בית המשפט המחוזי קבע: השכרת 12 דירות היא "עסק" לכל דבר ועניין לצורכי מס
השופט אילן סלע דחה את ערעורו של רופא שיניים שטען כי הכנסותיו מהשכרת דירות הן פסיביות, וחייב אותו במס מלא. פסק הדין מדגיש כי העסקת חברת ניהול מקצועית הופכת את הפעילות לעסקית, גם ללא מעורבות אישית של הבעלים.
בית המשפט המחוזי בירושלים פסק (21.1.24) בסוגיה עקרונית הנוגעת לאלפי ישראלים המחזיקים מספר דירות להשקעה, וקבע כי הכנסה שנתית ממוצעת של כחצי מיליון שקלים מהשכרת 12 דירות אינה הכנסה פסיבית אלא הכנסה מ"עסק" החייבת במס שולי מלא. פסק הדין ניתן במסגרת ערעור שהגיש ד"ר גדליה מרדכי שטרן, רופא שיניים במקצועו, נגד החלטת פקיד שומה ירושלים לסווג מחדש את הכנסותיו מהשכרת דירות לשנות המס 2012-2018.
במרכז המחלוקת עמדה השאלה כיצד יש לסווג את ההכנסות שהפיק ד"ר שטרן מהשכרת 9 דירות, שמספרן צמח ל-12 במהלך התקופה. המערער טען כי מדובר בהשקעה פסיבית וכי יש למסות את ההכנסות בשיעור מס מופחת וקבוע, כפי ששילם בפועל. לטענתו, הוא רופא שיניים המקדיש את כל מרצו למקצועו, ולא היה מעורב כלל בניהול הדירות יותר משעה אחת בשנה. עוד טען כי הדירות הוחזקו על ידו לאורך זמן, לא בוצעו בהן פעולות השבחה משמעותיות, ושהוא ייעד את כספי השכירות לצדקה.
מנגד, פקיד השומה, טען כי מכלול הנסיבות מצביע על פעילות עסקית לכל דבר ועניין. המדינה הדגישה כי המערער שכר את שירותיו של עו"ד יהושע ארז, מומחה לנדל"ן, שניהל עבורו באופן שיטתי ומאורגן את כלל נכסיו הפרטיים והעסקיים דרך חברה לייעוץ וניהול נדל"ן. פעילות זו כללה איתור שוכרים, גביית תשלומים, תחזוקה שוטפת ומתן פתרונות לדיירים 24 שעות ביממה – שירותים המדגישים אופי עסקי.
השופט סלע אימץ את עמדת המדינה ודחה את הערעור. בפסק דינו המנומק קבע כי לצורך סיווג הכנסה כעסקית, אין הכרח שהנישום יבצע את הפעילות בעצמו. "העמדת איש אמון המתמחה בתחום לבצע עבורו, כידו הארוכה, את המלאכה", מספיקה בהחלט כדי לעמוד במבחן "היגיעה האישית" הנדרש לקיומו של עסק. השופט ציין כי מצבת הנכסים של המערער גדלה רק לאחר ששכר את שירותיו של עו"ד ארז, מה שמלמד על המעבר מניהול פסיבי לפעילות יזומה ועסקית.
עוד קבע בית המשפט כי כוונותיו הסובייקטיביות של הנישום, כמו הרצון לתרום את הרווחים לצדקה, הן בעלות משקל מוגבל בלבד. הקובע הוא המהות הכלכלית של הפעילות, ולא ייעוד הכספים. גם היקף ההכנסות, שעמד על כ-500,000 ש"ח בממוצע לשנה, תמך במסקנה שמדובר בהיקף עסקי מובהק.
בסופו של דבר, קבע השופט כי "מכלול הראיות והנסיבות מלמדות כי ההכנסה מדמי השכירות היא הכנסה מ'עסק' וכך יש למסות אותה". הערעור נדחה, וד"ר שטרן חויב בהוצאות משפט בסך 15,000 ש"ח.
