בית המשפט המחוזי מרכז-לוד קיבל את מרבית תביעתם של בעלי בתים סמוכים, ואסר על שכנתם להקים חניה מקורה על שטח המעבר המשותף, אף שקיבלה לכך היתר ממוסדות התכנון; נקבע כי זכויות קנייניות וחוזיות גוברות על היתר תכנוני, וכי "כתב ההסכמה" ההיסטורי יירשם כהסכם שיתוף בלשכת רישום המקרקעין
סכסוך שכנים מורכב וממושך ברחוב הסיתוונית בהוד השרון, שנסוב סביב שביל גישה יחיד לשלושה בתים פרטיים, הוכרע בפסק דין עקרוני שניתן בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד ביום 16 בספטמבר 2026 על ידי כבוד השופט דרור ארד-אילון. פסק הדין מדגיש את העיקרון היסודי בדיני המקרקעין, לפיו היתר בנייה תכנוני אינו מעניק לבעליו זכות קניינית או חוזית לבנות בשטח משותף בניגוד להסכמות קודמות.
הפרשה נוגעת למגרש בשטח של כ-789 מ"ר (מחצית מערבית של חלקה כוללת בת 1,572 מ"ר), המיועד לשלושה בתים (המסומנים A, B ו-C). הנתבעת, ענבל גלבוע אמיר, רכשה בשנת 2009 את הזכויות במגרש הצפוני והסמוך לרחוב (A). שאר הזכויות נמכרו בשנת 2010 לאחים שלמה ויהונתן ריעני (מגרשים B ו-C), ולימים נמכרו זכויותיהם לתובעים: אורית מישורי (שמחזיקה בבית הפנימי C) ובני הזוג אליזבט ויבגני דולקרט (המחזיקים בבית האמצעי B).
בעת רכישת המגרשים הוסכם כי לאורך הגבול המזרחי יוקצה שטח מעבר משותף (שסומן באות D) ברוחב של 4 עד 6 מטרים, אשר ישמש שביל גישה וכביש מעבר יחיד לכל שלושת הבתים, ובפרט לשני הבתים הפנימיים שאין להם גישה אחרת לרחוב. בהסכם המכר המקורי של גלבוע אמיר אף צוין במפורש כי תמורת המגרש הופחתה מאחר שנגרעו ממנו כ-70 מ"ר לטובת שביל המעבר המשותף. במקביל, חתמו הצדדים על "כתב הסכמה" שבו נקבע במפורש כי שטח D ישמש מעבר בלעדי לכולם, לאף אחד מהצדדים לא תהיה בו זכות בלעדית, ונאסר לחסום אותו בכל צורה שהיא.
הסכסוך התלקח לאחר שגלבוע אמיר ביקשה להקים חניה מקורה לשני כלי רכב (בשטח של כ-34–35 מ"ר) בפינה הצפון-מזרחית של שטח המעבר, צעד שהביא להצרת שביל הכניסה מרוחב של כ-5 מטרים לרוחב של כ-3 מטרים בלבד. אף שוועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה אישרה את בקשת ההיתר של הנתבעת בדצמבר 2022, טענו השכנים – באמצעות בא כוחם, עו"ד זוהר כורש – כי מדובר בהפרה בוטה של ההתחייבויות החוזיות והקנייניות שפוגעת אנושות ביכולת התמרון והמעבר אל בתיהם. מנגד טענה הנתבעת – באמצעות עורכי הדין אריה אמיר, ליאת שחורי דקל וצביקה שטוירמן – כי כתב ההסכמה אינו מקנה זכויות לתובעים, כי המסמך פקע או שונה במסגרת הליכי תכנון קודמים משנת 2021, וכי החלטת מוסדות התכנון מחייבת ומקימה מעשה בית דין והשתק פלוגתא.
השופט דרור ארד-אילון דחה מכל וכל את קו ההגנה של הנתבעת. ראשית, נקבע כי ניסיונה של הנתבעת להתכחש לקיומו ותוקפו של כתב ההסכמה "קרס לחלוטין" בחקירה הנגדית, לאחר שהודתה כי אמה חתמה על המסמך בשמה והסמיכה אותה לכך, ואף השתמשה במסמך זה בעצמה בהליכים תכנוניים. שנית, בית המשפט קיבל את עדותו המהימנה של שלמה ריעני (הבעלים הקודם), ששלל נחרצות כל טענה לפיה הסכים אי פעם לוותר על השטח המשותף או לאפשר בניית חניה עליו.
במישור המשפטי, השופט עמד על ההבדל החד שבין היתר בנייה תכנוני לבין זכות קניינית: "יש להבחין בין קיומה של אפשרות תכנונית לבנות בשטח מסוים, לבין זכות קניינית וחוזית לעשות כן", כתב השופט בפסק הדין, והדגיש כי היתר בנייה אינו מקנה זכות לפעול בניגוד לחוזה או לפגוע בזכויותיהם של שותפים במקרקעין. בית המשפט אף ציין כי ועדת הערר עצמה הדגישה בהחלטתה שאינה מוסמכת להכריע במחלוקות קנייניות, ולכן אין בהחלטתה כדי ליצור השתק כלשהו.
בסיכומו של דבר, בית המשפט הוציא צו מניעה קבוע האוסר על גלבוע אמיר לחסום את שטח המעבר המשותף D או לבנות עליו חניה, בין בהיתר ובין שלא בהיתר. כמו כן, התיר השופט לתובעים לרשום את כתב ההסכמה והתשריט כ"הסכם שיתוף" רשמי בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ובכך להעניק לו תוקף פומבי ומחייב כלפי כולי עלמא.
במסגרת תביעה שכנגד שהגישה הנתבעת – אשר לא נתקלה בהתנגדות מהותית – החיל בית המשפט צו הדדי דומה, האוסר גם על התובעים לחסום או לצמצם את המעבר בשטח המשותף. טענות כספיות שהועלו נדחו מאחר שההליך התנהל כסעד הצהרתי בלבד.
לבסוף, לנוכח קבלת עיקר התביעה ודחיית הגנת הנתבעת, חויבה גלבוע אמיר לשלם הוצאות משפט ושכר טרחה בסך 15,000 ש"ח לתובעת 1 (מישורי) וסך של 15,000 ש"ח נוספים לתובעים 2 ו-3 (בני הזוג דולקרט) – ובסך הכל 30,000 ש"ח.
ת"א (מחוזי מרכז-לוד) 3708-01-24
