ניצול מצוקה או הטעיה? בית המשפט ביטל מכירת נכס בשל מצג שווא על שוויו
בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו קיבל תביעה לביטול הסכם מכר מקרקעין, לאחר שקבע כי הרוכשת הציגה למוכר נתונים מטעים לגבי שווי הנכס. עם זאת, נדחתה טענת המוכר לעושק, בקביעה כי קושי כלכלי זמני אינו מספיק לבסס עילה זו.
פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו על ידי השופטת עינת רביד, ביום 24 בפברואר 2025, שופך אור על הגבול הדק שבין ניצול מצוקה כלכלית לבין הטעיה אקטיבית במסגרת משא ומתן עסקי. בפסק הדין, קיבלה השופטת את תביעתו של רפאל שלום חביב וביטלה עסקת מכר של זכויותיו בנכס מקרקעין בבת ים לחברת הנדל"ן בלפור 72 (2008) בע"מ, לאחר שהשתכנעה כי החברה הטעתה אותו לגבי שווי הנכס.
הפרשה החלה כאשר חביב, שנקלע לקשיים כלכליים ואישיים, ביקש למכור את חלקו בנכס, המהווה 1/30 מהמגרש. לטענתו, הוא היה נתון בלחץ כלכלי ונפשי כבד, בין היתר עקב סכסוך ירושה מורכב, הליכי פרידה מאשתו וחובות שהצטברו לסך של כ-400,000 שקלים. במצוקתו, פנה למשה אהרוני, בעלי החברה הנתבעת, בתחילה בבקשה לקבלת הלוואה, אך המשא ומתן התגלגל לעסקת מכר.
על פי כתב התביעה טיוטות ההסכם הראשוניות בין הצדדים נשאו תמורה מוסכמת של 800,000 שקלים עבור חלקו של חביב בנכס. סכום זה אף נתמך בחוות דעת שמאית שהגיש התובע, אשר העריכה את שווי הנכס במועד העסקה בסכום זהה. אולם, במעמד החתימה על ההסכם, ב-25 במרץ 2019, חלה תפנית דרמטית.
לטענת חביב, אהרוני לקח אותו לחדר צדדי, הציג בפניו תדפיס חלקי מאתר רשות המיסים לגבי עסקה אחרת שבוצעה לכאורה בנכס זמן קצר קודם לכן, וטען כי על פי נתונים אלו, שווי חלקו של חביב עומד על 250,000 שקלים בלבד. חביב, שהיה נואש לכסף באותו הרגע, הסכים לאחר משא ומתן קצר למכור את הנכס תמורת 300,000 שקלים.
רק כעבור מספר חודשים, בשיחה אקראית עם בן דודו, גילה חביב לתדהמתו כי הנתונים שהציג לו אהרוני היו מטעים ושיקפו רק כשליש מהתמורה האמיתית ששולמה באותה עסקה אחרת. התברר כי המחיר למ"ר לפיו חושב שווי הנכס שהוצג לו היה נמוך משמעותית מהשווי הריאלי. בנוסף, התגלה כי הנתבעת עצמה רכשה חלק קטן יותר באותו מגרש מיורשים אחרים בסכום של מיליון שקלים, זמן מה לאחר העסקה עם חביב.
החברה הנתבעת כפרה בטענות מכל וכל. לטענתה, חביב היה חופשי להחליט אם להתקשר בעסקה, יוצג על ידי עורך דין, וכל המידע היה פומבי ונגיש לו. הנתבעת טענה כי לכל היותר מדובר ב"טעות בכדאיות העסקה" מצד התובע, טעות שאינה מהווה עילה לביטול חוזה. כמו כן, הכחישה הנתבעת את קיומה של מצוקה קיצונית מצד חביב ואת ניצולה.
השופטת רביד ניתחה בפסק הדין את שתי העילות המרכזיות שהעלה התובע – עושק והטעיה. באשר לעילת העושק, קבעה השופטת כי התובע לא עמד בנטל ההוכחה הנדרש. על פי החוק, עילת העושק דורשת הוכחה של שלושה תנאים מצטברים: מצוקה, ניצול המצוקה על ידי הצד השני, ותנאי חוזה גרועים במידה בלתי סבירה. השופטת קבעה כי אף שחביב היה בקשיים כלכליים, לא הוכח כי מדובר במצוקה "כבדת משקל וממשית" שהסיטה את שיקול דעתו באופן קיצוני, כנדרש בפסיקה. צוין כי קשייו הכלכליים לא היו "שינוי פתאומי", אלא מצב מתמשך, וכי היו לו נכסים נוספים ואלטרנטיבות למכירה, גם אם בחר שלא לממשן.
לעומת זאת, השופטת קיבלה במלואה את טענת ההטעיה. היא העדיפה את גרסתו של חביב, שהותירה עליה רושם אמין, על פני עדותו של אהרוני, שהרבה להשיב "איני זוכר" לשאלות מהותיות. נקבע כי הצגת תדפיס חלקי ומטעה מרשות המיסים, תוך יצירת מצג שווא לגבי שווי הנכס, מהווה הטעיה אקטיבית. "התקשרותו של התובע בהסכם נעשתה תוך הטעיה מודעת מטעם הנתבעת באשר לשוויו של הנכס, ולא בגין סיכון שהתובע נטל על עצמו ביחס לשוויו", כתבה השופטת. היא דחתה את טענת הנתבעת כי מדובר בטעות בכדאיות העסקה, וקבעה כי כאשר הטעות נובעת מנתונים מטעים שנמסרו על ידי הצד השני, מדובר בהטעיה חוזית המצדיקה ביטול.
לאור קביעות אלה, הורתה השופטת על ביטול הסכם המכר. על חביב הוטל להשיב לנתבעת את סכום התמורה שקיבל, 300,000 שקלים, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. כמו כן, הנתבעת חויבה לשלם לתובע הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 53,000 שקלים.
ת"א 36240-02-20
