דייר הפסיד בערעור: החלפת אינטרקום ישן בחדש אינה פגיעה בקניין, ומי שמתקן ליקויים על דעת עצמו לא יקבל החזר
בית המשפט המחוזי קבע כי החלטת רוב הדיירים לשדרג מערכת משותפת היא חלק מ"החזקה תקינה" של הבניין, גם אם אחד הדיירים מתנגד. עוד נקבע כי דייר שתיקן ליקויים ברכוש המשותף בעלות של כ-40,000 ש"ח לא יקבל החזר, מכיוון שלא הוכיח את דחיפות התיקון, סבירות העלות, ואת יעילותו.
בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו דחה את רוב רובו של ערעור שהגיש עורך דין יעקב דגן, דייר בבית משותף בחולון, נגד נציגות הבניין ושניים משכניו. פסק הדין, שניתן ב-4 בספטמבר 2025 על ידי כבוד השופטת לימור ביבי, חותם סאגה משפטית מורכבת שנגעה למגוון סוגיות מחיי היום-יום בבית משותף: החלפת מערכת אינטרקום, התקנת עמדות טעינה לרכב חשמלי, תיקון נזקי רטיבות וחיוב בהוצאות משפט.
ההליך החל בתביעה שהגיש עו"ד דגן למפקח על רישום המקרקעין בחולון, ובה דרש שורה של סעדים. לאחר שרוב תביעתו נדחתה, הגיש ערעור לבית המשפט המחוזי, אך גם שם נחל אכזבה.
אחת הסוגיות המרכזיות בערעור נגעה להחלטת נציגות הבניין להחליף את מערכת האינטרקום הישנה, שפעלה קרוב לשני עשורים, במערכת חדשה. עו"ד דגן טען כי המערכת בדירתו פעלה כשורה וכי החלפת המערכת כולה, במקום תיקון נקודתי של יחידות תקולות, מהווה פגיעה בזכות הקניין שלו. הוא דרש לחייב את הנציגות לחבר מחדש את דירתו למערכת הישנה, או לממן על חשבונה התקנת יחידת קצה חדשה בדירתו.
השופטת ביבי דחתה את הטענה מכל וכל ואימצה את קביעת המפקח, לפיה החלפת מערכת ישנה ומועדת לתקלות היא חלק מ"החזקה תקינה" של הרכוש המשותף, כנדרש בחוק המקרקעין. היא הדגישה את אופיו הייחודי של הבית המשותף, המחייב ויתורים הדדיים. "הרוכש דירה בבית משותף… מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו", ציינה השופטת בפסק דינה, תוך שהיא מסתמכת על פסיקות קודמות של בית המשפט העליון. היא קבעה כי "החזקה תקינה" אינה רק שימור המצב הקיים, אלא כוללת גם התאמה למציאות המשתנה ולטכנולוגיה המודרנית. לפיכך, החלטת רוב הדיירים לשדרג את המערכת התקבלה כדין, ואין צורך בהסכמת כלל הדיירים, ואף לא בכינוס אסיפה כללית רשמית לשם כך.
סוגיה משמעותית נוספת נגעה לדרישתו של דגן לקבל החזר בסך כ-40,000 ש"ח מהנציגות, בגין תיקוני איטום שביצע על חשבונו בקירות החיצוניים של הבניין כדי לעצור רטיבות שחדרה לדירתו. דגן טען כי התיקון היה דחוף מאחר שהרטיבות הגיעה למערכת החשמל, וכי הנציגות סירבה לבצע את התיקון.
גם בעניין זה, בית המשפט דחה את טענותיו. השופטת ביבי קבעה כי דגן לא עמד בששת התנאים המצטברים שנקבעו בפסיקה כדי שדייר יזכה לשיפוי על תיקון ליקוי ברכוש המשותף. בין היתר, נקבע כי הוא לא הוכיח את דחיפות התיקון, במיוחד לאור העובדה שחלפו 11 חודשים בין פנייתו הראשונה לביצוע התיקון בפועל. יתרה מכך, המערער לא הוכיח כי התיקון שביצע הוא זה שפתר את בעיית הרטיבות, ולא התיקון המקיף שביצעה הנציגות מאוחר יותר בכל חזיתות הבניין.
בנוסף, קבעה השופטת כי עלות התיקון שדרש דגן אינה סבירה. צוין כי בעוד עלות האיטום של כלל הבניין, בן 18 קומות ו-72 דירות, עמדה על 123,000 ש"ח, דגן דרש סכום המהווה כ-30% מעלות זו עבור דירתו בלבד – פי 5.5 מהעלות הממוצעת לדירה.
דגן ערער גם על קביעת המפקח בנוגע לעמדת טעינה לרכב חשמלי שהתקין אחד השכנים (המשיב 2), בטענה שהיא מחוברת לחשמל המשותף וכי הספק החשמל בבניין מוגבל ואינו מאפשר התקנת עמדות לכלל הדיירים, מה שהופך את השימוש לבלתי סביר. באופן מפתיע, בסוגיה זו השופטת ביבי דווקא סברה כי נפלה שגגה בפסק דינו של המפקח, וכי טענתו העקרונית של דגן הייתה נכונה: "ככל שהספק החשמל אינו מאפשר שימוש דומה לכל בעלי הדירות המעוניינים בכך – אין לאפשר התקנת עמדת טעינה פרטנית".
אולם, התפתחות מאוחרת הפכה את הדיון בנושא לתיאורטי. לאחר הגשת הערעור, הנציגות התקשרה עם חברה חיצונית (סמארט צ'ארג') שהתחייבה לספק ולהתקין עמדות טעינה לכל דייר שיחפוץ בכך, תוך התאמת תשתית החשמל הנדרשת. הסדר זה פתר את בעיית השימוש הלא שוויוני ברכוש המשותף, ועל כן קבעה השופטת כי אין עוד צורך להכריע בטענותיו של דגן לגופן.
לבסוף, דחה בית המשפט את ערעורו של דגן על גובה ההוצאות שנפסקו לחובתו בערכאה הראשונה – סך של 25,000 ש"ח לטובת הנציגות. השופטת ציינה כי ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בפסיקת הוצאות, ובמקרה זה ההוצאות שיקפו את דחיית רוב התביעה ואת התנהלות המערער בהליך. עם זאת, ולפנים משורת הדין, החליטה השופטת שלא לחייב את המערער בהוצאות נוספות עבור הליך הערעור עצמו.
עש"א 45310-10-24
