תביעת המיליונים נדחתה: ביהמ"ש קבע שעו"ד דורון שמואלי לא ייצג את המשקיעים בעסקת תמ"א 38 שהסתבכה
השופט הבכיר יהושע גייפמן דחה תביעת רשלנות מקצועית בסך כ-5.7 מיליון ש"ח נגד עורך הדין, לאחר שקבע כי הוא כלל לא היה מעורב בעריכת הסכם ההלוואה הראשוני ולא נכח במעמד חתימתו. התובעים, בני הזוג ממן, שהלוו 4 מיליון ש"ח ליזמים שנקלעו לחדלות פירעון, חויבו לשלם לעו"ד שמואלי הוצאות משפט בסך 80,000 ש"ח.
פסק דין שניתן ב-20 ביולי 2025 בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו על ידי השופט הבכיר יהושע גייפמן, דוחה במלואה תביעת רשלנות מקצועית שהגישו בני הזוג חיה ויוסי ממן נגד עו"ד דורון שמואלי. התביעה, שעמדה על סך 5,688,500 ש"ח, נסובה סביב עסקת הלוואה מורכבת שבה הילוו בני הזוג 4 מיליון שקלים ליזמי תמ"א 38, כספים שחלקם הגדול ירד לטמיון לאחר שהיזמים והחברות שבבעלותם קרסו.
תחילתה של הפרשה בדצמבר 2011, כאשר בני הזוג ממן, באמצעות היכרות שיצר בנם יניב עם חברו עו"ד שמואלי, התקשרו בעסקה עם היזמים אורן פילטר וגל הרשקוביץ. העסקה נוסחה כחוזה הלוואה בסך 4 מיליון שקלים, שבצידו אופציה בלתי חוזרת לרכישת דירת פנטהאוז בפרויקט תמ"א 38 ברחוב בני דן בתל אביב. כספי ההלוואה הועברו ליזמים במלואם תוך כשלושה חודשים מחתימת החוזה. אלא שהפרויקט מעולם לא יצא לפועל, היתר בנייה לא הוצא, והיזמים והחברות שלהם נקלעו להליכי חדלות פירעון ופירוק. מתוך השקעתם המקורית, הצליחו בני הזוג ממן להשיב לידיהם 2,475,000 ש"ח בלבד.
בני הזוג ממן הגישו תביעה נגד עו"ד שמואלי, בטענה כי הוא ייצג אותם בעסקה והתרשל באופן חמור בתפקידו. לטענתם, עו"ד שמואלי לא דאג לבטוחות מספקות להחזר ההלוואה, ניסח את העסקה באופן רשלני כהסכם הלוואה ואופציה במקום הסכם רכישה, ופעל בניגוד עניינים מבלי לגלות להם על קשריו העסקיים של חמו, יצחק אוסטרוביצקי (איצ'ו), עם אותם יזמים.
מנגד, עו"ד שמואלי כפר מכל וכל בטענות. הוא טען כי כלל לא ייצג את בני הזוג ממן בעת החתימה על החוזה המקורי והגורלי ב-15 בדצמבר 2011, לא נכח בפגישה זו, ולא היה מעורב בניסוחו. לטענתו, תפקידו המאוחר יותר בעסקה הצטמצם להיותו נאמן שהחזיק בשיקים של היזמים. עוד טען כי בני הזוג ממן היו מודעים היטב לסיכונים שנטלו על עצמם, התפתו לתשואה הגבוהה שהוצעה להם, וידעו על קשריו של חמו עם היזמים.
לאחר שמיעת העדויות ובחינת הראיות, קיבל השופט גייפמן את גרסתו של עו"ד שמואלי במלואה ודחה את התביעה נגדו. פסק הדין מפרט שורה של קביעות עובדתיות שהובילו למסקנה זו.
בראש ובראשונה, קבע בית המשפט כי עו"ד שמואלי הוכיח שלא נכח בפגישה שבה נחתם החוזה ב-15 בדצמבר 2011. עו"ד שמואלי הציג יומן פגישות מאותו היום, המעיד על כך ששהה בפגישות עבודה בירושלים בשעות הרלוונטיות. עדותו נתמכה בעדויותיהם של שני עדים נוספים, מנהל לשכת שר הפנים דאז ועוזרתה האישית של אשת השר, שאישרו את קיום הפגישות עמו בירושלים.
יתרה מכך, טענתם הדרמטית של בני הזוג ממן, לפיה ראו "במו עיניהם" את עו"ד שמואלי מתקן בכתב ידו סכום על גבי החוזה המקורי, הופרכה לחלוטין. מומחית להשוואת כתבי יד שמונתה על ידי בית המשפט קבעה כי קיימת "סבירות גבוהה מאוד" שהתיקון לא נכתב על ידי עו"ד שמואלי. בעקבות חוות הדעת, חזרו בהם התובעים מטענה זו.
השופט הוסיף וקבע כי בין בני הזוג ממן לעו"ד שמואלי לא התקיימו יחסי עורך דין-לקוח בעת עריכת החוזה הראשוני. לא נחתם ביניהם הסכם שכר טרחה, לא ניתן ייפוי כוח, וממן אף העידו כי לא שילמו ומעולם לא התבקשו לשלם לו שכר טרחה עבור העסקה. "מתוך חברות הוא [עו"ד שמואלי – י.ג] דאג לנו לעסקה הזאת, בגלל שהוא היה בן בית שלנו", העיד יוסי ממן.
השופט מצא כי הבטוחות הבלתי מספקות, שכללו בעיקר שעבוד מניות של היזמים בחברות הפרויקט, נקבעו בחוזה המקורי שעו"ד שמואלי לא היה מעורב בו. גם כאשר הוארך החוזה בשנים 2014-2013, ממן כבר היו מודעים לחולשת הבטוחות אך בחרו להמשיך בעסקה מתוך שיקול עסקי, לאחר שהיזמים הציעו לשדרג עבורם ללא תמורה את הדירה המובטחת מדירת דופלקס לפנטהאוז רחב ידיים.
עו"ד שמואלי הגיש הודעות צד שלישי נגד בנם של התובעים, יניב ממן, ונגד עורכי הדין שי אליאב ותומר מזרחי ממשרד גינדי-כספי, שייצגו את ממן בשלבים מאוחרים יותר וניהלו את ההליכים המשפטיים נגד היזמים. גם הודעות אלו נדחו כולן. השופט קבע כי עורכי הדין אליאב ומזרחי נכנסו לתמונה רק לאחר שהעסקה כבר הסתבכה, ופעלו באופן מקצועי וראוי בניסיונם לחלץ את כספי המשפחה, ואף הצליחו לגבות עבורם כ-2.5 מיליון שקלים באמצעות הליכי פשיטת רגל.
בסופו של דבר, דחה השופט גייפמן את התביעה וחייב את התובעים, חיה ויוסי ממן, לשלם לנתבע, עו"ד דורון שמואלי, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 80,000 ש"ח. במקביל, חויב עו"ד שמואלי לשלם הוצאות לצדדים השלישיים: 20,000 ש"ח ליניב ממן ו-60,000 ש"ח לעורכי הדין ממשרד גינדי-כספי, בגין הגשת הודעות צד ג' שנקבע כי לא הייתה להן הצדקה מלכתחילה.
ת.א 67538-11-18
