כשאין חניה על הגג: אחרי 22 שנות סכסוך, קרב הענקים ברחוב רש"י הגיע ל"פסק דין משלים"

מחלוקת נדל"נית סוערת על זכויות בנייה בבניין לשימור בירושלים הולידה עשרים שנים של מאבקים משפטיים, דיירת מוגנת אחת שלא מפנה מקום לחניות, והחלטה מחוזית נחרצת: השופט אריה רומנוב דחה את רוב התביעות ההדדיות, חייב את המוכרים ב-200 אלף ש"ח בגין חניות חסרות, והזהיר כי השקט עדיין רחוק

יש משפטים שמתחילים בהבטחה גדולה לשיתוף פעולה ונגמרים בהתכתשות שנדמית כנצחית. עסקת נדל"ן קלאסית בלב שכונה חרדית בירושלים, שהחלה אי שם בשנת 2004, הצליחה לעבור יותר גלגולים מחתול ממוצע, לטפס עד לבית המשפט העליון, לחזור למחוזי, ולייצר ערימות של חוות דעת שמאיות, פרוטוקולים והחלטות תכנוניות.

במוקד הפרשה ניצב מבנה ישן ומיועד לשימור ברחוב רש"י 30 בירושלים. ביום 16 באוגוסט 2026 ניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים פסק דין משלים ומקיף מפי כבוד השופט אריה רומנוב, שמנסה לשים קץ – לפחות זמני – לאחת הסאגות הסבוכות והרוויות באמוציות שידע ענף הבנייה בעיר הקודש.

תחילתו של הסיפור בפברואר 2004. המוכרים, אפרים לזרוביץ ויחיאל שטרן (שיוצגו לאורך ההליך על ידי עו"ד גד ויסקינד), רכשו את הבניין הישן ומכרו את זכויות הבנייה על הגג לקונים, מרגלית פפר ויוסף פיקסלר (שיוצגו על ידי עו"ד עוז כהן). הרעיון היה פשוט: הקונים יקימו תוספת קומות על הגג, יחזקו את המבנה וישלמו תמורה הנגזרת משטח הבנייה המאושר.

אלא שמהר מאוד התברר שהדרך לגן עדן נדל"ני רצופה במכשולים תכנוניים. על פי התוכניות המקוריות (תב"ע 10077), הותר לבנות 3 דירות בלבד. הקונים, מתוך התאמה לאופי הסביבה החרדית המעדיפה יחידות קטנות ובינוניות למשפחות ברוכות ילדים, החליטו לבנות 5 דירות בפועל, תוך שימוש ב"הקלת שבס". הבנייה אמנם הושלמה ב-2015, אך מלחמת העולם המשפטית רק תפסה תאוצה.

הסכסוך הוביל לתביעות הדדיות שהתאחדו, והשופט רומנוב כבר הוציא פסק דין מקורי ב-2019. אלא ששני הצדדים ערערו לעליון, ורשויות התכנון הוסיפו דרמה משלהן כשהוועדה המקומית וועדת הערר אישרו בדיעבד ב"היתר 3" את 5 הדירות שנבנו. באוגוסט 2022 החזיר בית המשפט העליון את התיק למחוזי כדי שיכריע בפלוגתאות הפתוחות לאור המצב התכנוני החלוט.

השופט רומנוב קיווה לשבת עם הצדדים "עד שייצא עשן לבן", אך הדיונים התארכו והתפזרו. המוכרים ניסו לטעון בלהט כי ההיתר שניתן לקונים התקבל במרמה ובזיוף וכי אינו חוקי, אך בית המשפט הבהיר כי שעתה של "התקיפה העקיפה" חלפה מזמן: אם המוכרים חפצו לתקוף את החלטת ועדת הערר, שביל המלך היה עתירה מנהלית מסודרת ולא ניסיון לפתוח את ההכרעה מחדש בהליך אזרחי.

המוקש המרכזי הבא היה סביב מקומות החניה. ההסכם חייב את המוכרים להעמיד לקונים לפחות 2 חניות (ולפי ההיתר – 3 חניות), אולם בפועל נמסרה חניה אחת בלבד. מדוע? חלק מהשטח המיועד לחניות נתפס על ידי תוספת בנייה של דיירת מוגנת בבניין, גב' טנא, ופיר המעלית הוצב אף הוא במיקום בעייתי.

הקונים דרשו לחייב את המוכרים לפנות את הדיירת או להרוס את חריגותיה, אך בית המשפט קבע כי החוזה בעניין זה אינו בר-אכיפה. במקום אכיפה, נפסק פיצוי: השופט רומנוב דחה את הערכת השמאי מטעם הקונים שדרש מעל 1.2 מיליון ש"ח, ואימץ את עמדת המומחה מטעם בית המשפט, מר אסא זוהר, שלפיה שווי כל מקום חניה עומד על 100,000 ש"ח. לפיכך חויבו המוכרים לשלם לקונים 200,000 ש"ח בגין שני מקומות החניה שלא סופקו, לצד התחייבות עתידית לשאת בכל תשלום "כופר חניה" שיידרש מהרשויות לצורך קבלת טופס 4.

שאר החזיתות נסגרו ללא פיצויים נוספים:

1. ירידת ערך דירות המוכרים: המוכרים טענו כי הבנייה של 5 דירות (ולטענתם אף יותר) פגעה בשווי 5 הדירות שנותרו בידיהם. בית המשפט קבע כי בפועל ישנן 5 דירות בלבד התואמות את ההיתר המאושר, ודחה את התביעה.

2. אי-החתמת רוכשים עתידיים: נקבע כי המוכרים אכן הפרו את התחייבותם להחתים רוכשי דירות אחרים בבניין על תקנון הבית המשותף, אולם הנזק טרם התגבש ולכן הסעד נמחק ללא מעשה בית דין.

3. השבחת הבניין ב-3.7 מיליון ש"ח: הקונים טענו כי עבודות החיזוק שעשו השביחו את דירות המוכרים בעלות של מיליוני שקלים. השופט רומנוב דחה את הטענה על הסף, ואימץ את הכלל המשפטי הקובע כי אדם הפועל לקידום האינטרס האישי שלו במסגרת חוזה אינו יכול לתבוע את שכנו בעילת "עשיית עושר ולא במשפט".

בסופו של יום, המוכרים חויבו בפיצוי של 200,000 ש"ח עבור החניות, בתוספת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 30,000 ש"ח. השופט רומנוב חתם את פסק דינו בנימה מפוכחת ומעט פסימית, כשהזכיר את אזהרתו המקורית מ-2019: יש לקוות שהצדדים ימצאו דרך להביא שקט ושלום לבניין, אך "אם לא יצליחו לעשות זאת, חוששני שצפויות להם עוד התדיינויות רבות".

ת"א 19005-10-10, ת"א 30663-07-10