי" וחברת "גריני סיטי") דירות 2-3 חדרים במחיר "מציאה" של כמיליון ש"ח ברחוב ז'בוטינסקי 102 ברמת גן, בצמוד לפרויקט אחר שארגנה במספר 104. הרעיון העסקי נשען על איחוד כוחות תכנוני שיצופף את הבנייה לגובה וישיא זכויות. אלא שהאדם מתכנן והמציאות צוחקת: עיריית רמת גן שינתה את מדיניות התכנון (בין היתר בעקבות פרשות שחיתות בעירייה ואישור תוכנית רג/53), אישורי הבנייה נתקעו בסבך הבירוקרטיה, השנים נקפו, ובשנת 2016 קרסו עסקיה של אור בקול תרועה רמה תוך מעצרה והליכי פירוק.

במסגרת הליכי הפירוק נמכרו המגרשים לצד שלישי, וחברי הקבוצה הצליחו לקבל בחזרה חלק ניכר מהשקעתם. אולם, את יתרת ההפסד הכספי – בתוספת שלל ראשי נזק נלווים – ביקשו לגלגל לפתחם של עורכי הדין שליוו את הפרויקט. לטענת התובעים, עורכי הדין הציגו מצגי שווא, הסתירו הפקעה של כמחצית מהמגרש, לא הבטיחו זכויות מול המגרש השכן, ניסחו הסכמים מבלבלים, ויצרו רושם שהם מייצגים את הרוכשים כבר משלב המשא ומתן המקדמי.

השופט גונטובניק דחה סדרה ארוכה של טענות שהעלו התובעים וקבע מסמרות חשובים באשר לגבולות האחריות של עורכי דין:

1. היעדר ייצוג בשלב הטרום-חוזי: נקבע מפורשות כי עורכי הדין ייצגו את מארגנת הקבוצה ולא את המצטרפים הבודדים בשלב המשא ומתן. המסמכים והסכמי הייצוג (שאחזו עמודים ספורים בלבד) הבהירו זאת שחור על גבי לבן, וחלק מהתובעים אף נועצו בעורכי דין פרטיים שהזהירו אותם מהסיכונים – אזהרות שהתובעים בחרו לנפנף הצידה בשל הפיתוי הכלכלי.

2. הסיכונים שוקפו בכתב: השופט הדגיש את הכלל הידוע לפיו "אין ארוחות חינם". מי שרוכש דירה במחיר הנמוך משמעותית ממחיר השוק במסגרת קבוצת רכישה, נוטל על עצמו סיכונים יזמיים מובהקים. המסמכים כללו "מנגנון פליטה" מפורש למקרה שלא יאושרו יחידות דיור, הבהירו כי אין היתר בנייה מובטח, וההפקעה במגרש אף צוינה בנספחי הסכם המכר.

3. עורך דין אינו מבטח עסקי: בית המשפט הזכיר כי אחריותו של עורך דין אינה מוחלטת, והוא אינו נושא באחריות לכדאיות הכלכלית של העסקה או לשינויי מדיניות תכנוניים של הרשויות.

לצד ההגנה על עורכי הדין, פסק הדין כולל קביעה עקרונית ומשמעותית: מרגע שקמה קבוצת הרכישה, עורך הדין חב חובות אמון מוגברות כלפי חברי הקבוצה מכוח "דיני האמונאות" (Fiduciary Duty).

השופט גונטובניק פסל מכל וכל תניות חוזיות שנוסחו בהסכמים, אשר קבעו כי בכל מקרה של מחלוקת בין מארגנת הקבוצה (אור) לחברי הקבוצה – עורכי הדין ייצגו אך ורק את המארגנת וחברי הקבוצה מוותרים על כל טענה. בית המשפט קבע כי סעיפים אלו סותרים את תקנת הציבור ומשוללי תוקף, שכן חובת האמון של עורך הדין כלפי חברי הקבוצה כוללת גרעין קוגנטי שלא ניתן להתנות עליו.

הנקודה שבה נסדקה חומת ההגנה של הנתבעים נגעה לדרישת תשלום מוקדמת. בשנת 2014 פנתה ענבל אור לחלק מחברי הקבוצה ודרשה מהם להקדים תשלומים להשלמת רכיב הקרקע, בניגוד מוחלט להסכמים שקבעו כי התשלום יבוצע רק עם כניסת בנק מלווה או חתימה עם קבלן.

חברי קבוצה מודאגים פנו לעו"ד נוף, אך זה – בהיותו נתון בצבת אינטרסים מול היזמית החזקה – בחר שלא להתעמת עמה, ונמנע מלהורות במפורש לרוכשים שלא לשלם, אלא רק הפנה אותם "לעיין בהסכמים". חלק מהרוכשים נשברו תחת מכבש הלחצים של אור והעבירו לה מאות אלפי שקלים.

השופט גונטובניק קבע כי אף שעו"ד נוף פעל בתום לב סובייקטיבי וללא כוונת זדון, הרי שמבחינה אובייקטיבית הוא סטה מרמת הזהירות הנדרשת והפר את חובת האמון והזהירות שלו. כבא כוח הקבוצה, היה עליו לעצור את המהלך, להתריע בפני הרוכשים ולבלום דרישה בלתי חוקית זו.

לעומת זאת, התביעה נגד עו"ד יוני אהרונסון נדחתה במלואה. בית המשפט ציין כי אהרונסון היה באותה עת שכיר צעיר ללא מעמד של שותף, שפעל תחת הנחיותיו של נוף, ולא ניתן להטיל עליו אחריות אישית למחדל הפיקוחי.

בסיכומו של דבר, מתוך תביעה של כמעט 13 מיליון ש"ח, חויב עו"ד גיא נוף בלבד לפצות את הרוכשים הרלוונטיים בסך של 595,950 ש"ח (בתוספת ריבית כחוק ממועד התשלום בשנת 2014). מנגד, תביעתן של שתי רוכשות נדחתה לאחר שהתברר שהסתירו כי מכרו את זכויותיהן לקרוב משפחה.

ת"א 58538-05-19