סאגת המרינה באשדוד: ביהמ"ש דחה תביעות הדדיות ב-90 מיליון שקל על קרקע ששוויה נסק
השופטת גאולה לוין קבעה כי תביעתו של היזם חן שחר נבלעה בפסק דין קודם לאכיפת העסקה, בעוד שתביעת המוכרים לשערך את המחיר אינה יכולה לשנות פסק דין חלוט. הפרשה, שהחלה בהסכם על עמוד אחד בז'נבה ב-2011, מסתיימת בקיפאון משפטי.
בפסק דין שניתן ב-20 בנובמבר 2023, דחתה שופטת בית המשפט המחוזי בבאר שבע, גאולה לוין, את תביעותיהם ההדדיות של היזם חן שחר ושל שותפות מגדלי המרינה (2006) סביב מגרש במתחם המרינה באשדוד. בכך, הגיעה לסיומה (בשלב זה) סאגה משפטית מורכבת ורבת שנים, שהחלה בהסכם מכר שנחתם בחיפזון בז'נבה בשנת 2011. השופטת לוין סילקה על הסף הן את תביעתו של שחר לפיצויים בסך 39.2 מיליון ש"ח בגין הפרת הסכם, והן את תביעתה הנגדית של השותפות לשערוך יתרת התמורה או ביטול העסקה בסך 50 מיליון ש"ח.
הפרשה החלה באפריל 2011, כאשר מר חן שחר חתם בז'נבה על הסכם בכתב יד לרכישת זכויות במגרש 54 במרינה באשדוד מחברת "כתר קורפוריישן" תמורת 21 מיליון דולר. ההסכם קבע כי "הסכם פורמלי ייחתם תוך 30 יום". אולם, עם שובם ארצה, התברר לשחר כי המציאות המשפטית מורכבת בהרבה: כתר כלל לא הייתה בעלת המגרש. הזכויות החוזיות לקבלת חכירה על המגרש מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) היו שייכות לחברת "המרינה הכחולה", שמכרה אותן בשנת 2006 לשותפות "מגדלי המרינה", המוחזקת בין היתר על ידי חברת כתר. בפועל, איש מהצדדים לא החזיק בזכויות קנייניות במגרש.
למרות הגילויים, עמד שחר על קיום העסקה, והצדדים ניהלו משא ומתן לגיבוש הסכם מפורט ("נספח 6") שהתאים את העסקה למצב הזכויות האמיתי, אך גם הוא לא נחתם. לבסוף, הודיעו המוכרים על ביטול ההסכם. בתגובה, הגיש שחר בשנת 2011 תביעה לאכיפת "הסכם ז'נבה".
בשנת 2013, ניתן פסק דין מכריע בתיק זה (להלן: "פסק הדין משנת 2013"). בית המשפט קבע כי הסכם ז'נבה תקף ומחייב, אך לא ניתן לאכוף אותו כלשונו בשל אי-ההתאמה למציאות. לפיכך, הורה בית המשפט על "ביצוע בקירוב" של ההסכם, ברוח עקרונות "נספח 6": התמורה תעמוד על 21 מיליון דולר, כאשר מחציתה תשולם באופן מיידי כנגד ערבויות בנקאיות, והמחצית השנייה תשולם רק לאחר שייחתם הסכם חכירה בין המוכרים לרמ"י – מועד שנותר בלתי ידוע.
ההליך הנוכחי, שהוגש בשנת 2022, היווה ניסיון של שני הצדדים לשנות את המצב שנוצר. שחר טען כי המוכרים מפרים את ההסכם באופן מתמשך מאחר שלא העבירו את הזכויות במגרש עד היום, ודרש פיצויים של כ-39.2 מיליון ש"ח על אובדן רווחים ונזקים שנגרמו לו.
מנגד, הנתבעים, מגדלי המרינה, כתר וניסים אלמליה הגישו תביעה שכנגד. לטענתם, העלייה הדרמטית בערך המגרש לאורך השנים הפכה את אכיפת ההסכם במחיר המקורי ל"בלתי צודקת". הם דרשו מבית המשפט לשערך את יתרת התמורה, שהוערכה על ידם ב-50 מיליון ש"ח, או לבטל את העסקה כליל.
השופטת לוין דחתה את שתי התביעות על הסף. לגבי תביעתו של שחר, קבעה השופטת כי היא נחסמת בשל "השתק עילה". היא הסבירה כי עילת התביעה – הפרת הסכם ז'נבה עקב אי-היכולת למסור את המגרש במועד – כבר נדונה והוכרעה בפסק הדין משנת 2013. שחר ידע עוד בשנת 2011 על הבעיה בזכויות ואף טען אז ל"הפרה צפויה". משבחר לתבוע אז אכיפה, הוא היה צריך לרכז באותה תביעה את כל הסעדים המגיעים לו, כולל פיצויים, או לבקש היתר לפיצול סעדים, דבר שלא עשה. לדברי השופטת, הסכם ז'נבה "נבלע" לתוך פסק הדין משנת 2013, והיחסים בין הצדדים מוסדרים כעת על פי פסק הדין, אשר קובע מועד מסירה עתידי ובלתי ידוע. לכן, המוכרים אינם מפרים את פסק הדין.
באשר לתביעה שכנגד של מגדלי המרינה, קבעה השופטת כי היא נדחית בשל "היעדר עילה". השופטת הבהירה כי טענות חוזיות, כמו הטענה שאכיפה הפכה ל"בלתי צודקת", אינן יכולות לשמש עילה לשינוי פסק דין חלוט. היחסים בין הצדדים אינם מבוססים עוד על ההסכם המקורי, אלא על הוראות פסק הדין משנת 2013. "אין בכוחן של טענות חוזיות כדי להביא לשינוי של פסק דין, ובפרט כאשר אין המדובר בפסק דין שעיגן הסכמות בין הצדדים", כתבה השופטת בפסק דינה.
פסק הדין מותיר את שני הצדדים במצב של קיפאון: שחר וחברת דוד שחר בע"מ, ששילמו כבר 10.5 מיליון דולר, יצטרכו להמתין למועד לא ידוע עד לקבלת הקרקע, בעוד מגדלי המרינה מחויבת למכור את המגרש במחיר שנקבע ב-2011, ללא קשר לשוויו הנוכחי.
ת"א 69353-03-22
