המחוזי פסק לטובת רוכשי דירות: איחור במסירה מצד קבלן בקשיים – מצדיק קיזוז פיצויים מהתשלום האחרון
בפסיקה תקדימית וחשובה עבור רוכשי דירות, קבע בית המשפט המחוזי בחיפה כי דיירים בפרויקט "נווה קדש" בעפולה זכאים לקזז פיצוי מוסכם בגין איחור משמעותי במסירת דירותיהם, ישירות מיתרת התמורה שהם חבים לחברת הנדל"ן נ.י.צ.ג. בע"מ. פסק הדין דחה את ערעור החברה, שנקלעה להליכי חדלות פירעון, וטען כי הרוכשים ויתרו על זכות זו במסגרת הסדר נושים שאושר בעבר. בכך, חיזק בית המשפט את מעמדם של רוכשי דירות והכיר בזכותם להשתמש בקיזוז ככלי יעיל לתשלום חוב, גם מול חברה שנקלעה למשבר כלכלי.
פסק הדין ניתן ב-12 ביוני 2025 על ידי הרכב השופטים ישראלה קראי-גירון (אב"ד), עדי חן-ברק ויואב פרידמן, בבית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים. ההחלטה מותירה על כנו את פסק דינו של בית משפט השלום, ומחייבת את החברה למסור לאלתר את הדירות לרוכשים, לאחר ביצוע ההתחשבנות הכוללת את הקיזוז.
תחילתה של הפרשה ברכישת דירות בפרויקט "נווה קדש" בעפולה על ידי המשיבים במהלך שנת 2019. הרוכשים שילמו את מרבית תמורת הדירות, ונותרה להם יתרה של כ-10% לתשלום. אלא שבמהלך שנת 2021, נקלעה חברת נ.י.צ.ג. לקשיים כלכליים משמעותיים והחלה בהליך הסדר חובות במסגרת חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי.
במסגרת המשא ומתן להסדר הנושים, התגבשה סדרת הסכמות מורכבת בין החברה לבין רוכשי הדירות. בתחילה, ביקשו דיירי הפרויקט להחריג את עצמם מההסדר, להשלים את הבנייה בעצמם ולשמור על זכותם לקזז חובות עבר של החברה כלפיהם, בעיקר בגין איחורים במסירה שכבר הצטברו עד אותו מועד. אולם, בהמשך הושג מתווה עדכני, שעוגן ב"תוספת להסדר", ובו חזרו בהם הדיירים מכוונתם להשלים את הבנייה בעצמם. במסגרת זו, הם הסכימו לשלם את יתרת התמורה "ללא קיזוז סכומים כלשהם". סעיף זה עמד בליבת טענותיה של המערערת.
אך בכך לא תמה מסכת ההסכמות. זמן קצר לאחר מכן, הוגשה לבית המשפט "הודעה מוסכמת" נוספת, שהיוותה את ההסכם המאוחר והמכריע בפרשה. בהודעה זו, התחייבה החברה להשלים את הבנייה ולמסור את הדירות בתוך שישה חודשים מיום אישור ההסדר. חשוב מכך, נקבע מנגנון פיצוי חדש למקרה של איחור נוסף: החברה התחייבה לשלם לדיירים פיצוי בשיעור של 150% מדמי השכירות הראויים עבור כל חודש איחור, שיחל מהחודש השביעי לאחר אישור ההסדר. עוד הוסכם כי יתרת התשלום תשולם רק לאחר מסירת החזקה בדירות.
בפועל, החברה לא עמדה גם בהתחייבות זו ואיחרה במסירת הדירות באיחור ניכר, שהצטבר לכדי שנים. כאשר חוב הפיצויים של החברה כלפי הדיירים תפח ועלה על יתרת חובם, הודיעו הדיירים על קיזוז החובות ודרשו לקבל את דירותיהם. החברה סירבה, בטענה כי הדיירים הפרו את ההסכם בכך שלא שילמו את מלוא יתרת התמורה, וכי הוויתור על זכות הקיזוז ב"תוספת להסדר" היה גורף וחל על כל חוב, לרבות הפיצוי העתידי.
בית המשפט המחוזי, בדומה לערכאה קודמת, דחה טענות אלו מכל וכל. השופטים קבעו כי יש לפרש את שרשרת ההסכמות באופן הגיוני ותכליתי, תוך מתן משקל מכריע לכרונולוגיה של האירועים. נקבע כי הוויתור על זכות הקיזוז, כפי שנוסח ב"תוספת להסדר", התייחס אך ורק לחובות העבר שהיו קיימים וידועים באותה עת. ויתור זה, כך נפסק, לא יכול היה לחול על מנגנון הפיצוי החדש, שנוצר רק מאוחר יותר ב"הודעה המוסכמת".
בהיגיון פסק הדין הודגש כי פרשנות אחרת הייתה הופכת את מנגנון הפיצוי ל"תמריץ ריק מתוכן". בית המשפט תהה מה ההיגיון ביצירת סנקציה כספית משמעותית שנועדה לתמרץ חברה בקשיים לעמוד בלוחות הזמנים , אם הדרך היחידה לממשה היא באמצעות הגשת תביעה נפרדת נגד אותה חברה, מהלך שתואר כהימור מסוכן או "חתול בשק". העובדה שהוסכם כי מסירת הדירה תקדם לתשלום היתרה, חיזקה עוד יותר את המסקנה כי זכות הקיזוז לגבי הפיצוי העתידי נשמרה.
החברה ניסתה להעלות טענות נוספות, בהן טענת "סיכול", לפיה האיחור נבע מנסיבות חיצוניות שלא ניתן היה לצפותן, כגון בעיות עם חומה או קשיים מול הרשות המקומית. בית המשפט דחה טענה זו וקבע כי אירועים אלה אינם עומדים ברף הגבוה הנדרש להגנת הסיכול, ומהווים סיכונים רגילים בענף הבנייה.
בסיכומו של דבר, פסק הדין מחייב את חברת נ.י.צ.ג. למסור את הדירות למשיבים. לאחר קיזוז חובותיהם, נקבע כי החברה היא זו שחייבת כספים לדיירים: סך של 131,691 ש"ח למשיב 1, וסך של 71,330 ש"ח למשיבים 2 ו-3. בנוסף, חויבה המערערת בהוצאות משפט בסך 10,000 ש"ח.
ע"א 12254-02-25
